民間資本能否盤(pán)活四合院
新規(guī)明晰產(chǎn)權(quán)助推交易量 行情看漲一個(gè)院子值四億
核心提示
3月1日起，鼓勵(lì)單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)舊城歷史文化街區(qū)房屋或院落的 《北京舊城歷史文化街區(qū)房屋保護(hù)和修繕工作的若干規(guī)定》正式實(shí)施。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，民間資本注入帶動(dòng)了四合院的交易，四合院最高價(jià)已達(dá)4億元。
四合院市場(chǎng)調(diào)查
■政策引導(dǎo)市場(chǎng) 買(mǎi)家吃了定心丸
“到我們這打聽(tīng)四合院交易的電話明顯多了，多數(shù)是買(mǎi)家。 ”說(shuō)這話的是北京順益興四合院專營(yíng)機(jī)構(gòu)的接線員小曲。盡管新規(guī)定在2004年4月12日就開(kāi)始試行，但當(dāng)今年3月1日正式開(kāi)始實(shí)施后，市場(chǎng)對(duì)政策依然有明顯的積極反應(yīng)。
規(guī)定的核心是：房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)房屋保護(hù)和修繕責(zé)任以及可依法出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承。一位參與《規(guī)定》草擬的專家說(shuō)，這也是舊城房屋保護(hù)和修繕的一個(gè)出路，有一些私房產(chǎn)權(quán)人由于種種原因，無(wú)法承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，政府鼓勵(lì)這類房屋進(jìn)行交易，使房屋得到更好的保護(hù)和修繕。
“以前總有人擔(dān)心試行規(guī)定有變化，現(xiàn)在算是吃了定心丸了。”北京順益興四合院專營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張帆說(shuō)。京城另外一家較早涉足四合院經(jīng)營(yíng)的代理機(jī)構(gòu)萬(wàn)德成傳來(lái)類似利好消息，其負(fù)責(zé)人井蘊(yùn)嬌告訴記者，進(jìn)入3月以來(lái)無(wú)論是電話咨詢還是網(wǎng)站訪問(wèn)量都翻了一倍。
■交易程序復(fù)雜 政策限制較多
資料顯示，20世紀(jì)90年代初，北京四合院的面積有近400萬(wàn)平方米，到了2000年就又減少了近100萬(wàn)平方米。目前北京尚存古舊四合院、獨(dú)院1萬(wàn)套左右，而產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確適合上市交易的只有兩千余套。四合院交易市場(chǎng)真正有規(guī)模是開(kāi)始于2003年，從2004年開(kāi)放四合院向非北京戶口的個(gè)人和團(tuán)體銷售后，北京市的四合院成交量以每年15%到30%的數(shù)量遞增，但市場(chǎng)總量不大。張帆告訴記者，經(jīng)順益興每年代理交易的四合院有30套左右，“想買(mǎi)四合院的有錢(qián)人挺多的，問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)清晰的私產(chǎn)四合院實(shí)在太少。我們手里最多時(shí)也就有150套。”
四合院代理機(jī)構(gòu)銷售的全部是私產(chǎn)院子，即便如此，說(shuō)服安置好院中的所有住戶也是一件令人頭疼的事情。張帆說(shuō)，基本上一個(gè)院子都有10個(gè)左右產(chǎn)權(quán)繼承人，一家不同意就沒(méi)法過(guò)戶交易，有的繼承人還在海外，“每個(gè)院子至少都得經(jīng)過(guò)一年多的時(shí)間去析產(chǎn)、安置、報(bào)批才能符合交易條件。”2005年張帆看上北海邊上的一個(gè)好院子，院里有12戶人家，一家家“談”下來(lái)耗時(shí)一年半。
四合院交易有很多與普通商品房不同的特點(diǎn)，必須是一次性支付房款或等價(jià)置換房，不能銀行貸款和分期支付；絕大多數(shù)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)后會(huì)對(duì)四合院進(jìn)行翻修重建，必須依照《北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)房屋風(fēng)貌修繕標(biāo)準(zhǔn)》等政策規(guī)定保持古都風(fēng)貌原拆原建，動(dòng)工前翻修計(jì)劃必須報(bào)文物局、規(guī)劃委等部門(mén)審批，四合院買(mǎi)家必須遵守四合院的外觀與風(fēng)貌，不能隨意處置四合院，不能將其拆毀改作別墅或門(mén)臉?lè)浚词勾蛩惆惭b落地窗以及加蓋廁所都需要規(guī)劃部門(mén)審批。同時(shí)還需要周?chē)朽従雍炞滞獠判校蛔畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)是遇到政府拆遷，因此，在歷史文化保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)格外重要，那里大拆大建的幾率微乎其微。
■行情一路看漲 天價(jià)院子四個(gè)億
價(jià)格高昂的原因就是資源的稀缺性。當(dāng)越來(lái)越多的有錢(qián)人迷戀四合院的生活方式和尊貴地位時(shí)，四合院卻是越來(lái)越少，供需嚴(yán)重失衡的結(jié)果自然是價(jià)格飛漲。目前北京四合院均價(jià)每平方米售價(jià)在2萬(wàn)－10萬(wàn)之間，以前這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指的是房屋建筑面積，現(xiàn)在則指院子占地面積。當(dāng)然，從某種程度上說(shuō)，買(mǎi)四合院主要就是買(mǎi)那塊黃金寶地。購(gòu)買(mǎi)四合院之后，絕大多數(shù)人會(huì)推倒重建，各種設(shè)施改造翻新價(jià)格也高得驚人，平均每平方米5000元上下。
劉香成，曾獲普利策獎(jiǎng)的華人攝影師，1978年他來(lái)北京作為美聯(lián)社駐華攝影記者時(shí)，“一個(gè)700多平方米的好院子只要兩三萬(wàn)美元”。而當(dāng)1994年他決定出手買(mǎi)四合院時(shí)，400平方米的一個(gè)院子的價(jià)格已經(jīng)是“七位數(shù)”，也就是上百萬(wàn)人民幣了，“即便如此我也沒(méi)有絲毫猶豫，看完后用了30秒就決定買(mǎi)下來(lái)”。另外一個(gè)迷戀四合院的記者劉一達(dá)就沒(méi)有那么 “痛快”了。1998年那陣兒有房管所的朋友建議他買(mǎi)個(gè)院子。他回憶說(shuō)，“其實(shí)我們家原來(lái)有個(gè)院子在辟才胡同，后來(lái)趕上拆遷一平方米補(bǔ)償3000多元，怎么也湊不出100萬(wàn)呀！自己當(dāng)時(shí)要有肯定買(mǎi)了，現(xiàn)在后悔也沒(méi)有用了。”劉一達(dá)錯(cuò)過(guò)了四合院，而劉香成在北海的院子如今的市場(chǎng)價(jià)值恐怕要用八位數(shù)甚至更多來(lái)衡量。
順益興的張帆告訴記者，“三年前我們賣(mài)過(guò)最貴的一套四合院有5000多萬(wàn)，現(xiàn)在估價(jià)肯定過(guò)億了。”萬(wàn)德成負(fù)責(zé)人井蘊(yùn)嬌則透露，目前他們手上最便宜的院子賣(mài)300萬(wàn)，“也就是一個(gè)100平方米不到的獨(dú)院”，而最貴的一個(gè)院子標(biāo)價(jià)4個(gè)億，“是一個(gè)面積7000多平方米的官宅”。
北京四合院的價(jià)格受到多種因素的影響，最主要的因素還是地段——越靠近市中心價(jià)格越高。張帆說(shuō)，歷史上就有東富西貴的說(shuō)法，中軸線附近地區(qū)（故宮、景山、后海）的四合院價(jià)格最高，南北中軸線、南鑼鼓巷地區(qū)其次，南城價(jià)格相對(duì)較低。
四合院旅館吉慶堂堂主、來(lái)自山西的吉慶明先生從2006年開(kāi)始先后買(mǎi)下四座四合院，他也把位置看做決定院子價(jià)格的首要因素：“必須是生長(zhǎng)在舊城完整的胡同里，住在城里會(huì)很方便，如果是在郊區(qū)再大也沒(méi)有價(jià)值，那我還不如買(mǎi)別墅呢！”在他看來(lái)，位置之外的其他四個(gè)因素依次是：一、院落自身：我要看它的朝向和規(guī)模，是不是標(biāo)準(zhǔn)的四合院，格局好不好。二、私密性：看院子可視范圍內(nèi)有沒(méi)有樓房和其他高層建筑，如果有就意味著自己的生活暴露在別人眼皮底下了。三、交通：看出入是不是方便，胡同能不能進(jìn)車(chē)，周?chē)貌缓猛＼?chē)，附近路況好不好。四、文化價(jià)值：院子的歷史淵源。
■院子涅 重生 良性循環(huán)各取所需
很多人擔(dān)心，有錢(qián)人買(mǎi)下院子后任意改造破壞四合院原來(lái)風(fēng)貌。張帆說(shuō)，其實(shí)大可不必，一是這些買(mǎi)家大都對(duì)四合院非常喜愛(ài)，二是政府出臺(tái)系列規(guī)定來(lái)規(guī)范他們的翻建行為。四合院買(mǎi)家不能隨意處置四合院，不能將其拆毀改作別墅或門(mén)臉?lè)浚仨氉袷厮暮显旱耐庥^與風(fēng)貌，需要規(guī)劃部門(mén)審批。相關(guān)規(guī)定不僅為不同類型的四合院量身定制了不同的保護(hù)方案，還對(duì)四合院修繕使用的材料、工藝等做出了詳細(xì)規(guī)定，力求做到原汁原味。
劉香成買(mǎi)下院子后花了兩年的時(shí)間翻修，盡管那時(shí)政府還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策，他還是按照傳統(tǒng)磨磚對(duì)縫工藝進(jìn)行重建，“一個(gè)工人一天只能磨8塊磚，那活兒是很細(xì)的，蓋一個(gè)院子需要多少塊磚呀，那工錢(qián)是可想而知的，但是值得。”惟一的插曲是廚房，“當(dāng)時(shí)我開(kāi)了個(gè)天窗把陽(yáng)光引進(jìn)來(lái)，結(jié)果一個(gè)鄰居以為我要開(kāi)食堂，他誤以為那個(gè)天窗是食堂的排煙通道，后來(lái)政府要求我寫(xiě)保證書(shū)不開(kāi)食堂才讓繼續(xù)施工。”
張帆的院子位于恭儉胡同四巷二號(hào)院，與北海一墻之隔的它已經(jīng)成了一個(gè)準(zhǔn)旅游景點(diǎn)，很多老外和外地游客坐著胡同游的三輪車(chē)來(lái)這里品味一下四合院文化，“這里以前的主人是為皇宮供冰的 “冰窖王”王德山，這個(gè)院子是按照修舊如舊原則重建的，您腳下的大青石臺(tái)階原來(lái)就在這個(gè)位置……”張帆特意安排兩個(gè)人介紹院子的前世今生，每天都有上百人通過(guò)旅行社花20塊錢(qián)來(lái)院子參觀拍照。此外還有一些單位包院子臨時(shí)辦聯(lián)誼活動(dòng)，一天的收費(fèi)為兩萬(wàn)，“所有這些收入也就是維持院子日常維護(hù)，我把這里當(dāng)成一個(gè)標(biāo)板，希望能有更多的人喜歡關(guān)注四合院，認(rèn)識(shí)到它的價(jià)值。”張帆說(shuō)。
相信會(huì)有越來(lái)越多的四合院借助民間資本的力量走上涅?重生之路，《城記》作者王軍日前在博客中寫(xiě)下《四合院走出黃金寶地上的蕭條》描述說(shuō)：“‘拆’字旗下，這些老房子更是無(wú)人敢修、無(wú)人敢買(mǎi)，它們不是被拆掉，就是自己爛掉，使這些黃金地段上的房屋完全失去了市場(chǎng)價(jià)值。情況完全不必如此，只要把那個(gè)‘拆’字抹掉，修復(fù)并保護(hù)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)就會(huì)讓這些房子好起來(lái)。”
四合院生存樣本
“不賣(mài)不行啦”
老房主李世雄的無(wú)奈
“不賣(mài)不行啦！”75歲的李世雄指著自家祖輩留下來(lái)的四合院無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)，“我在這兒住了快60年了，再喜歡這院子也沒(méi)轍了。”
李大爺?shù)脑鹤游挥诒毙聵虻貐^(qū)的前永康胡同，是一座標(biāo)準(zhǔn)的四合院，北房三正兩耳，南房五間中開(kāi)金柱大門(mén)，一看就是典型的官宅。李大爺說(shuō)院子是解放初期父親花一百多塊買(mǎi)下的，“當(dāng)時(shí)我們爺倆兒一進(jìn)院就看上眼了，院子方方正正，格局多好呀！據(jù)說(shuō)溥儀一個(gè)外甥女在這兒住過(guò)呢。”如今的院子卻早已沒(méi)有官宅的模樣，影壁墻也不見(jiàn)蹤跡，取而代之的是建在院子正中的一間小屋，東耳房的門(mén)窗也只剩下框架了，里面堆滿了雜物。
說(shuō)起修房李大爺氣就不順：原來(lái)李大爺兄弟四人共同擁有院子，作為老大他多年來(lái)主動(dòng)承擔(dān)起修房的責(zé)任，那間小屋就是他請(qǐng)人修好當(dāng)太陽(yáng)能浴室給大伙用的，以前一大家子住在一起其樂(lè)融融的。李大爺說(shuō)，“我壓根沒(méi)想過(guò)賣(mài)院子，本意是想把這份遺產(chǎn)保留下去。”可隨著小輩子女陸續(xù)結(jié)婚，兄弟四人卻因?yàn)樽》眶[起了矛盾，最后不得不去法院析產(chǎn)。“判決出來(lái)了，老二老三又反悔了，測(cè)繪費(fèi)和起訴費(fèi)還是我一人墊的呢。”打那以后李大爺再也沒(méi)有心氣維護(hù)房子了，“房子產(chǎn)權(quán)都分不清我修哪間是呀，光靠我一家也修不起呀！”李大爺?shù)睦习槿ゾ游瘯?huì)打聽(tīng)過(guò)，“一平方米就得花兩千塊，還是簡(jiǎn)單弄弄。”整座院子光建筑面積兩百多平方米，這筆開(kāi)銷對(duì)于退休的老兩口來(lái)說(shuō)無(wú)異于天文數(shù)字。”
眼看著院子一天天老化，歲數(shù)越來(lái)越大的李大爺想法變了，痛下決心決定賣(mài)院子，“房子分不清楚，錢(qián)還不好分嗎！”李大爺兄弟四人一致決定賣(mài)院子，很快，就有中介和買(mǎi)家找上門(mén)來(lái)，保守估計(jì)也能賣(mài)1200萬(wàn)，一家分上300萬(wàn)不成問(wèn)題。李大爺離開(kāi)胡同搬進(jìn)樓房的那天不久就要到來(lái)了，他說(shuō)自己也會(huì)回來(lái)看一看：“希望這院子能碰上個(gè)有實(shí)力的好買(mǎi)主，用心規(guī)整規(guī)整，別糟蹋了！”
“買(mǎi)下就不想賣(mài)”
新買(mǎi)家吉慶明的投資經(jīng)
“2006年花500萬(wàn)買(mǎi)下這院子，又投了300萬(wàn)翻建，現(xiàn)在有人出2000萬(wàn)來(lái)買(mǎi)，我沒(méi)賣(mài)。”說(shuō)這話的是四合院旅館吉慶堂的堂主吉慶明，在過(guò)去的三年間，他陸續(xù)買(mǎi)下四套院子，“買(mǎi)下就不賣(mài)”成了他的四合院投資信條。
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