我在美國跟美國基金經理談美國次貸危機怎么爆發的，從１９２９年談到克林頓、布什年代，到格林斯潘等等。我突然明白過來中國也有同樣的問題，處理不好也是次貸危機。所以我就在美國寫了一篇文章掛在我的博客上，訪問量特別大，居然有接近１４萬人看了這篇文章。我上飛機時好多人說看了我的博客，下了飛機也一樣。我在其中就提到無理由退房。他們說無理由退房是潘石屹想出來的，確實我們現代城剛入住，當時國家標準動機施工混凝土是可以有添加劑的，但這個添加劑在夏天可以分泌出來氨氣。如果你說讓我治理，不光我一家，全中國長江以北，冬季施工都有這種情況。你要退房，可以，你就退吧，我還給你加１０%的年利率。從入住一天開始，你要不滿意，一個月還是十天我忘了都可以無理由退房。你別說你的理由，我也不說我的理由，只要你寫一個委托書，銀行和房管局的手續都我去辦，但就這一段時間，過了這個時間你再說也不行。當時就退了一套，一退完就拍賣賺好幾十萬，我還覺得不錯。一開始沒有詳細的考慮這個問題，結果又過了十年，中國的房地產市場不景氣，尤其住宅市場不景氣，大部分人都做無理由退房，說無理由退房的鼻祖是潘石屹。結果我就琢磨了他的無理由退房跟我的不一樣，他們從銷售起開始算，什么時候都可以退，如果不滿意都可以退。這個就變成了一個金融產品，如果一個項目銷售２０個億，突然在入住的時候，或者某一天市場情況不好，這家房地產公司地價也付了，工程費、設備費都付了，他就沒有那２０個億了，因為市場變了你突然說要退房，這個房地產公司就拿不出２０個億，這就是社會的動蕩，因為他不可能拿出２０個億，時間太長了。所以這個是潛在的風險。
我在寫這篇博客的時候提了三個，因為美國的衍生產品一大堆，一個叫ＣＤＳ，一個叫ＣＤＯ，這兩個產品的量非常巨大。我把這兩個產品分析完后，跟中國比較像的一個是零首付。零首付在當年建設銀行行長帶著副行長跑到北京是要上對話節目的，對話節目剛推出三天就說要推出無理由退房，還以為我是支持者，還把我請過來去當嘉賓。但建設銀行實施了幾個月時間，人民銀行就說不能實施了。因為這個零首付就可能造成次貸危機，所以是很危險，就停了。
第二個產品就是保租銷售，就是我賣給你一個房子，保證１０%，１５%的租金，２０年，５０年時間，這個時候跟房價沒有關系，只跟保證租金的年限和利率有關，也是一個金融產品。跟房子沒有關系，就像是我銷售一張紙，你每年拿百分之幾十的回報，這個就是中國的風險。
另外我舉的例子就是無理由退房。我寫完之后，一大堆人罵我。好多人說無理由退房不是你首創的。尤其是北京晨報一篇文章說“潘石屹自己打自己的嘴巴”。我說這個實際上是沒有真正理解我們當時實施的無理由退房跟現在的無理由退房是不一樣的。這個無理由退房會造成社會大的動蕩的。
【問】：我是工大大四的學生。我幾個月前看了你的一虎一席談的節目，那期節目就是說房地產泡沫的問題。我記得您好象是說房地產沒有泡沫的，最大的贏家是政府。剛才我聽您好象對房市不像那時那么堅決，而且投資方面也比較保守，我想短短幾個月的時間觀念上有這么些轉變？我想知道為什么？還有，您的那本書我買了，我希望您能在送我的時候簽上名。
【潘石屹】：《一虎一席談》的節目我上得太多了，我都記不清了。每一次我都認為房地產要出問題。今年４月份的時候我就提出“百日劇變”，１００天之內房地產要出大問題。你說的我對房地產比較樂觀，可能是去年的事。人的認識總是不斷提高的，沒有完人。我自己的觀點也在不斷修正。
第二個問題比較簡單，你把書拿來我簽了就可以了。
【問】：潘先生你好，我的問題是，您覺得您學生時代哪方面的專業知識和技能成就了您今天的事業？謝謝。
【潘石屹】：其實這個我一直在想，包括這位同學發言的時候，我就想起來我的經歷。尤其是學生年代的經歷，還是非常寶貴的。我記得上小學二年級的時候，一件特別難忘的事情就是老師不讓我上課了，因為我拿著的鉛筆太短了，都拿不住了。老師就說讓你媽去買鉛筆，買完鉛筆再來上課。我出來之后知道我們家沒有錢，我們家那時候困難得不得了。我在操場轉的時候我媽媽過來了，問我為什么不去上課。我說老師嫌我的鉛筆太短了。我媽說給我想想辦法。她就帶著我到村子轉，碰到我們村子赤腳醫生，我媽說能不能借一毛錢。借完后就把我帶到供銷社，如果買帶橡皮的鉛筆是五分錢，如果不帶橡皮的是兩分錢，我就買了五支兩分錢的，拿著這五支鉛筆，五顏六色的。我媽就說了，現在買了這五支鉛筆了，有了筆你就一定要好好學。我說好。
從小吃慣了苦，我才想到，我從骨子里面從來沒有大手大腳花過錢。前段時間經濟危機來了，我寫了一篇博客，寫給員工的信，建議員工能跑步上班別騎自行車，能騎自行車的就別坐汽車。這個就被媒體衍生成說潘石屹現在窮得不得了，要騎車上班了。記得后來有一次我跟協和醫院的院長見面，還有東城區原來的書記跟我們見面談事情，我就開汽車過去了。那天還下著雨，一進去，他們說今天騎著自行車來的？我說沒有，外面下著雨呢。他們說媒體都在說你現在都騎車了。（眾笑）
還有包括不亂花錢，勤儉是一個特別好的美德。上個星期我在美國，我在慶幸，我們一個公司融的錢是１２９億港幣，我們自己帳上還有５０多億的人民幣現金。在這個情況下，一般開發商早就圈地了，我們在比較遠的地一塊都沒有圈，盡管我們買了四塊地，今年上半年花了８８億，我們手中還有１００億的人民幣現金。我們盤算了一下，最困難的日子我們還能支撐五年時間，這樣對企業健康的發展是非常有好處的。所以這位朋友說的時候，我特別有感嘆。實際上命運和社會給我們很多考驗，就像貧窮這個考驗一定是好東西，一定是讓你成長的。還有一些考驗是自作自受的，比如暴食暴飲吃錯東西拉肚子，這個就是自作自受的。所以這些年我經歷的困難對我提高是最大的。
【問】：今晚我看北京報紙，今年四季度的ＧＤＰ是９.９，有了整個一個下降。當然我們房地產整個下滑是一個原因，最近看一些報紙和政府的一些反應，有一些救市的行為，您怎么看？會不會是我們房地產行業的曙光？
【潘石屹】：最近我們開會比較多，他們喜歡用救市這個詞，我說千萬不要用這個詞，而是松綁。過去三年時間，給房地產綁了好多繩子，現在從貨幣政策，到戶型大小，到稅收政策等等，應該是“松綁”。現在松綁說句實話可能有點晚吧。
【問】：我是建筑學大三年級的本科生。過去三年到現在出現了有價無市和有市無價兩種情況，ＳＯＨＯ中國作為中國領先的房地產會采取什么樣的積極政策面對？能不能支招老百姓除了觀望的態度還有什么積極的態度面對？
第二個問題是，您開發兩個項目，第一個長城腳下的公社，現在的三里屯ＳＯＨＯ分別請了國外的建筑師隈研吾先生，還有亞洲有名建筑師張永和先生做出比較有個性品位的空間。在ＳＯＨＯ中國這個團隊中，建筑和設計處于什么樣的位置？
【潘石屹】：我還是今天早上吃的飯，現在有點大腦缺氧，你前面這個問題我就忘了。第二個問題，隈研吾和張永和，你自己建筑系的學生，我跟你糾正一下。張永和不光在亞洲有名，他整個受教育的背景，包括他是麻省理工學院的院長，他在美國的影響更大。在歷史上哈佛建筑學院和麻省理工學院是開創了建筑的先河，只有他們這兩個學院，才有紐約的現代化建筑。然后香港、新加坡才開始學。所以張是世界建筑史上特別重要的人物。他在中國呆了兩三年時間走了，在別的國家影響可能弱一些。
你談第二個問題是戰略的問題，任何一個企業的發展，不一定每天做上多少瑣碎的事情，這個戰略一定要有超前性。到了今天這一步，多少開發商說我們聚一聚，尋找一些對策吧。我在辦公室跟秘書說開發商的聚會這一兩年就不參加了，因為在一起就是訴苦，現在沒有辦法。實際上ＳＯＨＯ中國能夠發展到今天，我們在三年半前就調整了我們的戰略了，我們不做住宅，就做商業和寫字樓。因為我們發現在城市化過程中，人們不光要住房，還要辦公、購物，這樣一個城市才能和諧的往下發展。但是中國９５%的開筆商一提起開發商就是做住宅的，這是不平衡的。我們三年半做完調整后，我們銷售的數字是天文數字。我們今天為止，把到明年２００９年的銷售額都完成５０%了，我們三里屯銷售到現在完成６２個億了。
所以一個企業的領導人超前性應該在兩三年前做這個決策，今天等碰到這個問題想解決的辦法，除非就是萬科。一降價以后，杭州所有開發商連夜開了一個會，會議達成一致共識，叫“遠離降價，遠離萬科”。這個時候已經沒有解決的辦法了。
實際上作為一個個人對自己的人生規劃，自己人生目標上一定要有超前性，如果沒有超前性，到了困難來臨時，解決的辦法就會非常少。
【問】：我請問，在您２４、２５跟我一樣年齡段的時候，回想起來，有哪件事情讓您記憶深刻，難忘，受益匪淺的，為什么，您當時是如何選擇的？如果重新來回，您會有哪些改進？
【潘石屹】：２０多歲我最難忘的事情就是賺到第一筆錢，這特別幸福。因為下海好幾年時間賺不到錢，吃了上頓沒下頓。也當老師，教電腦，還做制轉廠的廠長，帶著兩三百名民工。而且我兩個妹妹同一年考上大學，我媽媽常年癱瘓，我就覺得錢對我來說太重要了。而且我想起來我上學的時候穿著老是破衣爛衫的就無所謂，因為是男孩子。可是每一次我想起我的兩個妹妹在大學里面如果穿得跟我一樣，這是我心里面的痛，我覺得作為女孩子不能跟我一樣。那時候如果我有錢可以給我妹妹買漂亮的衣服，可以給我媽媽治病，那是特別幸福的事。
賺到的第一筆錢，我們６個人去掉給別人還掉的利息，稅金等等，是１００多萬。當時我都不相信是真的，一晚上都沒睡好覺，身上直發燙。第二天我就從銀行取了點錢，試著買了份《海南日報》，又到旁邊的店買了個蔥油味道的面包也出來了。我吃著面包看著《海南日報》才相信這個錢是真的。所以以后我賺的錢基本上就變成一個符號了。去年我們稅后利潤實現１８個億。這個１８個億和８個億是一個符號，不太重要。可是我覺得最重要的是把這些錢用到該用到的地方去。所以不要浪費。該騎自行車的時候還得騎自行車。
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