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中房報與潘石屹聊地產：SOHO中國的路線之爭 |
(2006-11-14 7:14:25) 有位讀者讀過此文 來源：中國房地產報  打印本頁 |
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我覺得更可行的是減少貸款的成數，如果銀行以前提供7成，現在可以提供5成貸款，這樣就把需求量降下來了。如果提高房地產公司的門檻，就會減少供應量，一個是限制供應，一個是限制需求，這完全是相反的兩種手段。本來有100家房地產公司，現在門檻提高了，只剩50家公司了，這樣供應量就降下來了。
中國房地產報：對SOHO中國這樣的企業有什么影響嗎？我們都知道，SOHO中國的資金來源主要是山西人的預售資金。
潘石屹：對我們沒什么太大影響，我們公司的所有的項目都封頂了。如果要新買土地，只要量力而行就沒有問題了。其實山西的客戶也是最近兩三年時間才多起來的，整個上升的幅度比較大。2001年之后我們沒有一分錢貸款，所以對我們沒有什么影響。
中國房地產報：您感覺明年的政策中，會有哪些關鍵詞？90平方米肯定是一個關鍵詞。
潘石屹：我個人覺得“90平方米70%”這項政策很難實施。因為還需要考慮一個合理性的問題。
中國房地產報：人們往往把我國香港、新加坡、日本的中小戶型現狀，作為反襯中國內地也可以這么做的理由，您覺得這個理由充分嗎？
潘石屹：有可能不是90平方米，而是40平方米，可是這40平方米一定應該是市場的選擇，你不能拿想象的東西去限制它。香港的戶型特別小，日本的戶型特別小，新加坡稍微大一點。可是我國香港、日本、新加坡的商品房政府沒有限制，有可能是90平方米，有可能比90平方米還要低。
中國房地產報：深圳已經推出來很多帶90平方米限制政策的地塊了，執行效果好像還不錯。
潘石屹：全中國的城市只有深圳這個城市例外，因為我太了解深圳了，曾在深圳工作過幾年。深圳在上世紀80年代叫一夜城，好像是一夜建起來的。而其他的所有城市都有大量存量房，就是房改房，深圳沒有。
北京、上海有大量的存量小戶型，像北京存量房200萬套，如果把二手房市場放開，這些房子就會很好地流通起來的。而深圳是整個在平地上建起來的，所以政策變動的話，對上海、北京沖擊會比較大，對深圳就沒有什么影響。
中國房地產報：您覺得明年可能會出臺什么政策？
潘石屹：我覺得明年能夠預期的政策，就是土地供應會放量。而且程序慢慢再完善后會以拍賣為主。另外，政府如果覺得房價壓不下來，就會從銀行按揭上面想辦法。主要就是減少按揭成數。加息沒有針對性，而調整銀行按揭貸款的成數是極其有針對性的，就是說打擊的目標很準確。另外，我能夠看到的是，在產權關系、檔案梳理上，放開二手房市場和公房市場。
新加坡資金印象
中國房地產報：對地產市場上很多來自新加坡的資金，您是一個什么印象？據說您和新加坡的一些商界高層都比較熟悉。
潘石屹：我熟悉的主要是新加坡嘉德置地總裁廖文良，他個人非常專業，而且非常勤奮。我記得七八年前到他（新加坡）家里吃飯，看到一層放了一個筆記本電腦，二層臥室里面放了一個小的電腦，后來他告訴我他要隨時查E－mail的。
對市場的判斷，我覺得新加坡的人更加全球化一些，一直在觀察中國內地、中國香港的市場怎么樣，他們整個的視野還是比較開闊的。
中國房地產報：我曾聽說淡馬錫他們資金特別的龐大，但是回報率要求不是特別大。
潘石屹：去年全球基金的回報率沒有超過2%。新加坡資金主要看長線，進來的門檻低。對商人來說越高越好，對歐美來講，整個資金回報率要比新加坡資金高得多。新加坡比較活躍的就是這么幾家，Captal、GIC、淡馬錫等等。對進入內地樓市而言，他們對選擇一個合作伙伴往往比較挑剔。
中國房地產報：現在大家都在談論地產基金在上海、北京購買幾十套房子的故事，整個學術界和官員也都是比較驚訝，甚至有一種驚恐的感覺。在這種情況下出臺了171文件，根據您的了解，這個地產基金在內地房地產市場到底是一個什么真實的情況？
潘石屹：我接觸的都是真實的情況。像美林、GIC占首創20%多的股份……其他陸陸續續的，還有高盛，買的也不少。
根據我看到的現象，我有一個不太一樣的看法，很多人認為這些資金進來是短線，炒人民幣升值的，我是不同意這種看法的。我覺得炒人民幣升值還用得著買一個物業，注冊一個公司嗎？好多人認為它們是熱錢，熱錢是來回跑的，可是我接觸到的這些老板，我覺得他們看到的都是長線，有看好人民幣升值的因素，但更多的是看好整個中國的房地產，中國的經濟，看的是長線。這個看法我跟他們是一致的，就長線來說，中國的經濟、中國的房地產是看好的。除了易憲容、謝國忠看淡中國的經濟，覺得天要塌下來了，大家還是都看好中國經濟的。
中國房地產報：但是，有一點也是需要注意的。在改革了二三十年之后，整個社會財富的集中程度很高。在一些中小城市，有限的購買力主要集中在住房公積金比較高的行業，這些行業往往是石油、電力、電信等等，其他階層的購買力還是有限的，這樣的話，很可能就會在住宅市場出現一個購買力是否是可持續性的問題。
潘石屹：現在關于貧富分化的問題，尤其是胡錦濤主席、溫家寶總理他們都是反復地強調和諧。所以這個只要高層想到了，有辦法調整就會解決。一個是要調整收入高的和收入低的，讓他們相對平衡一點；另外一個還是要發展，只有在發展的過程中才能調整。
中國房地產報：像現在土地出現這么多的案例，有哪些因素解釋這樣的事情？
潘石屹：關鍵有一點，出現這些事情絕大部分在兩個環節：第一個是土地出讓的環節，第二個是銀行這個環節。從規則來說，肯定是上面這兩個環節的規則有問題。
第一，如果土地全部公開透明了，就不會有問題了。土地資產占到全中國國有資產的50%，制度本身留出了時間差，留出足夠搞貓膩的空間，很多人就做了腐敗的事情。所以房地產發展商在土地上面出現了腐敗的東西，我覺得最主要的還是土地制度問題。
第二，騙按揭貸款，騙完貸款后放到不良資產里面等等。房地產發展商肯定也是有問題的，但是如果你銀行里面全部商業化，里面制度透明、好的話就會好很多。
解決這個問題根本的辦法就是把這兩個制度搞得清清楚楚。假按揭就跟搶錢騙錢一樣，這個我覺得是一個非常大的風險。如果房價漲的話，這個風險就暴露不出來，如果房價跌的話，這個風險就很快暴露出來。
中國房地產報：目前市場上還有哪些潛在的違規操作可能導致嚴重的金融風險？
潘石屹：另外一個最大的風險，過一段時間肯定會暴露出來的，就是保租銷售。我給你銷售一套房子，同時跟你簽訂一個合同，保證你有10%、12%的回報率。一般是兩三年，最多的簽20年。如果是時間比較短，風險就比較小，一旦變成15、20年的高回報率承諾，這就變成一個金融產品，跟銷售房子沒有關系，是非法集資。像北京某些項目就有這樣的情況。
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