中新浙江網6月15日電 潘石屹“病”了。
2006年6月6日，空中有無數短信在相互祝福——這一天被眾人說成是“百年一遇的六六六大順”的日子。但潘石屹悶坐著，想著與自己擦肩而過的摩根中心。
文字嫻熟的潘石屹給他的“病”取了個名字——“唱標恐懼癥”，這個“病”他過去得過，現在競標摩根中心失敗使之再度“發作”。
“怎么會這樣呢？是我太保守了，還是首創太激進了？瘋了？”17.61億，一次性付款——最后奪標的首創置業開出的價格，相比潘石屹能接受的16億上限仍然多出1.61個億。
但這樣的天價似乎自有理由——即使因為各種矛盾、糾紛和官司，摩根中心已停工兩年半，且此次盤活后總建筑面積27萬平方米比原本少15萬平方米，但摩根中心距北京奧運會主體育場“鳥巢”僅500米，距奧運會游泳館“水立方”僅180米的地理位置讓人浮想聯翩。
一周之后的6月14日，北京陽光明媚，沉寂已久的摩根中心緊張動工，但這一切不僅已與潘石屹無關，同樣也早已與摩根中心原“主人”——北京摩根投資有限公司無關。
但無法被忽略的是，在過去5年的沉浮之中，幾經易手和用途改變，摩根中心所在——原本只是北京朝陽區大屯鄉的一塊狹長的菜地，從2002年12月摩根投資3.63億拿下，到現在首創17.61億元的天價得手，這個地塊的單位建筑面積拿地成本與銷售價格實現了令人驚嘆的增值過程。
“唱標恐懼癥”
5月15日，摩根中心招標答辯。
“唱標恐懼癥”之下，各家開發商焦灼不安，仔細盤算自己的有利與不利因素。一位參與投標的開發商代表告訴記者，此次投標的評標分兩個階段：第一階段，評估和比較投標人的財務及資信，這個階段為25分；第二階段為綜合評估，其中投標價格占25分，付款進度占15分，開發理念、工程進度和奧運賽時完工承諾占20分，企業資質、開發業績和投資業績共計10分，剩余的5分為印象分。
為此，潘石屹在投標文件中附了一封致評委的信，針對性地談到“2002年初，我們用了140天時間，建造了擁有115座別墅的博鰲凱賓斯基酒店，為首屆有二十三個國家元首參會的博鰲亞洲論壇及時提供了食宿條件……我們一直采用穩健方式經營。現在，我公司無負債……公司決定一次性付款，并承諾整個工程于2007年底完工，交由奧運相關部門在奧運賽前及賽時無償使用，為奧運效力。”
但上述開發商代表認為，“其實開發商自己能控制的只有投標價格和付款進度，合計40分，其他60分就看評委的了。”據稱，任志強仔細研究過，按照相關公式，每比起始價高出1億元開發商差不多能在評標中多拿1分。
最后投標的只有上海實業、首創、華遠、大連正源和潘石屹掌舵的SOHO中國等5家開發商——“唱標恐懼癥”使招標答辯時購買這個項目標書的其余十來家開發商悉數退出。
招標的底價為9.91億元。5月21日，潘石屹召集內部開會，投標價格確定為14.5億元，相比摩根中心15.4萬平方米的地上建筑面積，這一出價意味著每平方米成本已從底價對應的6435元上浮到9416元。
5月22日凌晨5點，首創的投標組的工作人員仍在忙于打印投標文書。4個小時之后，4家開發商應繳存的3億元保證金先后到帳，資金晚到了3分鐘的上海實業被前者集體簽字取消資格。SOHO中國成功“五進四”。
5月22日上午9時32分，奪冠心切的潘石屹在遞交標書前將價格改為15.2億元，“當時我心里面都想著開香檳酒慶祝了。”但這個喜悅的心情沒保持多久，一個來小時之后，第一個開標的首創報價17.61億元，單位建筑面積成本11435元。
“唱標恐懼癥”終于發作。潘石屹在自己的博客上寫道：“這兩天，我失眠了，整夜睡不著覺，不為別的，就是為了摩根中心這個項目的招標。”潘石屹失眠的背后，是他接受不了的漲幅——招標之中單位建筑面積成本從本就不算低的底價又抬高了77.7%。
“農轉非”的故事
摩根中心的“前世”是個平淡無奇的“農轉非”故事——規劃使用前摩根中心所處的南北長562米，東西寬約80米的狹長地帶，原是北京朝陽區大屯鄉的一塊菜地。中國申奧成功前的2001年，菜地被北京某房地產開發中心改為住宅用地。
“當時農業用地變更用途是最常用也有效的賺錢辦法”，一位地產業摸爬滾打近十年的房地產咨詢公司李姓老總告訴記者，“從宏觀來看，城市化的進程必然意味著部分農用地要變成非農用地，但從實際來看，當時就是大家很多時候拼的就是關系，看誰更有辦法把用途改掉。這也是為什么前年國家專門要限制這一塊。”
1998年到2002年底，房地產投資進入平穩快速發展時期。根據北京市發改委、市建委文件，2001年12月11日注冊地址位于朝陽區慧忠北里302號樓的該房地產中心退出，將此地轉讓給后改名為北京摩根投資的另一家投資顧問公司。
從慧忠北里302號樓到注冊地址為慧忠北里413號的北京摩根投資，雖然項目“主人”注冊地址只偏移了100多號，但預期投資規模大幅上升。一位張姓知情人士說，那家房地產開發中心“要賺錢也就只能是地塊轉讓，它衍生出來的3家企業，包括1個綠化經營部、1個商業經營部和1家房地產信息咨詢公司都不很理想，后來都注銷或吊銷掉了。”
2002年，全國商品住宅竣工面積與銷售面積之比為1.2：1，很少有人能預料到此后的火熱房價，該地塊變為商業用地。2002年9月2日，北京市發改委、建委聯合發文，正式批復摩根中心啟動二期公寓、酒店的開發。按當時的構想，落成后的摩根中心總占地面積3.89萬平方米，總建筑面積約42萬平方米，預計工程總造價就高達8.5億元，遠非預期投資規模2.3億元、建設規模近19萬平方米的匯景園小區能比。
2002年12月北京摩根公司以近3.63億元與北京市國土資源局簽署《國有土地使用權出讓合同》，拿下這塊總建筑面積42.6萬平方米的地，當時平均樓面價約856元。而周邊其他住宅項目售價都在7000元左右。北京摩根公司為此支付了整個土地價款的15%——即5451萬元定金。
2005年10月8日，該局官方網站發布《公告》稱，已解除包括摩根中心在內的七宗土地出讓合同，收回國有土地使用權，理由是“受讓方沒有按出讓合同的約定期限付清全部地價款”。
今年1月13日，北京市國土資源局與市發改委、規劃委、建委聯合發布《公告》，在解除出讓合同、收回土地使用權的基礎上，取消了摩根中心等七個項目的許可證等批準文件。
正是該項目地塊被收回后于今年5月22日舉行的招標，讓潘石屹體會了巨大希望后的巨大失望，也使過去這塊菜地達到自己5年中身價飆升的頂端——17.61億元。有消息稱，該項目完工后每平方米銷售價格將達2萬元，但對于該價格首創方面沒有反饋。
拿地方針
摩根中心沉浮的5年，也是政策與市場行情多變的5年。
上述菜地轉讓給摩根投資的2001年四季度始，土地交易價格開始攀升。與此同時，全國土地開發面積占全國土地購置面積的比例持續降低，2000至2004年一直維持在60%-70%的水平，摩根中心工程停頓的2004年，該比值降到50%以下。
“與摩根中心類似沉浮的在北京不止一個”，一位多次深入參與北京多個巨型樓盤操作的地產業資深人士告訴記者，2000年以前只有北京當地部分開發商有在計委立項的資格，外地開發商要取得一手地幾乎是不可能的。
2000年開始，北京房地產市場對外開放，也就是說有資金和操作能力的企業都可以直接參與房地產開發，這標志著北京房地產開發正式步入市場化道路。
但隨之出現的一些問題使得從2001年下半年開始，土地供應規范化、市場化的問題頻頻見諸報端。而之后北京市政府頒布33號令和4號令——終止經營性項目國有土地使用權的協議出讓，改為通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行，“應該說是北京市土地交易走向市場化的真正標志”。
“很容易有種誤解：似乎后來招、拍、掛土地交易價格高了，就意味過去讓開發商占太多便宜了，”上述資深人士認為，在這個特定的階段，通過土地使用權協議出讓，可以大大降低取得開發土地的門檻，使房地產市場得以快速發展，“如果在十年前就實行土地掛牌交易，又有幾家房地產公司有能力開發，北京的房地產市場以及提高這么快的城建水平可能根本無法發生。”
2003年6月13日，央行出臺“121文件”——《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》擊中了開發商的命門：房地產開發申請銀行貸款，其自有資金不低于開發項目總投資的30%；封頂才能按揭。
北京百世園房產咨詢的負責人告訴記者，此后資金的松緊程度成為競爭的緊箍咒，“價高者得”成為土地出讓中的常見現象。
而如今國土資源部正在與建設部聯手醞釀有關地價改革方案，試圖變革現行各類商業用地的土地出讓競價方式——向上競地價，誰地價出得高給誰；往下競房價，房價報低者得標。
另一位地產公司老總說，“現在很多投資基金就等那些資金緊缺的開發商以獲暴利，且最新的政策意味著未必出價高的人拿地，以后應該會比較少出現摩根中心這樣的高價”。
但戴德梁行執行董事張國正很懷疑這樣的判斷，他認為開發商的出價是看投標項目在自己整個盤子中的作用，而一旦開發商認為目標項目有戰略意義，仍會出別人高得多的價格。
而在這一爭論之外，5月22日，已經預計投標失敗的潘石屹帶著自己的下屬聚到凱賓斯基咖啡廳，他在自己的博客上寫到：“我檢討了我保守主義的思想及過去三年時間關于拿地方針的錯誤，把公司搞得現在都沒有可供開發的土地了。”
潘石屹的另一個思考是，“通過這次招標的過程，我們看到了一個事實，就是想要在北京做房地產，最低的門檻就是一定要有10億元的現金。而這么高的門檻會使北京多少房地產發展商出局？”
“拿地成本的高低不是政策最需要考慮的問題，過去的地產發展史證明了一點：缺少前瞻性的認識，所以也很難有前瞻性的政策”，北京一位銷售額數億元的開發商幾乎能背出周小川行長2003年底在“2003中國企業領袖年會開幕式”的講話，“城市土地管理模式的選擇會對宏觀政策產生重大影響……土地批租制度會影響地方政府的行為方式。任何一個地方政府財政都爭取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來獲得收入是非常關鍵的問題。”
他認為，周的概括極為精辟。
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