最近“一直很忙”的SOHO中國主席潘石屹昨天出現(xiàn)在公司新聞發(fā)布會上，宣布SOHO中國結(jié)束三年“地荒”，以接近35億元的價格拿下北京三里屯47萬平方米商業(yè)項目。
潘石屹表示，這個項目的獲得意味著SOHO徹底放棄進(jìn)入上海地產(chǎn)市場，另一方面，SOHO中國赴港上市的圖謀也隨著其土地儲備的跟進(jìn)變得清晰起來。
徹底放棄上海市場
三里屯項目位于三里屯工體北路以南，南三里屯路西側(cè)，新三里屯“太古廣場”正南面，已被命名為“三里屯SOHO”。總建筑面積47萬平方米，包含商業(yè)、寫字樓和高檔公寓，并將在2008、2009年陸續(xù)完成全部項目的建設(shè)。
SOHO為三里屯項目土地投下將近35個億，成為公司在拿地中投資金額最大的一次。
潘石屹表示，有了三里屯項目之后，SOHO就放棄了在其他地區(qū)尋找土地的計劃，由于三里屯項目可以運作3年左右，3年后上海市場更加趨于成熟，機會更少，公司不會再介入這類地區(qū)，即使未來SO－HO打算走出北京，也會瞄準(zhǔn)更加有開發(fā)潛力的二級省會城市。從這個意義上來講，SOHO等于徹底放棄上海市場。
過去兩年里，潘石屹旗下SOHO中國特意成立由公司高層組成的土地小組，四處尋覓土地資源，其中兩個主要目標(biāo)是上海和天津。土地小組把“上海出讓土地公告的標(biāo)書買回來，還接觸了上海的地方政府。”最近一次SOHO參與上海土地市場，是今年年初長寧虹橋拓展區(qū)地塊的招標(biāo)，這塊地最終被虹橋上海城開發(fā)商、澳門賭王何鴻燊以1.9萬元/平方米的超高樓板價拿下。
香港上市計劃浮出水面
有消息稱，SOHO中國將在今年上半年在香港上市，高盛將是SOHO中國上市的主承銷商，而匯豐控股將是聯(lián)席主承銷商，融資額度預(yù)計達(dá)到30多億港元。
昨天記者會上，潘石屹對此一如既往不作任何回應(yīng)。但是，由于SOHO中國最近開始在土地市場有所作為，一直不缺錢的SOHO中國顯然需要更加強大的資金支持。
據(jù)悉，為建造三里屯項目，SO－HO中國向主要往來銀行中信銀行貸款20億元，除此之外，SOHO中國還在北京市中心地區(qū)積極洽談另一個商業(yè)地產(chǎn)項目，幾個項目同時開發(fā)，不可能僅僅依靠銀行來支撐。記者會上，潘石屹明確表示，對現(xiàn)金流規(guī)劃一向保守的SOHO中國對成本高昂的私募融資并不感興趣，顯示著公司對于此次上市計劃信心十足。
早在2002年SOHO中國即宣布計劃同時在美國以及港交所上市，但由于當(dāng)?shù)刭Y本對公司認(rèn)識不足等原因，上市計劃最終夭折。5年之后，公司再次謀求上市計劃同樣異常謹(jǐn)慎，雖然潘石屹表示公司正在積極尋找新項目，但以目前公司數(shù)十萬平方米的土地儲備量，似乎并不太能夠讓投資者對公司未來成長潛力放心。
除了SOHO中國之外，上海大華集團(tuán)、廣州合景泰富地產(chǎn)和恒達(dá)地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)、鴻隆地產(chǎn)以及北京中遠(yuǎn)地產(chǎn)都有香港上市打算。正如潘石屹所言，對于開發(fā)商來說，“最近非常缺少資金”。
開發(fā)商或轉(zhuǎn)售為租
對于業(yè)界關(guān)心的土地增值稅問題，潘石屹表示，SOHO中國所開發(fā)的SOHO現(xiàn)代城已經(jīng)應(yīng)境外股東要求，完成項目清算并全額繳納土地增值稅。雖然他沒有透露繳納金額，但由于土地增值稅緣故，一向長于建筑設(shè)計和銷售的SOHO中國開始考慮起持有物業(yè)的可能性。
國稅總局年初發(fā)文規(guī)定，征稅額度高達(dá)30％－60％的土地增值稅從2月1日起開始全面清算，雖然地方政府還沒有相關(guān)執(zhí)行細(xì)則出臺，但已經(jīng)讓開發(fā)商緊張不小。
潘石屹表示，土地增值稅的正式清算，可能導(dǎo)致開發(fā)商未來更多選擇持有物業(yè)，而不是建成之后將物業(yè)售出。而公司也將在衡量繳稅額與利潤比例之后，很可能在新建項目建成之后，將物業(yè)自己持有。不過，除了長期占用資金之外，這一規(guī)劃最大的難題在于SOHO中國雖然精通建造商業(yè)地產(chǎn)項目，但對其經(jīng)營管理卻并不擅長。
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