回顧這幾年來的國內(nèi)樓市，購房人也許有種浮生若夢的感覺，漲價、看房、排隊或者參觀房展會，日子一閃而過。而現(xiàn)在，在經(jīng)歷幾年的鬧哄哄之后，在政府“看得見的手”的揮動下，樓市起風了，一時間煙霧籠罩，能見度很低，各種聲音混雜，在樓市中準確辨清前進的方向似乎不是容易的事情。
有人說，世間最幸福的商人，也許就是這幾年的國內(nèi)房地產(chǎn)商人了。無論在哪一個大陸富豪榜上，房地產(chǎn)商都占據(jù)了半壁江山，殺進富豪榜猶如吃完飯后順手用衣袖擦擦嘴一樣的簡單，在世界上幾乎是絕無僅有。難怪潘石屹前不久樂呵呵地說：2004年大家都發(fā)財了。這句話分明流露出一種心滿意足。
透過房地產(chǎn)業(yè)批量制造富豪的現(xiàn)象，有心人會看到很多耐人尋味的東西。但是，哪怕再駑鈍的購房人，都可以感受到一個令人迷惘的事實，就是房價的暴漲，這也隱隱成為近些年樓市發(fā)展的“主旋律”。
傳說，房價的暴漲是因為有大量的人在炒房，甚至有人更把矛頭直指“溫州炒房團”，認為它們不僅是國內(nèi)炒房的始作俑者，還是導致房價急劇上漲的“罪魁禍首”。有一段文字對溫州人炒房進行了精彩而生動的描述：“就像20年前他們擔著小商品奔向全國一樣，近年來，溫州人再一次從故鄉(xiāng)出發(fā)，水銀瀉地般長驅(qū)直入。東及上海，西抵喀什，南到芒街，北至哈爾濱，千里奔襲，攻城略地。他們目光炯炯、胸懷大志，欲將天下房產(chǎn)一網(wǎng)打盡！”
雖然公認過度炒房是影響樓市健康的毒瘤，但我們認為，把房價暴漲的“帽子”扣到“溫州炒房團”的頭上顯然是不夠公正和厚道的。“溫州炒房團”對樓市價格上揚確實起到推波助瀾的作用，但房價上漲是方方面面力量共同作用的結(jié)果，即使僅拿“炒房”這個我們此次重點探討的話題來說，溫州人也不應該是惟一被指責的。金融專家易憲容就認為，房地產(chǎn)炒作首先是從房地產(chǎn)開發(fā)商開始。“溫州炒房團”、房地產(chǎn)商、各地大量的零散炒客都屬于炒房者，甚至還有人小心翼翼地稱，某些地方政府也在有意無意地支持著種種炒房行為，因為以上各方都是房價上漲的既得利益者。我們注意到，有一種躲在暗處的炒客，他們以A、B、C等“化名”出現(xiàn)在開發(fā)商的銷售記錄里，這算不算是樓市“黑客”呢？他們背后又是什么？
在連漲三四年之后，目前房價之高已經(jīng)脫離了普通民眾的購買力，政府也意識到房價暴漲問題的嚴重性，連出重拳以遏制房價上揚過快，“國八條”、提高房貸利率、“曾四點”、“七部委意見”等都表明了政府的態(tài)度和決心。與此相對應的是，近來從各地傳來“溫州炒房團”紛紛折戟沉舟的消息。
政府調(diào)控對喧囂一時的炒房行為的影響將會怎樣？2005年莫非將是炒房者夢斷的一年？2005年是否能還樓市一份健康的身軀？讓我們拭目以待。
溫州炒房團：“買房如買菜”
只要提到炒房者，“溫州炒房團”無疑是最引人注目的。如果說溫州炒房團改寫了內(nèi)地的房地產(chǎn)史，會有些夸大，但是它們卻實實在在地影響著內(nèi)地樓市的價格。
溫州人炒房往往不是個體炒房行為，而是把多人的資金聯(lián)合起來共同炒作。他們所到之處，往往大批量采購，甚至整棟成片購買。有某炒房團的組織者稱，“如果要招去上海的看房團，我一個消息放出去，電話就要被打爆了。”業(yè)內(nèi)公認說法是，溫州至少有10萬人在全國范圍內(nèi)參與投資性購房，用于購房的資金量在1000億元以上，而在這筆自有資金背后，借助的銀行資金更是驚人的數(shù)目。
據(jù)了解，溫州購房團炒房獲利的模式大多采用以下兩種：一種是購房之后，等房子升值，再出售賺取差價，另一種則是出租獲利。而大部分溫州人都是采用前一種模式，甚至有不少人還通過特別的手段對房價進行操控。
溫州炒房團的影響力可以有這兩種理解：一是親自通過種種手法操盤，促使房子的價格上漲，從而獲利；二是開發(fā)商、其他炒房者乃至某些地方政府，希望借助溫州炒房團的聲勢，抬升房價并從中獲利，甚至傳說有一些城市，溫州人還沒出現(xiàn)，僅憑開發(fā)商散布“溫州炒房團就要來了”的話就可令樓市價格上揚，與《三國演義》中“(張遼)殺得江南人人害怕，聞張遼大名，小兒也不敢夜啼”頗有不少可比之處。房地產(chǎn)集團：推波助瀾，炒高房價商人的天性就是追逐最大限度的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商當然期盼房價高高在上，這樣他們的利潤也隨之水漲船高，為了達到目的，一部分開發(fā)商通過偽造買家資料進行炒作。同時，業(yè)界還認為，除了房地產(chǎn)開發(fā)商外，不少房地產(chǎn)中介商在炒房中亦起到很重要作用。
這里有一個經(jīng)典的案例：據(jù)中央電視臺《經(jīng)濟半小時》欄目2005年4月8日報道，上海市“天賜公寓”在銷售時，出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象：總共114套住房的天賜公寓，有49套房子全部被一個叫李欣的人買走了。而這個“李欣”在合同上登記的資料都是假的。還有一些購房合同明顯屬于偽造的：“買家”的名字居然是“A”、“D”等英文字母，合約上也是胡亂填上的資料和房價。對此，《經(jīng)濟半小時》欄目認為，這是發(fā)展商或代理商待價而沽的炒房行為。
至于房地產(chǎn)中介商，“炒房”也是非常常見的事情，“房源眾多，加價就有”就是中介商招牌式用語。一套房子先簽約再撤銷，再簽約再撤銷，這樣反復多次操作的手法也是在中介商中常見的。
散客炒房：產(chǎn)生聚沙成塔的力量
在“溫州炒房團”行為的啟蒙下，各地零散的炒客逐步成為了炒房的中堅力量，雖然他們因為力量分散，無法具備溫州人的影響力，但他們的合力推動對房價的上漲確實產(chǎn)生相當重要的作用。尤其是在股市低迷的情況下，炒樓得手者的影響力量是巨大的，在親朋好友中會成為一個榜樣，很可能激發(fā)親友當中具備實力者的炒房欲望。
記者了解到，某地產(chǎn)商曾經(jīng)透露：他所開發(fā)的樓盤匯集了大量炒客，不完全統(tǒng)計至少有30%以上的房子掌握在炒家手里，樓盤開盤次日，已經(jīng)有不少房子出現(xiàn)在中介市場上，從底層到高層都有。
在炒房最紅火時，很多樓盤的開盤現(xiàn)場都排起了長隊，但有心人與排隊買房者交流時會發(fā)現(xiàn)，很大一部分人排隊認購并非出于自住目的，而是看好該樓盤升值潛力。隨著房子的升溫，炒房行為在不少熱點城市里愈演愈烈，炒客也從早年常見的只炒二三套房子到現(xiàn)在炒一個單元甚至炒整個樓座。
炒樓手段：變化莫測
有不少房地產(chǎn)商認為，房價的上漲由市場需求決定，現(xiàn)在國內(nèi)人多地少，需求遠大于供給，所以房價上漲是必然的、正常的。這個看法在地產(chǎn)商中獲得了廣泛的認同，但卻不被民間所接受。我們在此無意對開發(fā)商的言論進行評判，只是列舉并簡單分析近年來出現(xiàn)的種種炒房現(xiàn)象，看看透過這些現(xiàn)象，是否能反映出什么？當這些現(xiàn)象不僅僅是個別現(xiàn)象的時候，又說明了什么？
拍案驚奇之一 暗箱操控，伺機而行
實施者：開發(fā)商、中介商
難度：★(易于操作)
手法：開發(fā)商、中介公司利用他們與購房者信息不對稱的優(yōu)勢，根據(jù)自身的需要，暗箱操作，給購房者提供虛假的信息，以達到抬升房價、攫取最大利潤的目的。
故事：
前面已提到的上海市“天賜公寓”，即是一個暗箱操控的經(jīng)典例子。某市民在2005年2月打算購買“天賜公寓”的房子，開發(fā)商卻告知已經(jīng)全部賣完，但該市民多方打聽了解到還有很多空房子沒賣出去，一氣之下把開發(fā)商告到上海市房屋土地資源管理局。經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)總共114套住房的天賜公寓，有49套房子被一個叫李欣的人買走了，購買數(shù)量接近樓盤的一半，天賜公寓每平方米的售價在24000元左右，李欣買下的房子總價就超過1億元人民幣。而這個“李欣”在合同上登記的資料都是假的，電話地址等都是填“1”。
此外，天賜公寓還有一些購房合同明顯是偽造的，“買家”的名字居然是“A”、“S”、“D”等英文字母，合同上的買家資料和房價等大都是胡亂填寫的。據(jù)報載，上海市有關(guān)部門的工作人員在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，以英文字母作為購房人名字的行為，絕不是天賜公寓的專利。《地產(chǎn)SHOW》視角：這類開發(fā)商的意圖很簡單，就是制造熱銷，待價而沽，把樓盤價錢炒高再賣。但如此出格的造假行為，幾乎聞所未聞：連買家名字都懶得去編造，直接用鍵盤上的字母和數(shù)字胡亂代替，也算是炒樓中的怪現(xiàn)象啊。這般做法實在太不厚道，連造假的“職業(yè)素養(yǎng)”都欠缺。
拍案驚奇之二 自炒自賣，哄抬房價
實施者：房產(chǎn)商、中介商、普通炒客均有
難度：★★★(操作不算太難，但需要一定的資金實力和關(guān)系)
手法：基本原則是“自己的房子自己買”，通過自買自賣，可以達到制造熱銷勢頭，或者達到騙取更多銀行資金等目的。
故事：
一、如果是開發(fā)商，可以在樓盤開盤時，通過各種手段，自己買下一些位置、戶型較好的房子，甚至“封存”整個單元或者整幢樓房———這其實可以算是虛假按揭行為。此時，開發(fā)商只需支付少量的利息即可套現(xiàn)大量的銀行資金，還可以在樓盤銷售的中后期抬高房價。房價上漲到一定程度，開發(fā)商只要到銀行辦理一下退房手續(xù)，這些房屋又可以上市高價銷售了。著名的北京“森豪公寓”就是這么一個虛假按揭的典型例子，其騙貸金額達到6點45億元，但由于種種原因比如機遇不好或者開發(fā)商根本就是存心詐騙，該樓盤至今爛尾。
二、如果是有實力的炒客，可以運用傳說中的“極品”炒房模式，簡單論述如下：兩個人分別購買A、B兩部分樓房，然后提高價格出售，再互相對買，通過這樣的不斷操作，把房價迅速炒高，這個過程中如有下家接手就賣房，當感到有風險就找來一些特殊人群比如民工或者外來無業(yè)者，通過種種方式讓他們接手，把風險轉(zhuǎn)嫁給銀行，達到全身而退的目的。《地產(chǎn)SHOW》視角：這樣的炒房方式，可謂夠狠，也夠厲害，假如恰好處在一個理想的時期，完全可以推動房價快速上漲。它的危害程度也很大，會給銀行資產(chǎn)帶來巨大的風險。
拍案驚奇之三 違規(guī)操作，空手套白狼
實 施者：炒客
難度：★★★★(必須要具備在金融系統(tǒng)的相關(guān)資源)
故事：
2004年中期，一個名叫姚康達的人成了眾多輿論關(guān)注的焦點。他的出名源于審計長李金華的一句話：“工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向姚康達一人就發(fā)放個人住房貸款7141萬元，這些資金被用于購買128套住房，炒作房地產(chǎn)。”
有說法稱，隨著近年來個人信貸系統(tǒng)趨于完善，如果“姚康達”光靠“買進房子，然后重新評估，再抵押貸款”的循環(huán)做法，套用信貸資金，這樣的手段很難獲得7000萬元人民幣以上的巨額貸款。
在探究故事內(nèi)幕的過程中，雖然銀行方面聲稱“該筆貸款已全額收回，未造成資金損失。”但人們還是產(chǎn)生了以下疑問：“姚康達”究竟是誰？其擔保人又是誰？收回了貸款，難道就可以當作沒發(fā)生過這回事？“姚康達”就可以享受用巨額貸款炒房獲得的巨額“利潤”？
圍繞對這位“姚康達”先生的調(diào)查，引出了在他背后的3位上海名人，但“姚康達”本人最后似乎不知所蹤，迄今沒有下文。《地產(chǎn)SHOW》視角：有人估算，“姚康達”炒房128套，假如以每套賺50萬元人民幣計算就能賺6400萬元人民幣。對這樣的結(jié)果，我們不敢妄自推測太多，一略而過，僅做茶余飯后的談資罷。
拍案驚奇之四 低納高拋，層層加碼
實施者：炒客
難度：★(比較簡單易行，適合模仿)
手法：一般是通過低買高拋，賺取差價，屬于常見的炒房行為。
故事：
常見的炒房方式可以作如下分類：
一、一些大炒客，或者一些小炒客聯(lián)合起來，通過大批量的購房，獲得開發(fā)商的較低的優(yōu)惠折扣，并以市場價格銷售。這些人算一線炒客，在他們身后，很可能還有二線、三線小炒客，最后才是炒房鏈的底層：真正的購房者。
二、“以小博大”的炒客，只用20%或者更低比例的首付，套取銀行20年甚至20年以上的貸款購房，然后在很短的時間內(nèi)轉(zhuǎn)手買賣，賺取“差價”作為投資回報。
三、“炒樓花”的炒客，通過參加開發(fā)商的搖號活動得到房產(chǎn)的優(yōu)先認購權(quán)，再將該房產(chǎn)優(yōu)先認購權(quán)售出。
因為很多樓盤都采用搖簽、抽號的方法來確定認購權(quán)，小炒客也往往借來多個身份證，以提高中簽幾率。有的炒客在炒房過程中很小心，以規(guī)避風險：“投資房地產(chǎn)與其他投資一樣，最忌貪心。我們經(jīng)常是在樓盤上漲超過30%時，就悉數(shù)出手。否則，一旦市場變化，將不堪設(shè)想。”《地產(chǎn)SHOW》視角：雖然有些開發(fā)商、銷售商對炒房者表示不歡迎，但是，相信很多開發(fā)商都愿意自己樓盤出現(xiàn)一定數(shù)量的炒房者，既表明樓盤的熱賣，也可以抬高房價，實現(xiàn)“共贏”的局面，當然，損失的是最終的消費者。
打印本頁
