在供求雙方僵持一月之后，凝滯已久的上海樓市突然出現(xiàn)了松動跡象，數(shù)個新開樓盤不約而同地推出了降價和優(yōu)惠舉措。同時，國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心最新報告也顯示，上海等12個城市的商品房價格較上月小幅回落。
這一跡象表明，中央政府針對房地產(chǎn)市場發(fā)出的多道調(diào)控“金牌”初見成效，房地產(chǎn)市場投資需求過旺的勢頭得到了一定遏制，市場價格開始回歸理性。
最重要的是，上海樓市價格已經(jīng)不再是鐵板一塊了。
開發(fā)商高調(diào)降價
6月18日，位于上海普陀區(qū)的樓盤大華愉景華庭推出了白領(lǐng)購房優(yōu)惠活動。這次活動總共推出30套位于小區(qū)中心花園、單套面積在100平方米以下的兩房房源，售價僅為8870元/平方米~9900元/平方米。在這之前，大華愉景華庭前期最高銷售均價為每平方米13000元，和這一價格相比，新推出的30套房子每平方米下降了3000多元。
大華愉景華庭絕不是上海樓市降價的個案。
東方明珠國際公寓的促銷廣告橫跨3幢高層的外立面，在上海南浦大橋浦東南路入口，巨幅紅色標(biāo)語顯得特別醒目:“市場回歸理性，價格回歸價值，100萬元即刻擁有。”
一位中介經(jīng)紀(jì)人說，這樣的價格在以前是想都不敢想的。
據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計信息顯示，該樓盤于5月26日開盤，總共推出240套房子，銷售的均價在每平方米12000元左右。該樓盤所處的浦東龍陽路社區(qū)板塊是投資者非常青睞的板塊。今年一季度，區(qū)域內(nèi)房屋售價普遍在13000元/平方米~15000元/平方米之間，按此計算，目前該樓盤降幅已達(dá)到7%~20%。
與大華愉景華庭同屬于大華集團的臨汾名城也在6月18日推出了31號樓的40套房源，均價僅為9000元/平方米，同樣的房源售價最高的時候曾達(dá)到13000元/平方米。閔行蓼花汀花園每平方米降價達(dá)2000元，但兩個月僅成交兩套，最近還準(zhǔn)備再降價。
“與其等待跳水價，不如現(xiàn)在來三湘”、“勇敢打破地鐵一號線高房價定律”、“給你一個貼心價！”……諸如此類的低價廣告，進入6月份后，突然鋪天蓋地地出現(xiàn)在上海輕軌和地鐵的列車廂內(nèi)，以及一些新開樓盤的現(xiàn)場。而在一個月前，這種現(xiàn)象極為罕見。
對于開發(fā)商降價，上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究主任蔣正華認(rèn)為：“這是理性的回歸，不降才有問題。”
此前不久，開發(fā)商們還信誓旦旦地表示不會降價。但隨著部分樓盤的降價，開發(fā)商的“價格聯(lián)盟”開始松動。
“開發(fā)商不想降價，一是降價意味著利潤降低，而且市場情勢并不明朗，稍有失誤可能喪失整個市場機遇。二是也沒辦法降價，很多樓盤都是分成多期開盤的，降價容易引起糾紛。”上海超然不動產(chǎn)營銷機構(gòu)董事長吳昊告訴記者，開發(fā)商此時都不想冒險。
蔣正華也認(rèn)同這一觀點，認(rèn)為降價銷售是開發(fā)商的大忌，對于開發(fā)商來說，定價策略是房地產(chǎn)銷售策略最重要的環(huán)節(jié)，定低了會影響銷售利潤，定高了又影響銷售速度，不到萬不得已開發(fā)商不會輕易降價，而且開發(fā)商最害怕價格戰(zhàn)。
后市房價將深跌兩成？
但開發(fā)商最擔(dān)心的事情還是發(fā)生了。降價一周的銷售形勢依然不樂觀。
房地產(chǎn)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至6月23日，臨汾名城僅成交了4套，而售樓處所反饋的信息為10套，其余的尚沒有簽訂合同。和過去一天賣掉五六十套相比，這點成交量太微不足道了。
上海浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如果成交量進一步萎縮，房價將繼續(xù)向下調(diào)整。他認(rèn)為，房價調(diào)整有三個階段，第一階段是買賣雙方對峙階段，在此期間，價格沒有實質(zhì)性的變化，拋盤多、買盤少；第二個階段是開發(fā)商降價階段，一些資金鏈斷裂的開發(fā)商撐不住率先降價，而這部分開發(fā)商的降價也將帶動整個市場價格走低。第三階段是探底走穩(wěn)，成交量、價格都走穩(wěn)。
“在第二階段中，開發(fā)商降價，如果市場接盤的很少，那結(jié)果就是價格的繼續(xù)下跌。”李戰(zhàn)軍告訴記者，現(xiàn)在出現(xiàn)降價仍銷售不暢，進一步調(diào)整房價的可能性比較大。
“關(guān)鍵還是價格沒有調(diào)整到預(yù)期的位置。”蔣正華認(rèn)為，下跌是毫無疑問的，開發(fā)商必須作好下跌的準(zhǔn)備，甚至作好打區(qū)域性價格戰(zhàn)的準(zhǔn)備，“明年的供應(yīng)量更大，形勢更難預(yù)測。”
“我認(rèn)為，上海房價今年下半年會跌兩成。”上海荒島房產(chǎn)工作室總裁許仰東說。
他認(rèn)為，新政出臺后，特別是金融工具的調(diào)控，急劇銳減的需求立即暴露了市場的脆弱，除了市場觀望形成的成交放緩和價格先期調(diào)整外，原先虛無飄緲的所謂“市場有效需求”現(xiàn)在更明晰了，真正的供需關(guān)系急劇調(diào)整，這種嚴(yán)重萎縮的市場成交量，第一次為驕傲的上海樓市上了一堂教育課。
“成交量會繼續(xù)下跌，成交價大跌也就成為必然。”許仰東直言。盡管此前上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了部分下跌，５月份也有數(shù)據(jù)顯示上海樓市價格下跌了1500元/平方米，但在許仰東看來，真正的跌幅還沒開始。
6月初，許仰東統(tǒng)計了上海12家大型企業(yè)下半年樓盤上市價格的計劃，他發(fā)現(xiàn)25%的企業(yè)準(zhǔn)備降價，降幅在20%以上；50%的企業(yè)計劃降10%～15%；另外25%持觀望態(tài)度。
當(dāng)這組計劃數(shù)據(jù)在市場變成現(xiàn)實時，至少會使市場產(chǎn)生5%～10%的價格波動，可見，三五個月后，上海樓市同比降價20%～30%的傳言并非空穴來風(fēng)，許仰東分析。本報記者 陳憧 田園
實習(xí)記者 趙奕 上海報道
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