據(jù)近期發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》，截止到今年9月底，北京樓市的庫存房已經(jīng)跌破了10萬套的警戒線，只夠5個(gè)月的銷量，對(duì)此，SOHO中國有限公司董事長潘石屹說：“中國有一批房地產(chǎn)開發(fā)商公司是從來不蓋房子的，就是倒土地的，從來不蓋房子的。”…
在北京城區(qū)最黃金的地段，仍然有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現(xiàn)在還閑著，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，有差不多三分之一房地產(chǎn)開發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土，大大加劇了土地市場的價(jià)格泡沫，而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房價(jià)上，苦了買房的人。
在潘石屹看來，近幾年中國房價(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導(dǎo)致供求失衡，你囤積的土地多了，建房子的地就會(huì)少，建房子的地少的話市場上面房子的供應(yīng)量就會(huì)少，在中國城市化的進(jìn)程經(jīng)濟(jì)增長速度又非常快
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)。
前幾天和朋友聚會(huì)聊天的時(shí)候，聽到一個(gè)消息，估計(jì)跟你說了，你也會(huì)嚇一跳，說是北京沒房可賣了。
是嗎？這如果是真的那就太可怕了。北京真的沒房可賣了，那房價(jià)還不頂?shù)教焐先パ剑?
沒錯(cuò)，我也這樣擔(dān)心。后來我就到網(wǎng)上查了一下，發(fā)現(xiàn)這可是近期網(wǎng)上熱議的話題。消息源于民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部近期發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》，這上面說，截止到今年9月底，北京樓市的庫存房已經(jīng)跌破了10萬套的警戒線，只夠5個(gè)月的銷量，而就在今年年初，北京的存量房還夠賣兩年的。
難怪這北京的房價(jià)總是跌不下來。其實(shí)，你想想，土地資源的確是有限的，用一塊少一塊，尤其是市中心更是寸土寸金。沒地建房子了，房價(jià)當(dāng)然就會(huì)越來越高。
話是這么說，可是最近我們的記者卻發(fā)現(xiàn)，就在北京城區(qū)最黃金的地段，仍然有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現(xiàn)在還閑著。這又是怎么回事呢？我們一起來看記者殷莉的調(diào)查。
潘石屹：很多開發(fā)商只倒土地從不蓋房
記者：“我身后是北京市東三環(huán)的長虹橋，這里算得上是北京最繁華的地段之一，一般住宅公寓的售價(jià)大概是在每平方米3萬到5萬元，可以說寸土寸金，不過我們了解到，就是在這樣一個(gè)黃金地段，有一塊地原本是打算建住宅的，卻一直閑置多年沒有開發(fā)。”
施工單位工作人員：“無可奉告，請出去。”
北京市民：“聽說是盈科的，李澤楷的，就是那個(gè)李嘉誠兒子的地。”
北京市民：“差不多三年，我來四年了，我來那年就好像就說蓋樓蓋樓沒蓋。”
附近的居民告訴記者，幾年前這里就挖了個(gè)大坑，據(jù)說是要建住宅樓，但是幾年過去了一直沒啥動(dòng)靜。為了一探究竟，記者決定到空地的現(xiàn)場去了解更多的情況。
由于施工方的阻攔，加上這塊地的四周也已經(jīng)被圍墻給包圍得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，記者沒法來到空地的現(xiàn)場。隨后記者來到附近的一棟居民樓的樓上，拍攝到了這塊空地。從高處可以看到，工地上零零星星有一些工人在干活。而這塊地的北邊緊鄰著北京電訊盈科的大樓。
北京市民：“剛開始說是不是哪買了，后來完了說是又換一家，反正在這兒耽誤好幾年。”
這塊位于北京核心城區(qū)的地塊究竟是什么背景？為什么閑置多年沒有開發(fā)呢？在經(jīng)過多方打聽和查閱了大量資料后，記者了解到，原來這塊地就是被稱為2006年新年第一拍的工體四號(hào)地。
北京地產(chǎn)界資深評(píng)論人楊少峰：“當(dāng)時(shí)這塊地是被香港的盈科，就是我們大家所熟悉的李嘉誠的兒子李澤楷他旗下的房地產(chǎn)公司拿走，當(dāng)時(shí)這塊地整個(gè)的拍賣價(jià)達(dá)到5.1億，這塊地的規(guī)劃面積才4.6萬平方米，折算完之后當(dāng)時(shí)成家的樓面地價(jià)就達(dá)到1.2655萬塊錢每平方米，而當(dāng)時(shí)這個(gè)周邊最好的樓盤最貴的樓盤才賣到1.6萬左右。”
按照土地出讓合同的約定，這塊地的開工日期為2006年9月20日，為趕在奧運(yùn)會(huì)前完工，項(xiàng)目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個(gè)土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文，直到今天這里仍然只是一個(gè)大坑。今年8月21日，香港上市公司瑞安建業(yè)公告，向盈科大衍地產(chǎn)公司作價(jià)約1.18億美元購入工體四號(hào)地項(xiàng)目。拿地三年半不開發(fā)卻轉(zhuǎn)賣出去，這到底是為什么呢？記者電話聯(lián)系到香港盈科大衍地產(chǎn)有限公司。
工作人員：“公告以外的內(nèi)容我們沒什么好補(bǔ)充的。”
按照國家相關(guān)規(guī)定，對(duì)于超過合同約定動(dòng)工開發(fā)日期一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收土地出讓金20%以下下的土地閑置費(fèi)；閑置兩年以上不開發(fā)的土地，政府可無償收回開發(fā)商的土地使用權(quán)。然而這塊工體四號(hào)地卻閑置了長達(dá)三年半的時(shí)間，最終不僅沒有被政府罰款和沒收，而且還高價(jià)轉(zhuǎn)讓出去，并由此獲取巨額利潤。在盈大地產(chǎn)發(fā)布的公告中記者注意到，此次工體四號(hào)地的交易，為其賺取稅前利潤大約為2.35億港幣。
楊少峰：“而當(dāng)時(shí)如果他當(dāng)時(shí)把這塊地蓋成樓來賣的話，他可能掙的錢還只有幾千萬甚至不到一個(gè)億左右，也就是說盈科地產(chǎn)在這塊地運(yùn)作的過程中，他實(shí)際上他是一種，我們認(rèn)為他很可能就是另外一種炒地皮的一種行為。”
記者：“炒地皮？”
楊少峰：“對(duì)，所以這也是典型的囤地的一種行為。”
而在SOHO中國有限公司董事長潘石屹看來，像這樣的囤地倒賣現(xiàn)象在中國的房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)并不少見。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹：“中國有一批房地產(chǎn)開發(fā)商公司是從來不蓋房子的，就是倒土地的，從來不蓋房子的。”
記者：“這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商多嗎？”
潘石屹：“三分之一吧，能夠占三分之一，他們不是蓋房子的。”
記者：“只是為了囤積土地？”
潘石屹：“囤積土地倒賣土地。”
記者：“有這么多？”
潘石屹：“我能了解的情況，差不多有三分之一。”
囤地緩慢開發(fā)，什么企業(yè)在拿地？
不蓋房比蓋房更賺錢，難怪潘石屹說得如此斬釘截鐵，這么多房地產(chǎn)開發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土，他們這錢也賺的太輕松了吧。
他們賺錢倒是輕松，不過，這樣一來，大大加劇了土地市場的價(jià)格泡沫。而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房價(jià)上，苦了我們這些買房的人。
正因?yàn)檫@樣，國家對(duì)開發(fā)商囤地的行為三令五申嚴(yán)令禁止。可除了像盈科這種大有來頭明目張膽囤地的，更多的開發(fā)商和土地監(jiān)管部門打起了太極拳。他們又是怎么逃避監(jiān)管的？
記者：“位于北京市南五環(huán)以外的大興是距離北京城區(qū)最近的郊區(qū)，今天夏天大興誕生了新地王，隨后房價(jià)也一路飆升，現(xiàn)在大興主要城區(qū)的房價(jià)已經(jīng)超過一萬元，不過就是在大興中高端樓盤最集中的地段，仍然可以看看大片大片閑置的空地。”
北京地產(chǎn)界資深評(píng)論人楊少峰：“這塊地是2007年很著名的大興的地王，當(dāng)時(shí)在2007年的12月份，華潤置地以194輪的競價(jià)才以6291元的樓面地價(jià)拍到這個(gè)地，當(dāng)時(shí)這個(gè)周邊這個(gè)房價(jià)大概只賣到6千到7千塊錢左右，有部分的項(xiàng)目可能8千多，所以當(dāng)時(shí)這塊地我們是面粉貴過面包這也是其中的一個(gè)例子。”
從2007年拿地到現(xiàn)在，華潤置地的這塊地已經(jīng)接近兩年的時(shí)間。不過昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動(dòng)工的跡象。實(shí)際上，像這樣正在曬太陽的地王在全國各地大量存在。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)：“有機(jī)構(gòu)專門對(duì)07年的地王項(xiàng)目做過調(diào)研，那么除了少數(shù)是退地這種之外，那么閑置的未開發(fā)的占了絕大多數(shù)，那么一半以上都還是處在待開發(fā)狀態(tài)。”
華潤置地地產(chǎn)公司是華潤集團(tuán)旗下在香港的上市公司。記者了解到，像大興17號(hào)地這樣被閑置的土地，在華潤公司還有很多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年9月底，華潤置地公司的土地儲(chǔ)備多達(dá) 2530 萬平方米，在全國開發(fā)商中排名第八位。如果按照今年預(yù)計(jì)的銷售業(yè)績來計(jì)算，華潤置地的土地儲(chǔ)備足夠開發(fā)10年以上。不過對(duì)此華潤似乎并不滿足，就在土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠多的情況下，華潤置地今年仍然在大規(guī)模拿地。
丁祖昱：“它在2008年的時(shí)候拿地的數(shù)量是它銷售數(shù)量的8倍，在2009年的時(shí)候，拿地?cái)?shù)量也是它銷售數(shù)量的兩到三倍，也就說他拿地的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他賣房的速度。”
像華潤置地這樣擁有大量閑置土地的開發(fā)商在中國到底有多少？他們囤積土地的數(shù)量究竟有多大呢？
陳國強(qiáng)：“的確這種情況在不同的城市在全國應(yīng)該是比較普遍，而且數(shù)量是非常可觀，去年底就是(戴德良行)這個(gè)是一家國際著名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，他們對(duì)于我們國內(nèi)的存量土地資源曾經(jīng)有過一個(gè)研究，那么從1998年到08年實(shí)際上是房改以來10年時(shí)間，就房地產(chǎn)市場開發(fā)出來的土地面積大概是31億平方米，那么截止到去年底，實(shí)際開發(fā)的數(shù)字是19.4億，也就是19億的樣子，那么實(shí)際上也就是說還有將近12億平方米的地是閑置沒開發(fā)是這樣一個(gè)情況。”
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年三季度末，十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過三億平方米。其中，恒大地產(chǎn)以5100萬平方米的土地儲(chǔ)備量位居榜首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。北京地產(chǎn)資深評(píng)論人楊少鋒對(duì)這些開發(fā)商的土地儲(chǔ)備可供開發(fā)年份進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。
楊少鋒：“已經(jīng)在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開發(fā)，多的夠它們開發(fā)幾十年，少的夠它們開發(fā)五六年的時(shí)間，絕大多數(shù)是十多年時(shí)間，這說明了什么，這說明這些土地目前供應(yīng)到市場的大量的土地被這些開發(fā)商囤在手中了。”
究竟是什么讓開發(fā)商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎？
從這張表上，你看這些開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備足夠開發(fā)十幾年的，真的讓人很驚訝。你還記不記得今年夏天地王頻頻誕生的情景？我注意到，這些土地儲(chǔ)備量特別大的開發(fā)商好多都是今年和2007年地王的得主。
而且你有沒有發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商絕大多數(shù)都是上市公司和國企。你說為什么這些國企和上市公司手中已經(jīng)有了那么多地，還拼命拿地呢？
因?yàn)樗麄兊腻X來得容易啊。我注意到前幾個(gè)月，有家上市公司發(fā)布公告就稱，要增發(fā)幾十億元用于買地，實(shí)際上他們買了更多的地以后，又可以到資本市場融更多的資金。
究竟是什么讓開發(fā)商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎？這場資本游戲最終將造成什么樣的危害？
盡管已經(jīng)過去三個(gè)多月，但是潘石屹至今還清楚地記得今年6月30日廣渠路十五號(hào)拍賣的情景。
潘石屹：“當(dāng)時(shí)很熱鬧，我記得廣渠路15號(hào) (論壇 新聞)地拍賣的時(shí)候，一共是有11家，從這11家的構(gòu)成情況來看就很有意思，有10家是國有企業(yè)為背景的公司。”
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