我們在嘉賓寫題板的時候我們看一下我們調查的結果。
在這期PK之前做了一個調查，如果市場上有足夠的供應量，你會選擇現房嗎？這個比例是超乎我們的想像，是96.64％的網友選擇了想，就是說他想選擇現房。但同時我們另外一個調查的問題是這樣的，在同一地段你不買現房而買期房的主要原因是什么？第一比例的選擇是可選擇的面少，大部分都是期房。也就是說在大家做選擇的時候，即使他心里想買現房，但同時他還要買期房，為什么？是因為我們沒有這樣現房的供應量。
【銀鵬】：其實剛才那位同學說的我還想問，他說市場上可能需求特別大，因為大家都買現房所以現房會上漲，但是2年之后可能現房供應反而非常大，有可能造成房價急劇下挫。
【莊宗汨】：其實我們媒體報道的時候，目前房價快速上漲有一個很重要的因素沒有提到，這個中國因素就是說我們政策上的調整倒戈一刀切的供應量突然短缺。
831之前，由于有大量新盤入世，基本上執行低開高走的政策，由于總量和加權平均的結果，房價在統計報表上反映增幅相對緩慢。而831之后，相對新盤入世急劇減少，停滯了一段時間，這時候統計上反映的數字，開發商在售的樓盤都處在高走的階段，由于缺乏大量卻與新盤上市推出這個數據使它穩定，在統計上反映出漲幅快速增長。
也就是說一項政策的出臺、一項政策的變化，因為我們很多事情還是一刀切的，定完這個時間表、定完這個時間段之后，立刻我們就會看到政策制定的效果，包括之后的效果。也就是說你現在說期房停止銷售，改成現房銷售，我們在所有工作沒有做好準備之前，市場的供應量立刻就不行了，有這么多人買房子怎么辦？大家就等著現房。實際上這個東西不存在，一定還是追著喜歡的期房，你給我保留一套，現房的時候我再買，但是我覺得這個意義不大，也就是說我們制定政策希望有一個時間段的平穩過渡。
打個比方說，比如說三年后或者五年后，由期房銷售全部轉為現房銷售，開發商也有準備了，政府管理部門也比較從容了，消費者心里也踏實了，是什么樣的過渡階段，把這些程序性的東西該準備的法規、調整的東西都做了，可能自然而然過渡到現房銷售階段了。而不是說拍腦袋，因為我看下面提問的還有說，我回頭再補充，就是說有關部門出題的有關建議，我自己有點兒糊涂，因為他們兩面話都說了。
【莫春】：先請我們兩位嘉賓亮題板，話題是期房買得著買不著，莊總的觀點是滿意的產品買不到。
【銀鵬】：我們黃嵐總的觀點是可以買得到。
【莫春】：請黃總說從哪兒買得著？
【黃嵐】：任何市場都有期房賣，都有現房賣，不是買不到。
在今天PK過程當中有兩個問題，比如說剛才我們討論現房的問題，實際上在一個預售制的政策下面，現房本身在市場上的供應量就不多，因為有預售制，市場當然在同步消化這些產品，只是說今天消費者一旦發現購買期房的風險遠遠大于購買現房的風險的時候，他會停滯或者減少購買期房的量的時候現房的量就會釋放出來，是這么一個關系。
實際上是來自于兩個方面，一方面，如果還是繼續提升下去的話，消費者只有通過自覺行為來減少對期房的購買，從而造成現房增多。
現在這幾年以來，應該從1999年到現在，這個市場一直在蓬勃的發展，但是也出現一些虛熱，這個情況在上一輪經濟周期是有表現的，在1999年以前市場現房是很多的。另外，這里的現房不單純支一手，更多的還是二手房，這就是更多了。這些東西都是我們要看的問題，所以我認為現房是可以買道德。
【莫春】：我覺得有點兒偷換概念，把二手房也算期房里多少有點牽強。
【黃嵐】：二手房就是現房市場。
【莫春】：莊總認為滿意的產品買不到的理由是什么？
【莊宗汨】：中國目前處在經濟高速發展時期，包括人們對生活的追求、生活理念、居住環境的追求，包括我們科學的進步，實際上基本上一天一個樣，就像電腦這樣的產品，一年可能換一帶甚至換兩代這種速度。對于現房，我覺得明顯的落后于我們時代發展變化的需求要求，比方說我現在去找現房，我很難找到戶型、居住環境、設施都非常讓我滿意的產品，為什么？人們在這兩年當中，隨著經濟收入的增長，改革對外開放，我們對外接觸事物的擴展，使我們了解了更多中國以外西方國家他們一些很好的居住生活的理念，包括規劃、配套、服務這一系列的內容。
我拿一個比較現實的例子，我們今天看現在已經建成的住宅小區，和回過頭去看十年前建成的小區，差距是巨大的，是非常明顯的。
也就是說，用人們今天衡量這個房子好壞的價格尺度、價格標準來選現房的話，現房實際上是兩年前、三年前的服務標準、規劃理念、配套設施，他很難做到滿意。更何況從選戶型來講，從樓層來講、朝向來講，更是寥寥無幾。所以我為什么寫滿意的產品買不到，原因就再次。
【黃嵐】：剛才莊總說到買現房的時候產品滿意度會降低，對于買期房產品滿意度就高了嗎？同樣存在的。
【莊宗汨】：如果說我們規劃的理念和居住的理念，像西方發達過程，像我們在美國、在歐洲看的房子，今年蓋的和五年前該的沒什么差別，是一樣的，已經進入類似于像標準化產品這種階段的時候，而我們這邊還是處在一個發展階段，這樣就導致兩邊的不平衡，就是說人們買房子的時候想的是，別這個房子兩年以后、三年以后成了一個落后的產品，跟不上時代發展的潮流，跟不上歷史的進步，可能到時候我這個房子說保值、增值都保不了，可能我都得降價出售。
為什么我講這個？我們的產品很多項目，像過去咱們統一分配住方的時候，像我們過去蓋房子標準化圖紙，也就是說大家說的火柴盒的時候，我印象當中那時候沒有什么人挑社區環境、挑規劃，根本沒有，他挑的就是朝向、挑的就是兩居室、三居室，那時候也沒有客廳。這點來講，我們現在現房的滿意度還達不到人們需求要求的時候，就是說你讓大家都買現房，從那個角度來講，我剛才說了期房更是市場化，實際上期房是變動的，這個變動來源于需要，就是說客戶的需求是變動的源泉，客戶說了我需要這樣的房子，開發商就會轉化。你讓開發商蒙在鼓里頭，市場滿意你的產品嗎，要你的產品嗎？等于我們又回到計劃經濟年代。
【黃嵐】：我覺得這是一個有一個誤區，正是因為買現房的時候會發現產品的滿意度會降低，我認為更能證明買期房的風險更高，在現房的時候發現所有的瑕疵暴露出來，你買期房的時候說沒有，不是，是因為沒有暴露出來，從這點來說我覺得買現房更加具有安全性，這毫無疑問。
只是說這個市場上有沒有現房買得到，我也認為不是買不到，只不過說這種現房挑選余地好像沒有期房那么大了，因為這正是在這樣一個預售制的前提下造成的，不是說買不到現房、買不到期房造成的，如果預售制還繼續下去的話，肯定挑選余地期房比現房大，這點我是承認的。但是買現房能發現這么多問題，不是因為現房的問題，是因為這個項目本身的問題。
【銀鵬】：我也是覺得從莊總剛才說的可以得出另外一個結論，買現房更能看到產品什么樣子，比如說今年看是這樣的，也許一兩年之后項目就變了，那我還不如等一兩年之后再買那個現房呢。
【莫春】：但我想有一個無情的現實，市場當中有這樣兩句話形容期房和現房，一句話就是“賣房、賣現房”，第二句話“除了期房就是危房”，第三，現在我們市場當中有一些項目在說，我是“現房、豪宅”，基本上是樓市非常大的新聞，成為古董性的東西了。我覺得現在現房少很多，能有三分之一的比例已經非常樂觀了。
【黃嵐】：那只是現在的現象，實際上現在也有很多開發商進入現房市場的運作，他們操作還是較為成功的。第一，他們向市場反映了他們的實力，第二，這個時候即便價格賣得高，消費者認可。我認為對于消費者而言，他買這樣的現房更踏實，而且他投資回報更穩定。
【莊宗汨】：我接著黃總說，世紀城這個，我覺得不能作為一個特別典型的例子，因為它是特殊情況，它和土地合作方是分層制，這就決定了世紀城的投入非常低，是把房子賣出以后再給土地房分錢，這個是其他項目就不具有的條件，這和我們商品房的開發進程不一樣。
第二，回到世紀城來講，世紀城一期的房子，剛才黃總也講了，分期、分區，也就是說我一期的房子可能樓基本上起來了開始賣了，讓你看到整個現狀，實際上整個世紀城分若干期，從最早的4500到4600到7000多差距有多大，而時間間隔了，所以我想每個人都會算這個賬，到底是期房還是現房。從4500到8500，4千多的價差，而且整個社區基本上完成了。
對于客戶來講買期房是存在風險的，風險是什么？當面對不守信用、不規矩的開發商的時候客戶的風險就很大。實際上就是什么？買期房應該說還附帶一個條件，買有信用，過去有信譽記錄，就像銀行貸款似的，有信譽記錄，重視客戶服務，這樣有良好信譽的發展商去買期房相對風險就非常低。當然我不排斥和你心目當中的美好愿望有差距，這個差距每個人的看法不一樣，有的人可能過去買個房子，他的心里預期不是非常高，他有一個基本素質，為什么？因為他知道我這個房子不像工業產品，自動流水生產線，像我們電路板自動焊接，一個工人一個工人干出來的，每個工人素質又不一樣。
就像我們自己家里裝修，我們可能都做過裝修，當你親自盯著的時候做出來的活你還有不滿意的地方，為什么？我們技術進步的時代就是這個時代，就是這個階段，這個階段是要越過去的，是要走過去的，但是我們這個年齡段的人，我們目前在工作當中這批人就處在這么一個時代當中，可能歷史就我們做一些有關的工作，做一些有益的嘗試。
你說理想狀態，每個人的理想狀態是不一樣的，每個國家有每個國家的追求，每個階層人士有每個階層人士的追求。
打個比方說，說我一個小學生，講的就是我好好讀書將來考一個重點中學，我們工作當中，你現在是工程師，他想的就是我能夠晉升高級支撐，專業上有提高。搞行政管理的，他可能想我今天是部門經理，明天能不能做副總，他這個想法是階梯狀的在進步。
就像我們電視機，最早我記得是9英寸的黑白電視，我記得我們家買一個全樓道的人都來看。隨著進步的，變成12寸、14寸，到19英寸彩電，到21寸彩電，到現在等離子的，是一個進步的過程。
我想說的是，現房銷售也好，期房銷售也好，都是特定階段特定的方式，并不是說將來永遠是期房銷售，而是在目前階段，期房銷售有它的長處、有它的優點，而現房銷售目前來講，黃總也在講，現行的體制，現行的供求關系，一系列因素，現房實際上現在大家可以實地了解一下，每個項目都蓋完了之后入住了，你再問這個戶型還有嗎，絕大多數都買不到。
【黃嵐】：莊總剛才提到的，一個是生活方式我們就不談了，一個是開發商的風險問題，你說世紀城的價格，舉了這個例子，從最初的4千多賣到8千多，為什么？因為是跟土地方是分層的，投入的成本低。假使這個成立的話，其實隱含著另外一個可能性也是成立的，發展商降低風險、轉移風險方式是期房，期房銷售是開發商轉移風險掙錢的方式。
【莊宗汨】：我還是不同意這個觀點，為什么？首先大家都明白一點，你買期房的時候我們的預售制一定是開工了，拆遷都完成了，而這個時候最大風險本身是開發商自己，他已經投入了最大資金拆遷土地、市政介入，他已經做了大量的工作，而這個時候業主有沒有風險？有，實際上開發商的風險和業主的風險是共同的，并不是說開發商把風險轉嫁給業主身上了，沒有，實際上是大家共同承擔這個風險。
實際上最大的擔心項目做不好、不能如期建起來、不能把資金回收回來的還是開發商自己。
【黃嵐】：這點我是贊成的，但是規避風險的方式是根據期房銷售轉嫁出去的，消費者怎么轉嫁風險就是靠合同，這個合同約束力是較低的，這時現實。
還有說期房和現房有差價，比如說表面應該買5千元的期房比買8千元的現房要核算，但是這里忽略一個問題，你5千元買的是什么，8千元買的是什么，是不一樣的東西。我們現在也進入另外一個誤區了，老是對一個產品的戶型來談，有可能這套房屋的價格開盤的時候是5千，收盤的時候是8千，是沒有問題的，這種價格也是成立的。但是有一個問題，我買5千的時候買到的是什么，你只是買了一個不成熟的，是樓畫，你買6千的時候是買一個準樓畫，你買7千的時候是買的準現房，你買8千的時候是買社區成熟的環境。不是說5千、8千就買同樣的房子差3千元錢，是過程當中的一些東西。
剛才說了承認一個社區分一期、二期，一期我是買了7千元錢，可是我買了很多噪音吧，我買了8千，可能我配套都齊全了，我買8千值啊，所以我愿意買這樣的現房，不是說單純買的價格。
【莫春】：您還是說綜合算起來考慮合算與不合算，剛才兩位嘉賓在PK當中反復提到一個風險，就是購房風險，我們也要進入第三輪的PK話題，在房地產市場當中我們看到很多糾紛的出現，延期交房、規劃變更、面積縮水等等，這些都是充斥在房地產當中的問題，進入我們第三輪PK的話題，請兩位嘉賓在題板上寫出目前購房風險是不是期房惹的禍。
我們和東方時空也做了一個調查，我們請銀鵬說一下調查的內容。
【銀鵬】：我們調查幾個題目，比如期房收房時您是否遇到過與承諾不同的情況。選擇有的，到目前為止的占到88.63。發生的幾個問題，有幾個多選的選項，里面最大的就是開發商更改規劃，占了很大的比例。
【莫春】：也就是說這些目前房地產存在的問題，是不是都罪歸期房呢，我們看看兩位嘉賓亮的題板。
認為買期房合算的莊總寫上兩個字“不是”。
【銀鵬】：我們黃總說，“一定是合算惹的禍”。
【莫春】：莊總，您認為不是期房惹的禍的理由是什么？
【莊宗汨】：買期房階段后續發生的問題有些是買現房以后依舊會發生的問題，買現房后邊依舊會發生的問題我覺得跟期房就沒關系，不沾邊了，可能產權正這些東西，跟這個就沒關系了。我為什么要說呢？每個行業、每個企業，由于他管理制度、管理辦法、政府監管行為，包括一系列對企業的監督行為，不帶一樣。
事實上大家也看到，事實公司如此嚴格監管條件下，依舊有眾多的企業違規操作、違規行為，難道你能說是上市公司這種管理體制有什么重大的問題嗎？其實很重要的一點是這個企業存在的問題，就是說這個企業負責人他的不守規矩的行為、他的違法亂紀的行為，并不是反過來歸咎為這個制度本身產生的行為。
也就是說我們期房預售有沒有守信用的企業？我看各項調查里頭百分之十幾、百分之二十幾，還有眾多比例的企業是守規矩的，也就是說他賣期房本身沒出問題。
我拿藍寶舉例子，那藍寶是我蓋的，可能有做廣告嫌疑。我精裝修的房子，一次交付使用率97％，還有3％延遲收房，說你工程有問題，我們馬上處理，馬上維修，調整好。
也就是說，眾多的期房沒出問題，出問題的畢竟是少數，而出問題的我看也挺離散的，我們數學講離散，從這個角度來講并不是很集中。從統計學來講、從各方面來講，我們拿經濟角度來講，我做這個決斷必須是有一個因果關系、有一個連帶來處理這個問題，我們現在看到的這種因果關系，跟期房我覺得沒有直接的關系，期房是一種銷售制度，是一種預售制度，這個預售制度本身跟工程質量有直接關系嗎？工程質量是你管理過程當中的問題，是你這個企業經營過程當中，對施工單位控制過程的問題，跟預售制度不沾邊。
比方說我們精裝修的房子為什么交得好？我也不隱瞞大家，我也不怕我的股東家說你照顧人情，我就用固定的那些隊伍，從一開始一直跟著我干，他的人員相對穩定，他的管理跟我們的管理已經是一個完整的管理體系，大家銜接得很好，包括分階段、分層次的驗收、責任制、簽字的情況、質量的控制情況，因為什么？他已經控制得很好。
我覺得就是說，無論是工程質量問題也好還是什么問題也好，跟預售制不沾邊。說面積縮水，我覺得這個事沒什么說的，就是開發商自己不誠實行為，這個東西也跟預售制沒關系。你要碰到這樣的企業，你現房就有問題了嗎？
我再說一個，像我們都做過什么事情，降低分攤率，怎么降低的？我們給政府管理部門寫了承諾，按規定是參與分攤的，我們寫的承諾是什么？我們同意不參與分攤。我知道不光我一個人這樣做，有很多企業也這樣做了。如果說現房和期房在分攤上頭，如果說不是按一個市場的準則、按一個市場的規矩做事情、按政府管理體制要求去做的話，也就是說這個企業負責人他到哪兒都要干這個事，因為什么？有些情況是開發商很難左右的，比如市政配套，期房在最后面積交付使用的時候為什么和現房有差異，在配套上這不是開發商決定的，比方說供電局有關的專業管理公司、專業管理集團，他有他的規范要求、有他的技術要求，這是在所有手續都辦完之后他們后介入倒戈的一些變化、一些變更。
在這點上我知道有些開發商信守原來的承諾，比如說原來分攤50平米，后來說80平米，那30我們自己承擔了，我就是這么干的。比如說有些按政策可以分攤，他把那部分就加進去了。所以我覺得就是說要具體情況的來定，并不是因為預售制度產生這個，而現行工作流程導致有一些細微的變化，當然不是重大的變化。
【銀鵬】：我這邊在黃總發表觀點之前，有一個數據可以分享一下，前不久的時候在中消協舉辦的研討會上面，當時張明提出了，從2001年至今北京消協收到的投訴是358件，其中有90％都是期房引起的，這個情況在四川也是差不多的，因為四川的消協也提到了。這是不是至少期房發生這種風險的機率會大很多？而且還有一個數據就是，九大風險，質量風險、面積風險、虛假宣傳風險、規劃風險、定金風險、產權風險、售房欺詐風險、合同無效風險、延期交房風險，你也提到了期房和現房也有類似的風險，但是有一些風險就是期房有的，比如規劃變更、產權風險、延長交房、售房欺詐風險，可能就是期房特有的。
【莫春】：剛才莊總的意思，如果這個數據是中消協提供的這個是權威的數據，但是莊總提到的，期房還是要看信譽好信譽差的企業。
【莊宗汨】：不是因為這個制度產生了這個問題，而是因為企業的不守信的問題，是企業的問題。就像剛才講了，股市上那些上市公司有違法亂紀的，包括上市公司老總被抓進去的，能說上市公司不該上市，就取消融資這個渠道，不對的，就是說沒有根本的因果關系。
比如像工程質量問題，跟期房有關系嗎？是施工單位質量控制、質量管理沒做好，作為監理公司、開發企業，在監管方面有缺陷，是這些問題產生的，并不是說我期房就一定工程質量出問題，不是這個概念。
【黃嵐】：我接著莊總的話說。其實話再繞半圈就繞回來了，怎么說呢？正是因為這個問題不一定是在期房或者現房的時候一定會產生的，所以就更應該買現房。因為我們不能把行業的問題轉嫁到企業信譽和個人道德操守上去，無法衡量，對消費者來說，消費者承擔的風險就更大，無法界定企業，企業還好界定一點，多少有一些知名企業了，但是知名企業也有問題，也不乏投訴。我們當然有好的企業倒戈約束，能承受，但是在整個社會公信力還沒有起來的時候，期房更加滋生了這種不誠信的行為和機會，對消費者而言他的損失就更大了。
因為有種種原因，比如說在期房當中客戶最難把握的幾個問題，為什么我覺得跟期房有一定關系？比如說質量問題，質量問題表面看是管理問題，實際上有一個市場問題、成本問題在里面。為什么這么講？很簡單，開發商在做建設的時候，他的資金也是逐步投入的，開發商沒有這樣去要求自己，我也一次性把資金投入了，你也一次性把資金投入了，沒有，他都是逐步投入的。在這個逐步投入過程中，他資金主要來源，除了自身的啟動資金，更多的來自于期房預售的回籠資金，占了百分之六七十。在這樣的前提下他才能克服自身面對市場的風險，但是這種風險有時候不可克服在哪兒？比如說材料，材料成本也是浮動的，當你遇到材料成本突然漲價的時候，開發商就很被動了，這個時候他發現在這個成本控制中開發商不能完全控制這個成本，只能控制土地成本，因為已經發生了，但是建設過程中的一些成本控制不好，這些成本要轉移到房價中去，所以會使房價增高。
但是有一點，如果說房價轉移不過去的時候他會采取什么辦法？他會退而求其次，他會降低質量，所以在建設過程中我們看到，當然不是所有的，有些企業就發生這種行為，他的工程質量自己就降低標準了，為了維持他前期的預算成本，這就是消費者無法控制的，這就跟開發商的成本有關系。他要控制成本的話，當其他成本控制不下來的時候，他只有退而求其次，降低質量。
再比如說精裝修，精裝修更是一個無法控制的環境，莊總就不用說了，那是個人行為和個人操守能力的問題，如果市場都是莊總的話就不用討論了。
但是問題精裝修這塊為什么無法控制？因為這是一個，尤其是在我們目前大陸環境下，我不是說所有的地區，在成熟地區精裝修還是可以控制的。這個過程當中材料的成本容易發生變化，他裝修的要求、工期，以及遇到的裝修的時間段會有問題，開發商都無法控制，本來他預計的裝修時間應該是開春以后，如果延長工期的話，如果延長了一個季節、兩個季節，正好工程交樓到了秋季，裝修要到冬季，這時候容易出問題，這個東西是無法控制的，誰愿意在冬季搞裝修啊，這個是無法控制的，各方面的變數在里面。
更大的在期房遇到的問題，更改規劃，變動一些地方，因為這一點在開發商能做的時候都盡量去做，因為追求例如。比如你的會所開始要建兩個、建三個，后來看能少一個少一個，配套設施能減多少降多少。這樣是收入提高了，但是這個小區居住的舒適性被破壞了，這些東西都是開發商去做的，但是做的未必是違法，但是跟當初的承諾是不一樣的。
在這些風險上消費者是被動的，由此可見期房容易滋生開發商去做一些不誠信的行為。
【銀鵬】：我們在碰到一些維權的事情中，很多購房人買期房即使發現期房變更，但是真正放棄這個房子也是特別難，因為期待了那么長時間，也付出了一些成本在里面。
【莊宗汨】：剛才提到工程質量問題，我覺得現房也會遇到工程質量問題，為什么講到現房也會遇到工程質量問題呢？我說幾個點，比如外墻的保溫、廚房衛生進的防水都會遇到問題，比如北方常見的墻面開裂的問題，買現房并不能回避解決這些問題。
就是說我們看工程質量問題，第一，你如何來界定說這個東西跟期房有直接的關系，真的沒關系。
【黃嵐】：但是有一點，我買現房可以規避風險啊，如果有這個風險可以不買嘛，消費者可以保護自己啊。
【莊宗汨】：但是我想說一點，我舉個例子，大量的項目墻面、門框、窗附近，也就是說出現墻面裂縫的問題，這是北京地區從建委那兒下通知是質量的問題，由于北方溫差比較大，導致墻體收縮，導致發生這種現象，不以期房和現房的情況來發生，發生這種一定是在現房階段發生的。為什么？期房還沒蓋到這兒呢，不可能發生，一定是現房入住之后才會發生，為什么講在門口、窗戶上下角周圍地區發生這個，因為我們的門一般叫后塞口，立完門框之后砂漿再往里填材料是不一樣的，由于門的震動、窗的震動，這種情況屬于工程質量問題，但是跟現房、期房有關嗎？沒關系。
第二，屋面漏水。屋面漏水并不意味著工程交付質量不合格，為什么？做完屋面防水，做避水實驗，有關的單位都驗收完了，交付質量合格。但是由于人的活動，可能有人上去安裝什么東西，或者人上去走動，導致可能在某些地方把防水層破壞，到下雨的時候漏雨，這也是在現房階段發生的。
我只舉這么兩個例子，當然我不排除黃總剛才講的我不買，我看房子有這個問題，但是現房看的時候也沒問題，你看不出來的，因為我是搞工程出身的，我說的這兩個問題你現房絕對看不出來，可是等你住進去的時候翻新透了，為什么？墻面裂，越修越裂。
【黃嵐】：剛剛莊總講的是專業的問題，但是買現房有什么好處呢？除了這些極個別隱蔽性的階段在現房的時候也本容易發現之外，何況還是通過調查了解到的，因為現房至少有一個調查的目標，更重要的是你可以選擇買和不買，另外你可以就此跟開發商砍價，很買衣服一樣嘛，我認為還是買現房好。
【莫春】：我們這一輪的爭論我想各位網友都有自己的觀點，我們接著進行我們第四輪話題的PK。
第四輪的話題設定的，剛才幾位嘉賓也是問題直指我們的預售制度，也有剛才張學東發生的觀點，預售制度是不是到了應該改變的時刻了。也是根據今年8月份央行報告提出來的，央行的理由是現在房地產的資金實力已經達到一定程度了，他們建議取消商品房的預售制度，從目前的情況看應該說是期房的牛市，請兩位嘉賓在題板寫出，現在是不是到了期房銷售和現房銷售的過渡了，就是說能不能市場走到現房銷售的時代，請兩位嘉賓在題板上寫出來。
同時也關注一下網友的評論。我先念一下支持買期房合算網友發來的聽論，他說期房出現的前提，第一，中國政府的政策允許。第二，中國老百姓經濟狀況決定，因為它是比較便宜的。第三，中國房地產的狀況決定的，也就是說在2005年的5月份之前誰還能買到現房呢，連期房都墻不到。確實是說出了我們目前一些購房人的心聲，有買期房不合算的后援團嗎？
【銀鵬】：大部分都是說支持買期房不合算。
【莫春】：我們可以看到我們目前的選票依然是買期房不合算占到64.5％的比例。
兩位嘉賓亮一下題板。
莊總一個問號。
【銀鵬】：我們黃總是“可以進入準現房時代了”。
【莫春】：我們先解釋一下問號是什么含義？
【莊宗汨】：剛才你說央行工作小組提出的這個建議，對這個問號非常大。同樣的政策都來自央行，出臺121文件的時候開發商自有資金不足，大量向銀行貸款，金融風險容易增大。時隔一年之后有一個意見，說開發商有錢了，可以支持到現房銷售。我想一定有一個錯的，到底哪個錯了我不知道，我為什么說問號，這個錯需要央行來解釋。
就是說往東是你說的，往東也讓你說了，里外里兩頭都讓你占了，就沒別人的理了，我這個話可能說的絕對一點，但是我覺得從邏輯上這兩個是兩個方向的問題。為什么你說沒錢，說靠預售資金支持是央行121文件時候講的，時隔一年之后你說開發商有實力了，預售制度不需要了，需要進入現房銷售。我不知道是政策制定的時候有問題，還是兩撥人得出兩種不同結論，這個地方我很困惑。
從我實際了解的情況來講，現房銷售應該是未來發展的一個方向，并不意味著今天的預售制度永遠的就預售下去。從社會進步的角度來講、社會發展的角度來講，是應該往這個方向走的，但是走的前提我覺得重要的是金融體制的改革、金融產品的推出。因為大家也知道，過去說風險都是國有銀行的，發行信托，所有人都知道有關信托的法案、法規都明確了信托是有風險的，也就是說購買信托的人知道收益率高的同時是存在著購買行為風險的。現在銀監會新出臺的政策，這個政策是什么呢？把發放信托的標準跟銀行發放貸款的標準幾乎一樣了，也就是說信托實際上這條路我給你變相的換了方式，我不說不能做，我變了方式給你堵起來，你做不成。本身金融專家、金融學者、政府官員、銀行工作者都知道，我們金融產品太單一，是由于金融產品太單一導致了銀行風險的提高。
比方說轉成現房銷售，有多少個企業拿著銀行的開發貸款，能否支撐下去，最終的風險還會轉嫁到銀行去，為什么？我們過去走過這條路就決定了，目前的銀行風險高不高？我承認，銀行風險很高。用銀監會副主席的話講，“房地產業是銀行業主要的利潤來源”。他已經把這個話挑明了，已經明說了，就是說大量的銀行貸款放給了房地產。
我記得在博螯開會的時候，樊剛先生說了這么一句話，說不是因為房地產引起的宏觀調控，而是集中在房地產上，也就是說鋼鐵、電解鋁這些行業向銀行的抵押物全部是房地產。實際上就是什么？是我們金融產品太單一，實際上銀行也好、銀監會也好，更更加注重的就是豐富我的金融產品品種，開放各種投資基金、風險基金，也就是說才能分散你的金融風險、分散國有商業銀行的金融風險，不是靠一紙行政命令說我不放貸了，反正我知道銀行行長追著問我，為什么？我們老百姓儲蓄存款在銀行，那個錢你是要向老百姓付息的，他錢貸不出去他拿什么收益給老百姓付息。
所以我覺得在這一點上來講，對于央行這個建議我有點兒看不懂，為什么建設部立刻就反駁了？因為畢竟我的意見就是，我們中國還沒有形成像美聯儲那樣的機構、那樣的體制，葛老一句話可能全世界都發抖。我們央行給這么一個建議，房地產宏觀經濟控制，建設部門、計劃部門還沒有意見的時候央行給這么一個建議，是否合適，我覺得這是值得商榷的。
【莫春】：也請認為買期房不合算這一派的黃總來說一下這個觀點。因為剛才莊總說到，說未來會實行現房銷售，那未來到底有多遠，是不是現在？可以進入準現房銷售了嗎？說一下理由。
【黃嵐】：因為咱們的房地產市場啟動有十幾年了，有一個算法說有十幾年了，經過十幾年的起步、發展和成熟，我覺得預售制度在這個階段啟動了這個產業，對這個產業的發展是起到推動的作用。
現在面臨著一個很尖銳的問題，就是房地產的投訴在消費者當中一直是前三位，這也是有調查數據的，因此問題也難以得到合適的解決方式。
現在其實從正常說也逐步出臺了一些政策，比如說對預售證的發放時間和工程掛鉤了，達到什么工程階段，多層、高層達到什么階段都有很明確規定的，就是往這方面發展，實際上已經邁入了準現房的階段了，的確這樣賣也對他有好處。這個階段至少讓消費者感覺到買到一個半現房，有一個安全性，和資金投入的效益對稱一點。
第二，完全進入現房階段我們目前的市場還不能允許，因為市場的需求量城市化進程當中有大量的人口進入城市，不是一下子房屋就過剩了，房屋缺乏。第二，房屋的改造釋放出很多量出來，因此必須通過期房的調劑把供需調節一下，但是現在完全取消現房我覺得不合適，但是完全到準現房也不對，現在是要求逐步準現房的階段會更高，甚至有的要封頂，可能將來的政策會更加嚴格，比如說能夠把外立面做完，什么時候把環境做到什么程度。這些東西的逐步出臺會更加規范，我覺得這是對產業化更好的。
【莫春】：在這一輪PK我發現兩位嘉賓對這個問題形成了某種一致，認為未來是期房銷售的一個狀態，但是從現在目前市場上看，目的供應量和需求相比，可能現房還不到這個時機，可以從加強和嚴格這個預售制度方面來嚴格這個管理。
這輪PK應該說沒有交鋒，形成了一致，我們要看一下現場今天請到的媒體記者和我們北師大的大學生，經過我們幾輪PK之后，你們的選擇，你們支持哪方，然后再簡單的發表觀點。
我們先問一下北師大的學生，你們現在同意買期房合算這一派的請舉一下手。一個是三位，就是占到50％，那就是五比五，形成了對局博弈。
我們再看一下媒體，現在還有三位媒體記者在現場，支持買期房合算的示意我一下，有一位。
我們再請一位媒體的代表給我們做一個發言，有請周紅上臺。給我們說一下今天聽PK的感受和你的看法。
【《北京青年報》記者周宏】：從最基本的買房人的角度來看，買房人可能不會考慮那么多，尤其是大多數的買房人覺得不是這個行業的，他們買房只考慮我兜里到底能掏出多少錢，可能掏少的就合適了，可能不會考慮那么多。總的來看，期房的價格比現房低一點。
另外一點，隨著市場的逐步成熟，開發商的水平也不斷提高，期房的風險實際上是在降低的過程當中，我認為還是買期房合算一點。
【莫春】：我們也是看到媒體記者當中形成了觀點的交鋒，因為《新京報》的張學東是認為買期房不合算，兩大主流媒體的觀點也是不一樣的。
經過四輪的PK，我想大家對于買期房合算，還是買期房不合算，可能自己心里都有一個譜了，因為我們經過兩位嘉賓用歷史的數字，以及詳細的計算，給我們都算了一筆經濟賬，大家在選擇期房的時候和選擇現房的時候自己要做到心中有數。
我還記得趙曉博士，就是國資委的博士，他曾經說過，房地產其實三分之一是宏觀問題，三分之一是金融問題，剩下的三分之一才是房地產自己的問題，我們剛才通過兩位嘉賓也是看到從宏觀到微觀都進行了盤點，今天由于時間的管理這輪的PK就要結束了，我們還在繼續往上的投票，請銀鵬介紹一下。
【銀鵬】：目前為止投票的結果，仍然是正方占優勢，占的比例是67.68％，反放是42.32％，稍微進一步的增強了我們的支持率。
我們的投票還會一直開通，我們還有一周的時間跟進報道，網友可以繼續投票，發表你們的觀點，我們也會選擇性的刊登出來，包括我們邀請的媒體也會對今天的PK進行后續的報道，請各位網友關注。
【莫春】：關于買期房合算還是不合算的PK現場就到此結束了，我們投票繼續開通，希望搜狐網和焦點房地產網的各位網友繼續關注這個話題，發表你的看法。
我們也感謝兩位PK的嘉賓，今天能夠給我們帶來這么精彩的理論，也感謝我們現場的媒體記者和北師大的學生，我們今天的PK就到此結束。謝謝大家！
【銀鵬】：謝謝大家！請大家繼續關注我們兩周之后的下一場PK話題。
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