從英國休假回國后，我認真學習了最近政府出臺的一些有關房地產方面的政策，感覺真是有翻天覆地的變化，今天主要想談一談學習土地政策后的一些新體會。我一貫的態度是，我們永遠都是市場的學生，所以我們要不斷地學習，不光要學習市場的規律，也要認真學習政府給我們制定的邊界和規則，因為這些都極大地影響著我們在市場中生存的環境。
今年突擊供地會對08年以后房價產生影響
最近，北京市土地部門突然加大土地供應量，即將推出可供交易的土地建筑面積多達500萬平方米，在今年年底之前可能還會有新的土地上市，這是近幾年來從未有過的事情。記得去年年初，我在接受媒體記者采訪時曾表示，政府的土地部門要讓房地產市場平穩、健康地發展，一定要保持土地的供應量和市場上房子的需求量相平衡。從前兩年政府公開出讓土地的情況來看，市場上土地是短缺的，尤其是北京四環之內的土地，前年只占公開出讓土地面積的7.8％，而北京的四環內又是北京比較成熟的城區，房子的需求量很大，形成了四環內土地供應不足的局面。我對此發表過一些看法，后來這些言論被個別媒體演繹成“地荒論”，我不幸也成了“地荒論”的始作俑者。當土地供應不足時，或者土地供應的預期不足時，市場上的房價就會上漲，這是市場經濟中最基本的價值規律。
這個月北京推出大量土地，而四環之內的土地供應量也不少，其中化工廠、北汽摩就有接近150萬平方米建筑面積的居住用地。在這500多萬平方米的土地供應中，從品種上分析，絕大部分是居住型用地，商業和寫字樓用地很少，目前為止我只看到一塊；而在居住用地中，又有一部分是限價商品房用地和中低檔房的用地。這些土地的供應很大程度上左右了今后的房價，這是調控市場最根本的方法，這些方法比提高銀行貸款利息，提高首付款要更有效。但這些用地要變成可以銷售、可以居住的房子，還需要幾年的時間，以北京過去“招、拍、掛”土地的經驗來看，“招、拍、掛”之后的土地要等一年到一年半的時間，才能夠在市場上推出可銷售的期房，要建成可以居住的房子就需要更長的時間。而現在北京又處在舉辦奧運會的前期，我想可能還會出臺一些限制政策，如臨近奧運會期間遣散民工；奧運會之前可能會停止審批一些奧運期間要開工的項目等等，這些都會進一步推遲今年下半年新上市的土地轉化成可銷售房子的速度，所以從供應量上來說，今年下半年推出的這些土地的供應量對今明兩年北京的房價影響不會很大，因為這些土地要形成房子的供應基本上都是08年以后的事情了。今明兩年北京房價從供應量的影響來看，主要取決于去年和前年北京供應土地的數量、分布及品種。但今天北京這樣大量地推出土地對市場未來的預期有很大的影響，市場中還沒有購到房子的人心中就不會過于發慌了。尤其是推出限價商品房，不只是這些限價商品房的土地供應會對市場產生直接的影響，分布在限價商品房周圍的其他商品房也會因限價商品房的出現而把價格拉低。通過限價商品房的一些具體規定也可以來了解限價商品房對未來市場上商品房走勢的影響具體有多大，但我在網上查詢了半天有關限價商品房具體的規定，還沒有找到。
831大限兩年后，強行收回土地的后果可能造成魚死網破
另外一項土地政策也會直接影響到未來房價，就是政府加大收回土地的力度。全國有一種土地項目被稱為“8.31項目”，即這些土地都是04年8月31號前批準的土地，因為04年國土資源部發布政策，截止到04年8月31號，之后所有經營性的土地都不得以協議性的方式出讓，必須全部采用“招、拍、掛”的方式進行交易，所以這批土地的取得都非常地匆忙，有些也很盲目，根本沒有對未來市場給予充分的分析，當時關注的點只是能不能趕上“8.31”最后一班車。今年的8月31號，距離前年“8.31”大限整整兩年的時間了，這兩年的時間也是政府這次宏觀調控策中不斷強調的一項，即“兩年內不開發的土地要無償收回”。這批土地在一些開發商的手中，的確是沒有能力和資金去開發的，他們原以為趕上末班車可以在倒賣土地中獲利，但政府對倒賣土地又做了非常嚴格的規定，導致有些匆忙開工的項目成了爛尾工程，資金短缺，互相扯皮，官司不斷，對社會財富也造成了很大的浪費。就是在北京最繁華的CBD區也有爛尾樓存在，有這么多的爛尾樓，對2008年北京即將舉辦的奧林匹克運動會，對國家和城市的形象都會造成很大的負面影響。
在網上看到政府要加大收回這批土地的力度，但我認為難度會非常大，糾紛也會很多。北京土地部門曾收回一塊摩根中心的土地，并公開招標，我參加了招標前的答疑會，投標人都非常關心原來的糾紛會不會影響新中標的業主，在會上，政府四個部門的領導都表示不會有影響，并且嚴格要求中標的業主必須在8月份開工，以不影響2008年奧運會的舉辦為前提。但從目前的情況來看，好像并不順利。我想，政府能否采用有償的辦法，把閑置的土地和爛尾的項目收回，因為無償收回的確會使這批房地產發展商家破人亡，能把這些閑置的土地和爛尾的項目使用起來，對國家、對社會、對目前一直上漲過快的房價都是非常有好處的。另外，從收回的途徑上是否考慮通過法律的手段，通過法院去收回。如果政府的某一個部門一定要用無償的辦法收回開發商的土地，最后的結果很可能是拼得魚死網破。同時，這批手里囤積著土地又不能開發的房地產開發商也不要占著茅坑不拉屎，商業用地的使用年限只有40年，但有個別的土地項目已經拿到5、6年了，使用年限只有30多年了，如果能夠充分地把這些土地利用起來，對大家都是好事。政府在去年出臺的“國八條”中就明確強調了這條“兩年不開發的土地要收回 ”的政策，后又加了一條：“一年不開發的土地要收取閑置費”。從媒體的輿論來看，今年這兩個政策是真的要執行了。
土地的“招拍掛”，應該公開評委評分
社會上紛紛傳言說，政府和開發商在土地公開“招、拍、掛”中有貓膩，各種各樣的貓膩被描述得繪聲繪色。我親自經歷了許多次“招、拍、掛”的全過程，雖然我們只中標過一塊地，絕大多數我們都沒有中標，但據我的觀察，“招、拍、掛”的程序是越來越規范，越來越嚴格了，因為有多方利益主體和眾多的媒體的嚴密監督，幾乎沒有任何做手腳的機會。土地部門的工作人員和司法部門的公證人員在土地“招、拍、掛”的過程中都顯得謹小慎微，唯恐出現任何的紕漏。在招標過程中，評委會的組成也是在評委數據庫中用抽簽、搖號的辦法臨時抽取的。我覺得還需要進一步改進的是：應該公開各個評委的評分，防止在土地“招、拍、掛”的過程中出現足球場上的“黑哨”事件 。試想，選個“超女”，評委的評分都要公開，評委在眾目睽睽的電視屏幕上，被去掉一個最高分，去掉一個最低分，這幾億、幾十億國有資產的買賣怎么能不公開評委的評分呢？而關于評委評分的傳言和議論又是最多的，所以最好的監督辦法是公開、透明。
國土資源部要求各級政府在一個月之內公開2004年以來各個城市土地的出讓情況，這是一大進步，正是這次的公開讓土地的信息透明了，讓購房人、開發商及所有參與房地產市場的人都有了應有的知情權，但我不明白為什么不把2004年以前的項目和土地也一起公布了，讓社會、購房人、媒體、及房地產發展商的同行們互相監督，這要比一、兩個監察部門的監督要更有效、更全面。任何“見光死”的東西，都是沒有生命力的，是腐朽的東西，房地產的市場也是如此。
僅從以上的政策來看，政府的土地管理政策是在03年的國務院“18號文件”、05年的“國八條”和今年的“國六條”一貫政策的指導下加強對房地產市場的管理和監督，這樣的政策讓房地產市場更加透明，更加公平了。我個人認為，“18號文件”、“國八條”、“國六條”這些政策總的指導思想是完全一致的，都傳達出以下的信息：
一、房地產要市場化。原文是：要發揮市場在房地產資源配置中的基礎作用。
二、加強和完善住房的社會保障，用經濟適用房、廉租屋、限價商品房的辦法去解決低收入者的住房問題。資本主義國家都有這些住房保障的辦法，我們社會主義國家只能把這部分市場保障做得更好，做得更公平。在任何社會，貧富懸殊是每個社會最大的危險，通過這些具體的社會保障辦法，把住房上的貧困懸殊盡可能地縮小，房地產市場的發展和住房的社會保障是不矛盾的，是互相促進和補充的，只有房地產的市場健康發展了，政府有了更多的土地出讓金和稅收的收入，才更有條件和資金去解決好住房的社會保障問題。
三、規范市場。只有處罰和減少那些違法、違規的開發商，對購房人和其他守法的房地產發展商才是公平的，對市場才是一個真正的保護。以上三個文件反復強調要規范市場，都是對已有政策的重復和強調。政府在市場中的主要職能就是要規范市場，清理那些假冒偽劣的產品和這些產品的制造商，也要不斷地改進與今天社會和技術條件不適應的技術規范。有一些落后的、過時的規范還在使用中。
四、加強信息的公開透明，在去年“國八條”第一條中就規定：“各個城市要盡快地公布今、明兩年的土地供應量、開發進展和分布情況”。公開透明是市場經濟中最基本的一條。
在這些土地政策中，執行起來最困難的一條，可能還是“兩年不開發的土地要收回”這一條。的確，這條真正執行起來的話，對那些房地產發展商來說是非常難受的，收回土地時他們一定會有許多的委屈和抱怨，但如果政府能夠以法制的、公平的、理智的態度上去處理這些事情，就可以渡過這些難關。同時，手上有地的那些房地產開發商，在過去幾年時間里，市場的價格和成交量都在不斷上漲的情況下這些土地都沒有開發起來，如果能和政府談妥，由政府付清成本后，收回土地對他們來說也不失為一條出路。
我在網上粗略地瀏覽了現在有關土地方面的政策，得出了這樣一些個人看法，也很不成熟，很膚淺，把它寫出來一是整理一下自己的思路，二是希望和同行們一起切磋這些不成熟的想法。
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