—2006年2月17日潘石屹在SOHO小報網網聊實錄
在市場中落后的往往是房地產發展商，而不是客戶
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《經濟參考報》：當前，房地產市場上存在不存在金融風險問題？應該如何看待這一問題？
潘石屹：房地產市場最大的特點就是不動產，每一個城市的情況都不一樣；同一座城市不同區域的情況不一樣；同一個區域不同的物業品種，它們的風險又不一樣。所以要防范房地產的金融風險，需要的是金融機構有專業的知識和經驗，能夠針對不同地區，不同產品的風險和收益進行分析和評估。
從總體的市場來看，房地產不存在整個行業的金融風險。
《經濟參考報》：目前，住房公積金貸款的使用規模很小，大量的住房公積金處在閑置的狀態。對此，您認為是什么原因造成的？應該如何加以解決？
潘石屹：一個進步的社會一定是有效率的社會，能把人的積極性充分調動起來，能把資金充分的調動起來，使社會工具得到充分的利用。如果是一部分資金因為各種各樣的原因閑置，這就是浪費。
《房地產導刊》：現在很多外地進京的房企在北京的發展都很好，比如富力、合生等等，有的甚至有把公司業務重心移往北京的趨勢，您怎樣看待外地房企在北京的發展歷程？
潘石屹：中國房地產市場發展的進程是南方的城市發展得最早，上海其次，北京相對來說比較滯后一些，越是經濟市場化早的地方，他們的開發水平提高得就越快，越市場化，建出來的房子相對來說越要好一些。
我記得在十年前，我們開始規劃設計現代城時，許多人都提出各種各樣的異議，認為在北京這樣的市場，這樣理念超前的房子不能被大家接受。經過十年的時間證明，落后的常常是房地產發展商，而不是市場中的客戶。現代城的房子基本上是在建成之后三五年的時間得到市場的認可。目前所有的房子都保持在非常高的出租水平。建外SOHO也是同樣，在建的過程中也有許多人擔心，但是三五年之后就會得到大家的認可。
南方的公司進入北京的市場對北京房地產發展起了很大的促進作用，尤其是住宅，想一想，十年前、二十年前，北京房子的建設水平、服務水平是非常低的，最近幾年，每一年都有非常大的提升，這與外地的企業，南方的企業進入北京的住宅市場有很大的關系。
《房地產導刊》：外地房企在操作項目時的經營理念、營銷手法、項目的建筑規劃設計與北京本土的房企有什么異同？
潘石屹： 外地的房地產公司在營銷手段上敢于花錢，我記得南方城市的房地產商花的廣告費用都在3%以上，而北京的房地產商一般都低于1%；在設計理念上南方房地產商相對來說比較保守，他們喜歡采用歐陸風情的風格；在規劃設計上，大膽的創新不夠；但在工程的管理上，節約成本是他們的長項。
《北京現代商報》：請潘總談談對今年商業地產形勢的看法，以及對萬達把商業整體打包上市的看法。
潘石屹：我對中國房地產中商業地產( 寫字樓和商鋪)看好，對萬達打包上市的事情我不是非常的了解。在此之前，也有許多人，包括專家，做了一些商業地產的分析報告，認為總量過剩，市場上供大于求，要做寫字樓和商業地產，風險非常大。我不這樣認為，這些擔心都是多余的，對商業地產的分析辦法也是錯誤的。商業地產，無論是寫字樓還是商鋪，對地段的要求都是非常敏感的，例如，不能把王府井一平方米的商業面積和懷柔、密云一平方米的商業面積簡單的相加、相乘和相除，這是沒有可比性的，所以用總量去分析，容易犯錯誤。
商業地產中，商鋪對地段是最敏感的，其次是寫字樓。而這兩種房地產物業對地段敏感程度遠遠的超過住宅、 別墅。市場上對商業地產有沒有需求，不能夠籠統的下結論說全中國如何、北京如何，而是要分區域的考察，對每一個區域來說，最能夠反映市場準確情況的信息是它的出租率、租金水平和出租回報率。
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