——2006年4月3日潘石屹在SOHO小報網與網友聊天實錄
《潘石屹的博客》面市了
新浪網：潘總，您和徐靜蕾都要出博客書了，您覺得您二人誰的書銷量更勝一籌？為什么？ 潘石屹：我和徐靜蕾本人是無法比的，她是中國的大明星，我是一個普通的商人。我記得我曾和超級訪問主持人李靜提議說，《超級訪問》邀請的嘉賓可以再豐富一些，讓各行各業(yè)的人都能上《超級訪問》，這樣觀眾的覆蓋面就會廣一些。李靜告訴我：《超級訪問》的收視率表明，三流的影視明星也比一流的體育明星收視率高；三流的體育明星也比一流的企業(yè)家收視率高。 我和徐靜蕾都是最早在新浪上開博客的，并且我和她的博客互相有鏈接，我也經常去她的博客瀏覽，她的博客寫得非常清新，人氣很旺。我相信她的博客書銷量也一定不錯。 看博客的狀態(tài)和讀書是兩種狀態(tài)，我寫博客時一般是寫一遍，修改一遍，最后再認真地看一遍，一般一篇博客寫成都要經過三次的斟酌。我的博客書《潘石屹的博客》的清樣出來后，我又從頭到尾看了一遍，感覺和寫博客、看博客又不一樣。 搜房網：SOHO中國網上銷售平臺已上線30款產品，開張當天僅“長城腳下的公社”就接到了7個訂單。對于“網店”的下一步發(fā)展您有什么計劃？ 潘石屹:SOHO中國從3月份開始實施網上銷售，這也是我們全公司學習《世界是平的》這本書的一個實踐。4月份我們還會試驗一個月，我相信到了5月份這種銷售的模式就會成型。 《華夏時報》務名揚：國土局批量土地入市，SOHO中國在拿地方面有什么進展？ 潘石屹：北京市的國土部門在2006年初就在土地儲備中心的網站上預告了今年即將推出的土地，SOHO中國在密切地注視著政府推出土地的信息。 新浪網：有個網友說“窮人區(qū)和富人區(qū)是城市發(fā)展的必然結果，每個城市都不能夠避免，每個人也不能避免，其實不但是窮人區(qū)和富人區(qū)，窮人和富人也是一個分類”，你怎么看待這個網友的觀點？ 潘石屹：窮人和富人是相對而言的，在每個國家和城市，劃分窮富的標準都不一樣，但不一定有窮人和富人的劃分就一定要在城市建設中分出窮人區(qū)和富人區(qū)，這兩者之間沒有必然的聯(lián)系，不能說有窮人和富人就得分窮人區(qū)和富人區(qū)。有些國家城市發(fā)展的經驗證明，把窮人區(qū)和富人區(qū)截然地分開，是走了彎路，犯了錯誤，尤其是美國一些城市的經驗，值得中國在大規(guī)模城市建設過程中參考和借鑒。
未來的商業(yè)模式是能外包的盡量外包
《住宅與房地產雜志》 ：請問潘總是在什么情況下想到采取“人力和商業(yè)管理模式的輸出”，可以談談這個想法產生的具體經過嗎？靈感從何而來？ 潘石屹：SOHO中國經過十年的發(fā)展，積累了一批管理人才和管理經驗，本想給這些人才一定的舞臺，施展他們的才華和技能，但是，北京公開“招拍掛”的土地非常少，土地成了SOHO中國發(fā)展的瓶頸。開發(fā)、銷售的人才和經驗技術相對過剩了。而陽光100在過去的幾年時間，在全國十幾個城市進行開發(fā)，積累了一定的經驗和優(yōu)勢，我們和陽光100的合作是雙方優(yōu)勢的互補。當然，這與我和易小迪十幾年的個人關系和以往合作成功的經驗也是分不開的。 《住宅與房地產雜志》：易總說，“我認為潘總在城市商業(yè)尤其在建筑綜合體上他創(chuàng)造自己的模式。”請問潘總，這種模式有什么特點？有什么優(yōu)點？或者說這種模式為什么吸引了您？ 潘石屹：只有建筑和規(guī)劃符合這個城市的特點，這樣的建筑才能在這個城市有生命力，才能夠給這個城市帶來價值，帶來效益。 城市發(fā)展的實踐證明，單一的建筑形態(tài)，例如單純的居住區(qū)，單純的商務區(qū)，單純的商業(yè)區(qū)在未來城市發(fā)展中都是沒有生命力的，未來城市發(fā)展的模式是融合，不同建筑形態(tài)的融合，既可以提高建筑物的使用率，又可以提高使用這些建筑物的效率。我們在北京開發(fā)的現(xiàn)代城、建外SOHO都是這種模式成功的嘗試。現(xiàn)代城已經是一個比較成熟的城市綜合體，這里的房屋的空置率一直都非常低，每一平方米的面積都得到了有效的利用，這種利用是全天候24小時的。 《住宅與房地產雜志》：請問潘總，實行這種模式輸出的條件是什么？前提是什么？對項目的選擇有什么標準？ 潘石屹：合作最重要的前提是雙方的優(yōu)勢可以互補，離開了這個前提就談不上合作。 《住宅與房地產雜志》：在和北京陽光100置業(yè)集團有限公司合作銷售之外，有無打算和其他公司以類似的方式合作過？ 潘石屹：我們跟陽光100的合作更多的是在設計、規(guī)劃、開發(fā)、銷售的經驗上互補和合作。從煙臺的陽光100開始，以后逐步地會擴大這種合作到其他城市去。 《住宅與房地產雜志》：請談談“人力和商業(yè)管理模式”的具體操作模式。請問這種“人力和商業(yè)管理模式的輸出”，對貴公司而言，是暫時性的應急之舉，還是有可能作為公司的一種長期發(fā)展模式？ 潘石屹：優(yōu)勢互補是合作的前提，未來的商業(yè)模式就是把開發(fā)流程不斷的標準化、精細化，能夠外包給別人的就外包給別人，與其他有不同特長的商家進行合作。這不光是我們公司選擇的人力模式，也是全世界的人力模式，例如美國，就把許多業(yè)務外包到了印度班加洛，外包到中國的大連，這種模式不光對房地產有用，對其他各個行業(yè)也都是一樣。 搜房網：您對陽光100在煙臺以及在重慶的項目有怎樣的銷售預期？ 潘石屹：我去了煙臺，我非常看好煙臺的市場前景，不光是煙臺這個城市，煙臺周圍的地區(qū)經濟發(fā)展速度也非常快，而且煙臺有許多韓國和日本的外商，未來上海汽車制造的一部分分廠也會放在煙臺，非常有前景。 重慶最近我沒去，對那的市場不是十分的了解。 《中國新聞周刊》謝良兵：順馳的孫宏斌最近反思戰(zhàn)線拉得太長，所以決定從二線城市撤出來，而專攻北京、上海、天津等地，潘總如何看待這個問題？SOHO中國跑到煙臺去發(fā)展會導致戰(zhàn)線拉得太長嗎？ 潘石屹：商業(yè)上最忌諱的事情是不考慮自己的實力盲目地去擴張。從中國的公司和經濟發(fā)展的歷史來看，那些死掉的公司絕大多數(shù)都是因為欲望太大，欲望太高，把自己累死了。順馳是前幾年中國房地產界的一匹黑馬，它過分的擴張使許多同行為它擔心，因為過分的擴張會使自己的管理、技術經驗和人才都跟不上擴張的速度。 前幾年有媒體問我對順馳公司這種擴張的評價是什么，我說：九死一生，而那10％生的希望也是取決于政府，只要政府把土地控制死了，土地的價格就會漲，順馳圈的地就會升值，這是它唯一可以活的希望。
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