破解房地產(chǎn)稅收管理困局
蘭州市地稅局推行房產(chǎn)稅收“一體化”紀(jì)實(shí)
近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我省重要支柱產(chǎn)業(yè)。但在住房市場(chǎng)急劇擴(kuò)大、房?jī)r(jià)飛速上漲的同時(shí)，這一行業(yè)所繳納的稅款卻與年年翻番的交易額形成巨大反差，稅收流失相當(dāng)嚴(yán)重。
如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，稅收杠桿該如何撥正房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡？2006年4月，蘭州市地稅局房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)稅收管理分局成立，對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行屬地化、專業(yè)化和社會(huì)化管理，拉開(kāi)了破解房地產(chǎn)稅收困局的序幕。
房地產(chǎn)行業(yè)是近年蘭州市發(fā)展最快的行業(yè)之一。據(jù)蘭州市統(tǒng)計(jì)局《蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》數(shù)據(jù)顯示，蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額以每年翻番的速度遞增。
1996年，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額為2123萬(wàn)元。1999年交易額已增長(zhǎng)到13.4億元，2000年又增加到22.5億元。2005年，不含三縣、紅古區(qū)和三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，蘭州市房地產(chǎn)交易額達(dá)到54.85億元。然而，蘭州市高度地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，與稅收增長(zhǎng)的速度卻并不同步，巨額稅收在不斷流失。
2005年，蘭州市地稅局開(kāi)展了以房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)為重點(diǎn)的稅收專項(xiàng)檢查，共檢查房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)227戶，其中查出有問(wèn)題的企業(yè)132戶，違法面高達(dá)58.2%，查補(bǔ)稅款1.1億元。
蘭州市房地產(chǎn)行業(yè)之所以稅收流失嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)故意偷稅、逃稅是重要原因。蘭州市地稅局專項(xiàng)檢查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段層出不窮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都有偷逃稅行為發(fā)生。
在專項(xiàng)檢查中，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題包括：一是稅務(wù)登記信息不準(zhǔn)確，給稅收監(jiān)管設(shè)置障礙。
一些企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中發(fā)生注冊(cè)地址變更、辦稅人員更換等，均未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行變更登記。二是企業(yè)從自身利益出發(fā)，對(duì)收取的售房預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，將擠占稅款后的資金用于流動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，或用于彌補(bǔ)企業(yè)注冊(cè)資金的不足，使一部分稅款從“擠占”變?yōu)椤巴堤印薄Ｈ瞧髽I(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，納稅意識(shí)不強(qiáng)。
同時(shí)，在現(xiàn)行稅收管理模式下，由于房地產(chǎn)企業(yè)分別由不同轄區(qū)的稅務(wù)所管理，房地產(chǎn)企業(yè)又大多跨區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門很難及時(shí)到位對(duì)其進(jìn)行稅源監(jiān)管，也給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款造成了可乘之機(jī)。另外，加上當(dāng)前社會(huì)綜合治稅機(jī)制尚未形成，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中，政府相關(guān)部門協(xié)稅、護(hù)稅意識(shí)不強(qiáng)，使房地產(chǎn)行業(yè)管理處于條塊分割狀態(tài)，信息不暢、執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，很難形成執(zhí)法合力，最終造成稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管的盲區(qū)。
房地產(chǎn)建筑業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、建筑施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售、二手房轉(zhuǎn)讓等幾個(gè)環(huán)節(jié)。每一個(gè)環(huán)節(jié)，都要涉及不同稅目的稅收管理；而每一個(gè)環(huán)節(jié)，也都涉及不同的行政管理。如何能變條塊分割為“天下一統(tǒng)”，如何能使房地產(chǎn)稅收“應(yīng)收盡收”？
根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求和蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，經(jīng)省、市地稅局充分調(diào)研，2006年4月，在蘭州市成立房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)稅收管理分局，借鑒外地的經(jīng)驗(yàn)，大力推行稅收“一體化”管理辦法，積極探索“屬地化、專業(yè)化、社會(huì)化”三位一體的管理新路子。所謂“一體化”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是通過(guò)房源控制稅源。哪里有房源，哪里的政府部門在為企業(yè)和個(gè)人辦理相關(guān)行政手續(xù)時(shí)，就必須先驗(yàn)證企業(yè)或個(gè)人是否依法繳納了稅款，實(shí)行“先稅后證”。通過(guò)部門配合、環(huán)節(jié)控制，便實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)建筑業(yè)諸多稅種間的緊密銜接，稅收征管漏洞得以堵塞。
牽住了“牛鼻子”，激活了整個(gè)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收管理局面。截至11月底，全市共征收房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收3.12億元，比上年同期增收1.2億元，增長(zhǎng)63.7%。
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