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隱憂日重的中國房地產(chǎn)市場

    SOHO中國董事長潘石屹認為，政府的土地政策正在讓房價高企的問題更加惡化，而不是減緩。

    潘石屹一改平日心情很好的樣子，原來露出牙齒的笑容現(xiàn)在繃得緊緊的，眼周的笑紋也若有若無，不似平日明顯。

    SOHO中國是大陸最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，去年在接受《南華早報》采訪時，作為這家公司掌門人的潘石屹，對政府旨在給房地產(chǎn)市場降溫的宏觀調(diào)控政策還不以為然，覺得這些政策對他的生意影響不大。但現(xiàn)在形勢已經(jīng)變了。

    “兩年前，大家都說房價太高了，必須采取措施控制住，”他上周說。“但政府的政策已經(jīng)起了反作用，房價比沒調(diào)控的時候漲得還快。”

    在他看來，根源在于中國的投資者選擇面太小了。官方數(shù)據(jù)表明，至2月底，15萬億個人存款躺在銀行帳上。這個數(shù)額足以把現(xiàn)有的1萬億房地產(chǎn)銷售額提高15倍，若是把銀行貸款也算進去，甚至可以達到50多倍。

    “那還不包括賣給公司、機構(gòu)還有外國人的房，”他說。“為什么房價降不下來？因為購買力有那么強。”

    這才真正觸及到潘最近煩惱的原因。

    “解決這個問題的一個辦法，是增加房屋供應(yīng)，所以政策上最要緊的是增加土地供應(yīng)，”他說。

    地方政府獲取土地，然后賣給（像潘這樣的）開發(fā)商，他們再建造高檔商品房，由此而引發(fā)的社會不安定，是中央政府極敏感的事情。近年來，越來越多的抗議活動，基本都是因為這個過程不透明，而且常常涉嫌腐敗。

    政府已經(jīng)做出努力，使得土地出售的程序變得更透明些。但世邦魏理仕（CBRE）的董事總經(jīng)理黃大為先生（David Wong）認為，因為政府更加傾向于把土地拍給出價最高的投標方，而不是愿意給更多回扣或跟政府關(guān)系最硬的開發(fā)商，所以地價一直都在上漲。

    去年初，中央政府盡力阻止房地產(chǎn)市場的投機行為，當時溫家寶總理曾言，政府要用好房地產(chǎn)市場的兩個閘門：一個是土地，一個是資金。

    “關(guān)上土地供應(yīng)的閘門會引起地價上漲，這可能是他始料未及的，”潘說。

    第二個閘門對于SOHO中國倒不是個問題，因為它的現(xiàn)金流非常好，沒有從國有商業(yè)銀行貸款，潘還說，公司取消了在香港上市的計劃，因為公司不需要新的資金注入。

    雖然他對政府減少土地供應(yīng)叫苦不迭，但他還是承認，這個國家快速而不平衡的經(jīng)濟發(fā)展，也帶來了一個嚴重的矛盾：隨著全國房價一路攀升，空置房也大幅增加。

    其中部分原因是投資者對于預料得到的資金收益已很滿意，因此覺得沒有必要降低租金以迎合市場期望；還有一個原因是實際上的二手市場還沒有形成，業(yè)主出售多余住房有困難。“政府應(yīng)該努力開發(fā)一個透明高效的二手市場，”潘說。

    他認為，正是繁瑣的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序，和為了阻止投機行為而采取的高額交易稅收，阻礙了健康的二手市場的形成。

    在中國，直到接近90年代末才允許個人購房，這也是二手市場銷售不活躍的另一個原因。在此之前，在計劃經(jīng)濟下，人們都由單位分配住房。

    許多居民還不知道他們所居住房屋的產(chǎn)權(quán)屬于誰，因此買賣二手房更加復雜。

    圍繞著土地所有權(quán)的種種迷霧，在中國高層領(lǐng)導中引起了激烈的爭論。全國只有一小部分土地，而且僅限于城市里，才可以拿到房地產(chǎn)市場上出售或購買。絕大部分土地歸集體所有，然后租賃給農(nóng)民，從八十年代初期開始，農(nóng)村就實行了包產(chǎn)到戶責任制。　

    潘本人出身甘肅農(nóng)村赤貧家庭，他說，讓農(nóng)民擁有其土地上的財產(chǎn)，對于解決中國日益擴大的貧富差距非常重要。

    “允許農(nóng)民以土地為抵押獲得貸款，并賣掉土地賺錢，這種改革會大大提高農(nóng)村居民的生活水平，”他說。

    在北京正在進行的激烈爭論中，這樣的改革已被暫時擱置，部分原因是因為害怕賤賣土地會把大量的農(nóng)民逼入進一步的貧困之中。

    “這是21世紀，不是大清朝，”潘說。“現(xiàn)在，農(nóng)民們沒有土地所有權(quán)，相對城市居民是處于弱勢的。”

    在本周的博鰲論壇上，潘不太可能直截了當?shù)睾粲跞珖�范圍的私有化，但他會批評政府的土地政策是在惡化而不是緩解房價的過度高漲。

    “政府必須重新平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，”他說。“他們可以把土地給我們，這樣我們可以為市場多提供房源。”

    潘石屹和他的夫人張欣于1995年創(chuàng)立SOHO中國有限公司。他們的項目成為城市的地標建筑，很受歡迎，也為中國大陸當代建筑風格的形成做出了貢獻。