中新浙江網(wǎng)6月15日電 潘石屹“病”了。
2006年6月6日，空中有無數(shù)短信在相互祝福——這一天被眾人說成是“百年一遇的六六六大順”的日子。但潘石屹悶坐著，想著與自己擦肩而過的摩根中心。
文字嫻熟的潘石屹給他的“病”取了個名字——“唱標(biāo)恐懼癥”，這個“病”他過去得過，現(xiàn)在競標(biāo)摩根中心失敗使之再度“發(fā)作”。
“怎么會這樣呢？是我太保守了，還是首創(chuàng)太激進(jìn)了？瘋了？”17.61億，一次性付款——最后奪標(biāo)的首創(chuàng)置業(yè)開出的價格，相比潘石屹能接受的16億上限仍然多出1.61個億。
但這樣的天價似乎自有理由——即使因為各種矛盾、糾紛和官司，摩根中心已停工兩年半，且此次盤活后總建筑面積27萬平方米比原本少15萬平方米，但摩根中心距北京奧運(yùn)會主體育場“鳥巢”僅500米，距奧運(yùn)會游泳館“水立方”僅180米的地理位置讓人浮想聯(lián)翩。
一周之后的6月14日，北京陽光明媚，沉寂已久的摩根中心緊張動工，但這一切不僅已與潘石屹無關(guān)，同樣也早已與摩根中心原“主人”——北京摩根投資有限公司無關(guān)。
但無法被忽略的是，在過去5年的沉浮之中，幾經(jīng)易手和用途改變，摩根中心所在——原本只是北京朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的一塊狹長的菜地，從2002年12月摩根投資3.63億拿下，到現(xiàn)在首創(chuàng)17.61億元的天價得手，這個地塊的單位建筑面積拿地成本與銷售價格實(shí)現(xiàn)了令人驚嘆的增值過程。
“唱標(biāo)恐懼癥”
5月15日，摩根中心招標(biāo)答辯。
“唱標(biāo)恐懼癥”之下，各家開發(fā)商焦灼不安，仔細(xì)盤算自己的有利與不利因素。一位參與投標(biāo)的開發(fā)商代表告訴記者，此次投標(biāo)的評標(biāo)分兩個階段：第一階段，評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信，這個階段為25分；第二階段為綜合評估，其中投標(biāo)價格占25分，付款進(jìn)度占15分，開發(fā)理念、工程進(jìn)度和奧運(yùn)賽時完工承諾占20分，企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績和投資業(yè)績共計10分，剩余的5分為印象分。
為此，潘石屹在投標(biāo)文件中附了一封致評委的信，針對性地談到“2002年初，我們用了140天時間，建造了擁有115座別墅的博鰲凱賓斯基酒店，為首屆有二十三個國家元首參會的博鰲亞洲論壇及時提供了食宿條件……我們一直采用穩(wěn)健方式經(jīng)營。現(xiàn)在，我公司無負(fù)債……公司決定一次性付款，并承諾整個工程于2007年底完工，交由奧運(yùn)相關(guān)部門在奧運(yùn)賽前及賽時無償使用，為奧運(yùn)效力。”
但上述開發(fā)商代表認(rèn)為，“其實(shí)開發(fā)商自己能控制的只有投標(biāo)價格和付款進(jìn)度，合計40分，其他60分就看評委的了。”據(jù)稱，任志強(qiáng)仔細(xì)研究過，按照相關(guān)公式，每比起始價高出1億元開發(fā)商差不多能在評標(biāo)中多拿1分。
最后投標(biāo)的只有上海實(shí)業(yè)、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、大連正源和潘石屹掌舵的SOHO中國等5家開發(fā)商——“唱標(biāo)恐懼癥”使招標(biāo)答辯時購買這個項目標(biāo)書的其余十來家開發(fā)商悉數(shù)退出。
招標(biāo)的底價為9.91億元。5月21日，潘石屹召集內(nèi)部開會，投標(biāo)價格確定為14.5億元，相比摩根中心15.4萬平方米的地上建筑面積，這一出價意味著每平方米成本已從底價對應(yīng)的6435元上浮到9416元。
5月22日凌晨5點(diǎn)，首創(chuàng)的投標(biāo)組的工作人員仍在忙于打印投標(biāo)文書。4個小時之后，4家開發(fā)商應(yīng)繳存的3億元保證金先后到帳，資金晚到了3分鐘的上海實(shí)業(yè)被前者集體簽字取消資格。SOHO中國成功“五進(jìn)四”。
5月22日上午9時32分，奪冠心切的潘石屹在遞交標(biāo)書前將價格改為15.2億元，“當(dāng)時我心里面都想著開香檳酒慶祝了。”但這個喜悅的心情沒保持多久，一個來小時之后，第一個開標(biāo)的首創(chuàng)報價17.61億元，單位建筑面積成本11435元。
“唱標(biāo)恐懼癥”終于發(fā)作。潘石屹在自己的博客上寫道：“這兩天，我失眠了，整夜睡不著覺，不為別的，就是為了摩根中心這個項目的招標(biāo)。”潘石屹失眠的背后，是他接受不了的漲幅——招標(biāo)之中單位建筑面積成本從本就不算低的底價又抬高了77.7%。
“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的故事
摩根中心的“前世”是個平淡無奇的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”故事——規(guī)劃使用前摩根中心所處的南北長562米，東西寬約80米的狹長地帶，原是北京朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的一塊菜地。中國申奧成功前的2001年，菜地被北京某房地產(chǎn)開發(fā)中心改為住宅用地。
“當(dāng)時農(nóng)業(yè)用地變更用途是最常用也有效的賺錢辦法”，一位地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打近十年的房地產(chǎn)咨詢公司李姓老總告訴記者，“從宏觀來看，城市化的進(jìn)程必然意味著部分農(nóng)用地要變成非農(nóng)用地，但從實(shí)際來看，當(dāng)時就是大家很多時候拼的就是關(guān)系，看誰更有辦法把用途改掉。這也是為什么前年國家專門要限制這一塊。”
1998年到2002年底，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期。根據(jù)北京市發(fā)改委、市建委文件，2001年12月11日注冊地址位于朝陽區(qū)慧忠北里302號樓的該房地產(chǎn)中心退出，將此地轉(zhuǎn)讓給后改名為北京摩根投資的另一家投資顧問公司。
從慧忠北里302號樓到注冊地址為慧忠北里413號的北京摩根投資，雖然項目“主人”注冊地址只偏移了100多號，但預(yù)期投資規(guī)模大幅上升。一位張姓知情人士說，那家房地產(chǎn)開發(fā)中心“要賺錢也就只能是地塊轉(zhuǎn)讓，它衍生出來的3家企業(yè)，包括1個綠化經(jīng)營部、1個商業(yè)經(jīng)營部和1家房地產(chǎn)信息咨詢公司都不很理想，后來都注銷或吊銷掉了。”
2002年，全國商品住宅竣工面積與銷售面積之比為1.2：1，很少有人能預(yù)料到此后的火熱房價，該地塊變?yōu)樯虡I(yè)用地。2002年9月2日，北京市發(fā)改委、建委聯(lián)合發(fā)文，正式批復(fù)摩根中心啟動二期公寓、酒店的開發(fā)。按當(dāng)時的構(gòu)想，落成后的摩根中心總占地面積3.89萬平方米，總建筑面積約42萬平方米，預(yù)計工程總造價就高達(dá)8.5億元，遠(yuǎn)非預(yù)期投資規(guī)模2.3億元、建設(shè)規(guī)模近19萬平方米的匯景園小區(qū)能比。
2002年12月北京摩根公司以近3.63億元與北京市國土資源局簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》，拿下這塊總建筑面積42.6萬平方米的地，當(dāng)時平均樓面價約856元。而周邊其他住宅項目售價都在7000元左右。北京摩根公司為此支付了整個土地價款的15%——即5451萬元定金。
2005年10月8日，該局官方網(wǎng)站發(fā)布《公告》稱，已解除包括摩根中心在內(nèi)的七宗土地出讓合同，收回國有土地使用權(quán)，理由是“受讓方?jīng)]有按出讓合同的約定期限付清全部地價款”。
今年1月13日，北京市國土資源局與市發(fā)改委、規(guī)劃委、建委聯(lián)合發(fā)布《公告》，在解除出讓合同、收回土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，取消了摩根中心等七個項目的許可證等批準(zhǔn)文件。
正是該項目地塊被收回后于今年5月22日舉行的招標(biāo)，讓潘石屹體會了巨大希望后的巨大失望，也使過去這塊菜地達(dá)到自己5年中身價飆升的頂端——17.61億元。有消息稱，該項目完工后每平方米銷售價格將達(dá)2萬元，但對于該價格首創(chuàng)方面沒有反饋。
拿地方針
摩根中心沉浮的5年，也是政策與市場行情多變的5年。
上述菜地轉(zhuǎn)讓給摩根投資的2001年四季度始，土地交易價格開始攀升。與此同時，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2000至2004年一直維持在60%-70%的水平，摩根中心工程停頓的2004年，該比值降到50%以下。
“與摩根中心類似沉浮的在北京不止一個”，一位多次深入?yún)⑴c北京多個巨型樓盤操作的地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者，2000年以前只有北京當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商有在計委立項的資格，外地開發(fā)商要取得一手地幾乎是不可能的。
2000年開始，北京房地產(chǎn)市場對外開放，也就是說有資金和操作能力的企業(yè)都可以直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，這標(biāo)志著北京房地產(chǎn)開發(fā)正式步入市場化道路。
但隨之出現(xiàn)的一些問題使得從2001年下半年開始，土地供應(yīng)規(guī)范化、市場化的問題頻頻見諸報端。而之后北京市政府頒布33號令和4號令——終止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓，改為通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進(jìn)行，“應(yīng)該說是北京市土地交易走向市場化的真正標(biāo)志”。
“很容易有種誤解：似乎后來招、拍、掛土地交易價格高了，就意味過去讓開發(fā)商占太多便宜了，”上述資深人士認(rèn)為，在這個特定的階段，通過土地使用權(quán)協(xié)議出讓，可以大大降低取得開發(fā)土地的門檻，使房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展，“如果在十年前就實(shí)行土地掛牌交易，又有幾家房地產(chǎn)公司有能力開發(fā)，北京的房地產(chǎn)市場以及提高這么快的城建水平可能根本無法發(fā)生。”
2003年6月13日，央行出臺“121文件”——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》擊中了開發(fā)商的命門：房地產(chǎn)開發(fā)申請銀行貸款，其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%；封頂才能按揭。
北京百世園房產(chǎn)咨詢的負(fù)責(zé)人告訴記者，此后資金的松緊程度成為競爭的緊箍咒，“價高者得”成為土地出讓中的常見現(xiàn)象。
而如今國土資源部正在與建設(shè)部聯(lián)手醞釀有關(guān)地價改革方案，試圖變革現(xiàn)行各類商業(yè)用地的土地出讓競價方式——向上競地價，誰地價出得高給誰；往下競房價，房價報低者得標(biāo)。
另一位地產(chǎn)公司老總說，“現(xiàn)在很多投資基金就等那些資金緊缺的開發(fā)商以獲暴利，且最新的政策意味著未必出價高的人拿地，以后應(yīng)該會比較少出現(xiàn)摩根中心這樣的高價”。
但戴德梁行執(zhí)行董事張國正很懷疑這樣的判斷，他認(rèn)為開發(fā)商的出價是看投標(biāo)項目在自己整個盤子中的作用，而一旦開發(fā)商認(rèn)為目標(biāo)項目有戰(zhàn)略意義，仍會出別人高得多的價格。
而在這一爭論之外，5月22日，已經(jīng)預(yù)計投標(biāo)失敗的潘石屹帶著自己的下屬聚到凱賓斯基咖啡廳，他在自己的博客上寫到：“我檢討了我保守主義的思想及過去三年時間關(guān)于拿地方針的錯誤，把公司搞得現(xiàn)在都沒有可供開發(fā)的土地了。”
潘石屹的另一個思考是，“通過這次招標(biāo)的過程，我們看到了一個事實(shí)，就是想要在北京做房地產(chǎn)，最低的門檻就是一定要有10億元的現(xiàn)金。而這么高的門檻會使北京多少房地產(chǎn)發(fā)展商出局？”
“拿地成本的高低不是政策最需要考慮的問題，過去的地產(chǎn)發(fā)展史證明了一點(diǎn)：缺少前瞻性的認(rèn)識，所以也很難有前瞻性的政策”，北京一位銷售額數(shù)億元的開發(fā)商幾乎能背出周小川行長2003年底在“2003中國企業(yè)領(lǐng)袖年會開幕式”的講話，“城市土地管理模式的選擇會對宏觀政策產(chǎn)生重大影響……土地批租制度會影響地方政府的行為方式。任何一個地方政府財政都爭取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來獲得收入是非常關(guān)鍵的問題。”
他認(rèn)為，周的概括極為精辟。
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