天水市人民政府
關于進一步加強房地產市場管理
防范房地產市場風險的意見
天政發〔2021〕32號
各縣區人民政府，經開區管委會，市政府有關部門，市屬及駐市有關單位：
為進一步規范房地產市場管理，維護房地產市場秩序，保障購房人的合法權益，防范化解房地產市場風險，探索建立符合市情、適應市場規律的管理措施和長效機制，依據中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任的通知》（中辦發〔2019〕52號）和省委辦公廳、省政府辦公廳《關于落實城市主體責任嚴格房地產市場調控評價考核工作的通知》（甘辦發〔2020〕7號）精神，結合我市實際，制定如下意見。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，以供給側結構性改革為主線，以推動高質量發展為目標，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，始終把解決人民群眾住房問題作為根本出發點和落腳點，統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定工作，不斷優化房地產市場管理秩序，加快建立規范有序、保障有力、調控有效、合法經營的房地產市場管理體系。
二、工作目標
按照“屬地管理、依法處置、協同配合、齊抓共管”的原則，持續深入開展房地產市場違法違規行為專項整治，進一步健全完善房地產市場管理機制，加快構建事前事中事后監管體系，依法嚴肅查處房地產市場主體違法違規行為，有效規范房地產市場管理秩序，引導房地產企業樹立依法管理、規范經營、誠實守信的理念，積極營造主體誠信、行為規范、監管有力、公平競爭的房地產市場環境，推動形成房地產市場平穩健康發展的良好局面。
三、主要任務
（一）嚴格房地產開發經營管理。各級發展和改革、自然資源、市場監管、住建、稅務等部門要依法加強部門協同監管，把房地產行業全部納入跨部門“雙隨機、一公開”聯合抽查范圍。完善信用評價體系，實施房地產開發企業、經紀機構信用綜合評價。建立房地產開發企業“黑名單”制度，對開發企業囤積土地、故意延緩開發進度、未取得施工許可證擅自施工、擅自變更規劃內容等違法違規行為，責令限期整改，依法依規處罰。加強對房地產開發企業的資質審查，嚴厲打擊無資質開發、違章違規開發、非法轉包開發行為。加大對不合格房地產開發企業的清出力度，對不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。
（二）優化開發項目規劃設計條件。自然資源部門出具規劃設計條件時，應當明確房地產開發項目的性質、規模、開發期限、基礎設施和公共配套服務設施的建設要求及其建成后的產權界定、社區用房、幼兒園配備、物業交付使用條件等事項，并作為國有土地使用權出讓和工程竣工驗收的依據。分期開發建設項目，在審批項目規劃方案時，應當明確將配套公共設施列入先期建設范圍。嚴禁房地產開發企業擅自處分小區內公共綠地及樓頂公共空間的行為，任何企業及個人不得隨意在住宅小區公共區域內搭建構筑物、建筑物。
（三）加強開發項目安全質量管理。嚴把建設、勘察、設計、施工、監理機構的資質關，落實五方責任主體質量安全責任，嚴查責任主體管理人員到崗履職痕跡，從源頭上確立工程質量保證體系。對未辦理施工許可手續、承建施工企業未辦理質量安全監督手續、未按規定配備質量安全管理人員以及質量安全責任制落實不到位的工程項目，堅決予以停工整改。
（四）完善商品房預（銷）售管理。一要規范房屋預售行為。商品房預售許可證不再設置有效期限，對未取得預售許可證的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得發布銷售廣告，不得參加任何展銷活動。二要明確商品房預售工程形象進度。按照《城市商品房預售許可管理辦法》規定和住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》精神，積極鼓勵引導房地產開發企業現房銷售或建筑主體結構封頂預售；對需要提前預售期房的房地產企業，要求工程形象進度達到地上2層以上，地上2層以下（含2層）的商品房項目，須完成主體結構封頂。三要嚴控土地及地上建筑物抵押預售行為。對土地及地上建筑物抵押的項目，一般不予辦理城市商品房預售許可證。確需辦理的，抵押權人應當知曉并同意預售。四要理順經濟適用房辦證流程。經濟適用住房是具有保障性質的政策性住房，不屬于城市商品房，根據《甘肅省經濟適用住房管理實施辦法》有關規定，房產交易、金融機構、不動產中心等部門應接續辦理銀行貸款、網簽備案及不動產權證。
（五）強化商品房預售資金監管。一要對商品房預售資金實行全額（包括首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款）、全程監管。預售人應在《商品房預售合同》中明確購房人繳款的方式、時間及金額，購房人持預售人開具的專用賬戶繳款單，將支付給開發企業的購房款全部存入專用監管賬戶，預售人不得自行收存預售款。購房人以按揭貸款方式購買商品房的，發放貸款的銀行業金融機構應當按照借款合同約定的時間和金額將按揭貸款（含公積金貸款）直接劃轉至對應預售資金監管專用賬戶。如貸款銀行與監管銀行無法實現轉賬業務，由房地產開發企業將按揭貸款及時轉入預售資金監管專用賬戶。二要嚴把預售資金繳存關口。市縣房產服務中心要加強網簽備案系統與各監管銀行服務系統的對接，認真做好合同備案時首付資金（含一次性付款）的繳存工作，預售人申請辦理《商品房預售合同》備案時，應當提供購房人將購房款存入監管銀行資金專用賬戶的繳款明細。同時，要通過網簽備案系統加強對按揭貸款存入監管賬戶的動態監測，及時向監管部門反饋情況，不斷強化網上監管；市縣區住房公積金管理部門負責監督委托銀行在公積金貸款發放后直接劃轉至預售資金監管專用賬戶，嚴禁房地產企業私自留存或劃轉至其他銀行；市縣金融工作辦公室負責監督相關銀行做好購房人按揭貸款存入對應資金監管賬戶的繳存工作。三要明確監管資金撥付比例。監管資金按完成地上二層、完成主體工程二分之一、完成主體工程封頂、完成五方主體結構驗收、完成竣工驗收備案5個工程進度節點，分別按監管資金總額的35%、55%、75%、95%、100%的比例將核準用于工程建設的監管資金由監管銀行支付給與房地產開發企業簽約的合同當事人或相關單位。四要強化監管責任。各房地產開發企業必須嚴格執行商品房預售資金監管的有關規定，對未按規定使用新建商品房預售資金、未將預售資金存入監管賬戶及以支付其他款項為名變相逃避監管的，由資金監管部門責令限期整改；逾期不改的，暫停其監管資金撥付或關閉該項目商品房買賣合同網上簽約。購房貸款發放銀行、住房公積金委托貸款銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，資金監管部門可按《商品房預售資金監管協議》約定暫停業務關系；對存在違規行為的監管銀行、貸款發放銀行，住房公積金管理部門可暫停其公積金委托貸款業務，資金監管部門可暫停其它相關業務，并通報金融主管部門予以嚴肅查處；造成損失的，承擔相應法律責任。
（六）全面提高房屋網簽備案水平。構建以房屋網簽備案制度為基礎的房地產交易管理體系，規范網簽合同文本，按照統一標準的房屋網簽備案流程，將房屋網簽備案端口延伸至房地產開發企業、房地產經紀機構、金融機構，采取“不見面”辦理的方式在線審核，實現合同即時備案，生成備案編碼，方便房屋交易主體就近辦理、當場辦結，并積極與相關部門信息系統數據對接，共享房屋網簽備案數據，不斷提升公共服務水平，促進房地產市場平穩健康發展。
（七）加大房地產經紀機構管理力度。建立健全房地產經紀行業信用體系，建立“紅黑榜”制度，對房地產經紀機構發布虛假信息、提供虛假證明、挪用交易資金、違規代理銷售、無證經營等違法違規行為，要加大力度持續整頓規范，及時將經紀機構及從業人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺，引導房地產經紀機構和從業人員履行誠信經營承諾，樹立誠信經營典范。加快實施二手房交易資金監管，確保交易雙方資金安全。
（八）規范竣工驗收備案和交付管理。一要規范竣工驗收備案管理。自然資源、住建、人防等部門要通過對規劃、人防、消防及安全質量等方面開展聯合驗收后進行竣工驗收備案，確保商品住房項目單體工程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合工程建設相關規定要求。對未組織竣工驗收或者驗收不合格擅自交付使用的，或者對不合格按合格驗收的單位和企業要依法嚴肅處理。二要規范商品房交付使用條件。房地產企業應當按照國家規定和房屋買賣合同、前期物業服務合同的約定，向業主和前期物業服務企業按期交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的房屋及物業，交付的房屋及物業項目應當竣工驗收合格并經相關部門備案；市政公用設施設備、公共服務和配套設施按照規劃設計要求建成并滿足使用功能要求。三要加強物業服務管理。建設項目竣工驗收合格后，房地產企業應認真落實物業承接查驗等相關規定，建立物業管理項目移交制度，并將物業區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給小區物業服務公司維護管理。
（九）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。購房人預訂商品住房后，未在規定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網上備案、經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。人民法院判決、調節或仲裁機構裁決、調節解除商品房買賣合同的，應依據判決、調解書、仲裁裁決書等生效法律文書解除商品房買賣合同備案，所退房源公開銷售。
（十）防范非法集資等金融風險。不斷加強房地產市場輿論引導，健全房地產市場信息公開制度，持續做好房地產金融風險防范宣傳工作，充分利用新媒體和廣播、電視、報刊、標語等，大力普及金融知識，強化風險提示，引導群眾理性消費，自覺抵制房地產非法集資等各類非法金融活動。
（十一）開展房地產市場專項整治行動。對違規預售、虛假宣傳、捂盤惜售、投機炒房、“黑中介”等侵害群眾利益的違法違規行為，相關職能部門要進一步細化工作任務，明確整治措施，落實監管責任，不定期開展常態化專項整治行動，始終保持高壓嚴打態勢。要廣泛發動群眾監督，暢通群眾舉報投訴渠道，對群眾反映強烈、問題突出的典型案件要掛牌督辦，及時公布查處結果，回應社會關切。
四、職責分工
為進一步明確部門職責，建立權責一致、各司其職、齊抓共管、高效聯動、監督有力的工作機制，現對各縣區人民政府及相關部門的工作職責明確如下：
（一）各縣區人民政府。認真履行房地產社會矛盾處置屬地管理責任，加快推進房地產社會矛盾有效化解處置工作，加強轄區房地產項目預售風險排查及評估，對容易引發較大社會矛盾的房地產項目，及時向有關部門提出加強預售風險管控措施。落實棚改屬地管理主體責任，對轄區內棚改安置房項目的規劃、建設、分配等各個環節進行監管。負責查處轄區范圍內違法建設以及業主侵占、毀壞小區公共設施設備、亂搭亂建等違法違規行為。
（二）市委宣傳部。負責指導和協助有關職能部門及時、準確地發布相關信息，澄清事實，穩定預期。開展輿情監測處置，堅持正面引導輿論，維護社會穩定，為房地產市場平穩健康發展營造良好輿論氛圍。
（三）市信訪局。負責房地產領域矛盾糾紛引發信訪事件的上報、轉送、交辦。組織相關單位接待來訪群眾，做好信訪群眾的疏導解釋工作，穩定信訪群眾情緒，防止矛盾激化、上行。及時對房地產領域信訪事項進行梳理、歸納、分類，特別對群眾反映強烈的問題，做好與相關部門的反饋和對接工作。
（四）市中級人民法院。密切關注涉及房地產企業重大及群體性訴訟案件，發現傾向性苗頭性問題，主動與各部門溝通聯系。在審理案件中發現行業監管存在易引發風險的相關共性問題，及時向主管部門發送司法建議。依法審理涉及房地產企業破產及其他各類房地產糾紛案件，提高案件質效。
（五）市發展和改革委員會。負責新建商品房價格備案管理工作，開展商品房價格日常巡查。加強保障性住房價格審核管理，規范保障性住房價格行為，保持保障性住房價格水平總體穩定。
（六）市公安局。負責制定相關工作預案，調度警力參與房地產社會矛盾應急處置工作，控制相關涉案人員，查處違法犯罪行為。維護事發地社會秩序，防止出現大規模群體性事件，保證風險處置工作的順利開展。
（七）市自然資源局。負責不動產登記管理工作；負責會同金融機構對企業購地資金來源、資金實力和信用等級等情況進行審查，杜絕不符合要求企業競地；負責制定年度土地供應計劃，合理把握土地供應規模；負責土地出讓合同后期監管，開展閑置土地巡查工作，及時處置閑置土地；負責各類房地產項目所在片區的規劃編制工作，同步合理規劃各類市政公用和公共配套服務設施；負責職責范圍內各類房地產項目出讓規劃條件擬定、建設用地規劃許可證、方案審批、建設工程規劃許可證、規劃核實等工作；結合行政審批改革及“放管服”要求，加強全程監管。
（八）市住房和城鄉建設局。負責編制住房保障發展規劃和年度計劃、老舊小區改造計劃并監督實施；負責開發項目質量安全監管、工程竣工驗收備案和交付使用管理，監督開發企業、施工企業合同履約，同步配套完善居住區外水、電、氣、路等市政公共設施；負責兩區商品房預（銷）售管理工作，建立房地產開發企業信用管理制度，組織開展多部門聯合的房地產市場“雙隨機、一公開”檢查及聯合懲戒；分析研判房地產市場運行情況。
（九）市市場監督管理局。負責依法實施售房合同監督管理，依法查處合同欺詐等違法違規行為；參與多部門聯合的房地產市場“雙隨機、一公開”檢查，對房地產開發企業及其銷售中介機構發布虛假信息、誤導購房消費等違法違規行為依法從嚴查處，及時處理業主投訴問題，切實保護消費者合法權益。對違反商品房明碼標價或存在價格欺詐、違規收費、不履行價格承諾等違法違規行為進行查處。
（十）市人民防空辦公室。負責地下人防工程地下車位使用管理辦法的制定和實施，對人防工程的平時開發利用實行監督管理。
（十一）市政府金融工作辦公室。負責配合自然資源部門對企業購地資金來源、資金實力等情況進行審查；配合開展房地產領域非法集資防范和處置工作，統籌協調相關部門防范和處置非法集資工作；指導和協調金融機構妥善處置房地產項目信貸矛盾；監督資金監管銀行將個人購房按揭貸款全部存入預售房屋監管專用賬戶，嚴防小額貸款公司等金融監管部門實施監管的機構資金違規流入房地產領域。
（十二）市公積金管理中心。負責處理房地產風險項目所涉及的公積金貸款事宜；充分發揮公積金在購房中的保障作用，切實維護公積金繳存職工的合法權益。監督委托貸款銀行按規定將發放的住房公積金貸款直接劃轉至資金監管專用賬戶。
（十三）國家稅務總局天水市稅務局。負責配合不動產交易登記納稅工作，妥善處理房地產問題樓盤處置過程中的涉稅事務。
（十四）天水銀保監分局。負責對金融機構房地產貸款調控目標的監管，密切關注房地產貸款占比動態，嚴防房地產市場金融風險。
五、保障措施
認真貫徹落實國家和省市出臺的一系列房地產市場宏觀調控政策，綜合運用各種手段，加強市場監測和評價考核，健全完善房地產市場管理長效機制，切實把穩地價穩房價穩預期的主體責任落到實處。
（一）建立聯席會議機制。建立由市政府統一領導，各縣區人民政府，市宣傳、信訪、法院、發展和改革、公安、自然資源、住建、市場監管、人防、金融、公積金、稅務、銀保監等部門和單位組成的聯席會議制度，定期召開會議，全面分析房地產市場狀況和發展形勢，通報房地產行業管理重大信息，規范房地產市場執法行為，研究解決行業管理和發展中出現的較大問題和歷史遺留問題，進一步規范良好的房地產市場秩序。各級政府招商引資項目在簽訂合同或協議時，應當征求發展和改革、自然資源、住建、環保、市場監管、人防等相關部門的意見，切實把好政策關口。
（二）建立預售評議機制。借鑒其他城市的工作經驗，對申請預售的新建項目，在預售前由房地產業協會組織人大代表、政協委員、有關專家、轄區政府、基層社區及經紀機構負責人進行現場觀摩并召開一次評議會，檢查工程形象進度，審查申報預售資料，充分了解項目建設有關情況，特別對社會關注、群眾關心的一些焦點問題進行會商評議，提出符合預期目標的意見和建議，增強預售管理工作的公信度。
（三）建立責任落實機制。各職能部門要根據各自職責，按照“誰審批、誰監管，誰主管、誰負責”的原則，加快推進“放管服”和行政執法體制改革。加強房地產市場執法隊伍建設，建立專門執法隊伍，開展常規巡查和整治。各房地產企業要按照合同約定和有關規定，按期完成項目建設。各相關部門既要負責過程監管和服務，又要負責最后專項核驗，對發現的違法違規違約行為要采取有效措施，妥善處置，化解風險。
（四）建立信用管理機制。建立房地產企業信用信息采集、公布、使用、反饋機制，將房地產企業行政審批事項、違法違規行為查處情況及時向有關部門通報，并進行網上公示，房產服務部門要及時采集整理相關部門的管理信息、媒體曝光與社會投訴信息，建立房地產企業動態信用檔案，強化信用信息計分和使用，把信用檔案作為各有關部門掌握房地產企業信用情況的重要依據。
（五）建立聯合懲戒機制。對房地產開發企業存在的違規預售、虛假宣傳、延期交房等較大違法違規行為，各級發展和改革、自然資源、市場監管、住建、金融、稅務等部門要進行聯合執法，加強房地產市場行為監管，加大對違法違規行為的查處力度，對部分房地產開發企業“重開發、輕管理，重盈利、輕服務”，在開發過程中違法違規操作，不按設定規劃條件建設，存在操縱房價、侵占客戶資金、退房率高、價格異常等問題，導致消費者投訴集中的項目，要依法從嚴查處，實施聯合懲戒。
（六）建立預警預報機制。建立房地產市場預警預報和信息公示機制，各級房產服務部門要及時向社會通報房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為政府和房地產企業的健康發展提供依據。各級職能部門和行業協會要定期對房地產市場進行調查分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布。同時，要引導開發企業理性投資，消費者理性購房，防止盲目建設，減少社會資源浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業平穩健康發展提供權威科學的信息數據。
天水市人民政府
2021年6月2日
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