房地產市場能否走出相持階段 業內人士見仁見智
2005年，是中國房地產業令人難以忘懷的特殊時期。上半年，政府連續出臺了抑制投機等宏觀調控政策，這些政策對消費者預期和整個市場格局產生了巨大影響。經過大半年的調控，房地產市場已經進入一個相持階段，供需雙方觀望依舊，各種聲音不絕于耳。
目前的樓市究竟處于一種什么樣的狀態？未來走勢將如何？在剛剛結束的全國工商聯房地產商會2005年度年會上，參會的地產界知名人士接受了記者的采訪，為下一階段樓市走向把脈。
天津市場在全國獨樹一幟
全國工商聯房地產商會會長 聶梅生
從政府、企業、市場三者關系看，政府起到的作用更加重要。特別是在目前市場環境還不成熟、法律法規還不完善的情況下，中央政府對整個國民經濟的宏觀調控作用是非常重要的。宏觀調控是一個中性詞，不要簡單地理解為“打壓”，也不要理解成階段性的。大家應該回歸一個正常心態，調控將會是長期存在于我國國民經濟發展中的。
從目前全國市場反映出的數據看，調控的作用還是比較大的，價格并沒有出現大起大落，購房者雖然出現了觀望情緒，但剛性需求并沒有因此消失，最終還是會釋放出來。
具體到天津而言，我認為天津現在在全國的房地產市場中是獨樹一幟的。如果天津市場前期過熱，那么經過政策調控后就不會仍然呈現出目前良好的發展態勢了。
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市場信心即將恢復
全國工商聯房地產商會 REICO工作室研究員 劉琳
我們對今年第二季度全國房地產市場進行了深入分析，得出四點結論：一是房地產市場的需求增長趨緩；二是房地產開發投資的意愿在持續下降一年后開始回升；三是房屋銷售價格的增速趨緩；四是房地產市場區域性差距比較大。這說明國家宏觀調控政策的作用還是非常明顯的。
不過，6月份由建設部等七部委對八個城市進行的市場調研顯示，國八條出臺后，38.7％的消費者購房心理發生了變化，只有7.7％的人員選擇了取消購房，92.3％的人員選擇了推遲購房，這個數據說明房地產市場仍然以自住需求為主。因此我們預測，到今年年底前和明年會是一個調控政策的消化期，房地產市場價格增幅會逐步放緩，但也不會出現絕對數值上的下降。持幣待購并不意味著需求消失，剛性需求最終還是會釋放出來，隨著消費者對宏觀調控正確理解的加深，房地產市場將會得到恢復。
高端產品仍有市場
天津精瑞置業發展有限公司 唐軍
國家出臺調控政策是希望市場更穩健、更良性地發展，從歷史上看天津的房地產市場一直比較平穩，積累了很多后勁。今年上半年房地產市場的觀望氣氛確實比較濃厚，但從7月份開始，回升速度還是很快的。調控政策基本上達到了目的，很多措施如期房限轉、繳納營業稅等也都起到了作用。
具體到高端市場，我認為，像天津這樣一個擁有1000萬人口的超大型城市，高端項目的市場空間是絕對不可小視的。天津早期的高端市場發展并不充分，很多項目的設計水平、建設水平都很低，根本無法滿足高端客戶的需求。而目前高端住宅供應的第一輪行情也是從去年開始才剛剛啟動的，真正入住的高端項目更是少之又少。特別是隨著經濟的不斷發展，人們消費能力的不斷提高，住宅梯次消費結構將會形成，將會有越來越多富裕起來的人去購買高端住宅產品。因此，未來天津的高端住宅市場還有很大的發展空間。
調控為未來市場打下基礎
天津泰達建設集團有限公司董事長 許立凡
相對于前幾年而言，2005年1月至10月天津樓市比較復雜，處于各種因素下的整合期，這是上半年政策調整的結果。特別是經過前年、去年的高速增長之后，天津房地產市場進入了一個比較平穩的發展期，盲目上馬項目、追逐市場熱點的現象有所減少，今年更多開發商開始積極調整產品結構，為天津今后三至五年房地產市場的發展打下了良好基礎。
預計從今年下半年到明年上半年，房價處于盤整期，適住型產品因供不應求可能會小幅增長，高檔產品則會比較平穩，開發商已由過去關注產品轉向更關注資本。不過影響因素依然很多，特別是目前二三級市場聯動不夠，單靠新房市場火爆只是短期行為，沒有后勁。
就天津而言，拆遷啟動了一部分剛性需求，但之后能否啟動城市產業升級、提高居民可支配收入，對未來房地產市場長遠的發展更加重要。
增長過快也蘊含巨大風險
天津泰達集團有限公司總經理 孟群
調控是絕對的，不調控是相對的。國家總是不斷地對國民經濟進行宏觀調控，只是每個階段調控的行業不同而已。因此，關鍵是把自己的企業做好。在中國城市化進程中，房地產行業所占的地位會越來越重要。
近些年，天津城市面貌變化非常巨大，大規模的城市基礎設施建設其實都是和土地增值聯系在一起的。隨著人們生活水平提高，對居住要求的提高也不可逆轉，因此天津的房地產市場還有很大的發展空間。不過隨著市場的逐步成熟，今后老百姓買房將會更關注品牌，這要求開發商必須更加重視資源整合、做出更好的產品、增強自身品牌競爭力，只有這樣才能在未來的競爭中立于不敗之地。
同時，我認為增長速度過快并非好事，應該讓市場慢慢進入狀態，消費需求逐漸釋放，這樣熱度才能保持得更長久。如果提前把市場的預期全部透支了，那無異于殺雞取卵、竭澤而漁。
中國開發商急需解決三大問題
萬通集團董事局主席 馮侖
宏觀調控的意義非常積極，但我認為作用還沒有完全顯現出來。為什么這么說呢？在美國，大約有30萬家房地產公司，其中只有10％是做開發的，剩下的都是做金融貸款、二手房交易等業務的服務型公司。而在我國，大部分房地產企業還都是以開發為主，這些企業急需改變傳統的盈利模式和經營模式，只有這樣，宏觀調控的最終戰略目標才能夠實現。
目前，中國的房地產企業迫切需要解決三個問題。一要調整資本結構。目前大部分房企資本金實力偏弱，無法應對大的市場風險；二要轉變商業模式。以前是一種博弈，而在今后市場監管越來越嚴格的情況下，傳統模式將沒有市場；三是正確理解行業、企業與社會之間的關系。宏觀調控不會讓所有人都舒服，只有那些解決了以上三個問題、放棄短期博弈思想、建立長期發展戰略的房地產企業，才會迎來調控后的好日子。
調控是鼓勵購買自住型住宅
華遠地產股份有限公司董事長 任志強
據調查，今年7月份以后，全國40個主要城市中，房地產的三分之一交易量已經達到甚至超過3月份，三分之一已經接近3月份，只有剩下的三分之一銷售狀況不是很好。我認為，造成這種結果的主要原因是，雖然宏觀調控政策已出臺大半年，但中央的政策并沒有一刀切。如重慶，二手房在三年內轉讓并沒有加稅。
其實，中國幅員廣闊，各區域GDP差別大，需求各不相同，各城市對宏觀調控的反應也當然會有所區別，政策落地時寬松的地區受影響小，供給和需求相差較大的地區恢復快。雖然出現了全國性的短時觀望，但回暖也是很明顯的。
實現小康的主要標準之一就是看人們的住房，住宅水平也意味著生活水平。中央調控政策中實際上有鼓勵“購買自住型住宅”的內容，只是媒體幾乎沒有報道。
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