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中房報與潘石屹聊地產：SOHO中國的路線之爭 |
(2006-11-14 7:14:25) 有位讀者讀過此文 來源：中國房地產報  打印本頁 |
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想象一下這樣一個企業，手里有超過15億元的現金儲備，銀行對它任何可能的借貸都慷慨大方，有一個龐大、歷經考驗的銷售和包裝團隊，公司背后則跟隨著一群忠實的投資客戶，當然，還有足夠嚇走任何一個戰略投資者的零土地儲備。
這樣的情景在SOHO中國的內部正在引起什么樣的討論甚至爭議呢？事實上，我們得知，在今后如何進一步做大的問題上，SOHO中國內部正在出現一個路線之爭。主張規�；娜耸空J為，公司的業務應該進一步深入北京、天津、上海等主要的經濟中心，這也是很多全國化志向的公司的做大之道。而另一主張則認為，SOHO中國應該按照它過去的成功經驗走得更遠，那就是繼續堅守一隅，深耕項目，從而做強。
潘石屹站在哪一邊呢？他躊躇不前的顧慮是什么？他的選擇其實也是同類型企業面對的問題，這構成了我們設問的理由。
1963年，生于甘肅天水
大學畢業后分配到國家石油部工作
1987年起開始在深圳和海南開始自己的房地產開發生涯
1995年，與妻子張欣共同創立SOHO中國有限公司
在土地問題上，
現在是黎明前的黑暗
中國房地產報：就SOHO中國目前的狀態而言，很多人會想到提一個問題，資金充沛而沒有土地儲備，這樣的公司不受基金和股民的青睞。在這種情況下，其他公司可能會想一些出路，比如異地擴張，您如何看待這種做法？
潘石屹：SOHO中國在發展的過程中有幾條線：銷售、建設、設計、財務狀況、土地。現在來看，SOHO中國是一個木桶，設計、銷售、財務、工程管理都是比較長的板子，最短的一塊板子是土地，缺地制約著我們下一步的發展，這就牽涉到我們對土地的戰略是什么以及到底我們怎么看中國的土地市場。
檢討我們對土地的戰略，實際上要回到2002年。從2002年開始，我們就認定我們取得土地的戰略就是用公開交易的辦法，如果不公開的話，我們要在下面通過轉讓取得土地也完全是合法的轉讓，該交的稅都交，該辦什么手續就辦什么手續。但這個時候土地市場中有很多灰色的地帶，我們的戰略是不去牽涉灰色地帶，因為這很容易出現問題。有可能會出現糾紛，有可能出現各種各樣的問題，有可能會成為“8·31大限”遺留的問題，這是我們2002年一貫堅持的原則。
中國房地產報：當時這個戰略爭議大嗎？
潘石屹：當時的爭議不大，因為沒有土地的后果還沒有暴露出來！大家覺得走正道是對的。結果沒有想到，到2004年“8·31”之后，第一批北京公開“招拍掛”的土地非常少，而且四環之內的土地只占10%的份額。這個時候我們公司隨著銷售的進展，土地的問題就成了個特別大的矛盾。這個問題暴露出來后，灰色的地帶我們要不要走？如果不走的話，我們就可能會餓死。可是，經過反復的思想斗爭，我還是堅持走這樣一條路：公開交易的路，完全透明化、合法的路。任何一點灰色的東西都不攙雜到里面。你看高官的落馬，大的腐敗案件等等，幾乎都是出現在灰色地帶，攙雜到這種情況里面，無論對個人還是對公司風險都是非常大的。事實上，現在“8·31大限”的地也有好多麻煩和不明晰的地方。到今天為止，盡管我們沒有地，我還是非常堅信要走陽光下的路。對未來的土地市場，我的感覺是現在就像黎明前的黑暗一樣，雖然難熬，但黎明總是會來的。
中國房地產報：在下一步如何拿地、如何擴大業務上，我們了解到，SOHO中國內部似乎存在兩條路線的爭議。您比較傾向集中于北京，另外一個看法是，類似陽光100的那種規模導向，異地擴張。您是如何對待這兩種觀點的？
潘石屹：原來我比較懶，覺得到外地不熟悉。最關鍵的是，原來取得土地需要很長的時間，取得一塊土地要和地主方商談協議，土地局跑土地證，規劃局跑規劃許可證，可能需要一年時間。而通過“招拍掛”拿地是一個最好的辦法，你一舉牌子，政府形成的法律文件就完成了，可能需要一個月時間就解決了。
從區域上來說，原來我們集中在北京，現在我們把范圍拓寬，我們可能去上海，可能在天津，可能在北京CBD以外的區域，這就是我們取得土地的想法。
中國房地產報：去外地發展的話，SOHO中國目前的人才、銷售經驗和團隊積累能夠保證您在其他地方取得類似的規模嗎？
潘石屹：過去的10年時間，很多房地產公司進步都很快。但大家都忽略了對商業、寫字樓的研究，很少人研究人在辦公時的行為是什么樣的，人辦公時怎么樣才能舒服，基本上所有的寫字樓，不管是對中國人還是外國人，只要是銷售的寫字樓都是毛坯，不裝修的，就跟七八年前的住宅市場是一樣的。但我們全都是裝修的，而且是精裝修，公共空間和辦公空間都是裝修好的。我們在過去七八年的時間對商業和寫字樓有一些研究，這方面應該是我們的長項，所以我們不管是到上海、天津，還是偏重這方面的產品——以寫字樓、商鋪為主。
中國房地產報：對區段的選擇有什么要求？有沒有考慮過，在去天津、上海，或者到其他一個新的市場時，是否會選擇一個當地的企業作為一個戰略伙伴？
潘石屹：我基本還是主張在成熟的區域做項目，對新區域的選擇我們還是非常慎重。我們覺得城市的發展是一個自然的成長，你拔苗助長會有問題的。在開發時，還是我們自己做，這樣做決策會比較自由。
點評公司戰略
中國房地產報：您對陽光100應該比較熟，而它的模式和你的截然相反。作為一個在二三線城市擴展業務的典型公司，您怎么評判它在發展的過程的一些問題和經驗？
潘石屹：易小迪本人來說是整個陽光100主要的思想。他的指導思想有這樣幾點：第一，他要做的樓盤規模要大。他常常跟我說，小樓盤你就是做好了也是一個錯誤，比如說，如果在戶型的設計和定位上，你只要有一個錯誤很可能就彌補不回來了。而大的區域開發，你可能前面的價格定位低了，戶型不對了，以后還有機會可以慢慢調整。
第二，以做住宅為主。住宅對區域的要求不是非常敏感，所以在城市、郊區都可以。因為你要做一個大盤放在城市中心基本上沒有可能，城市中心也沒有那么大的地。
第三，他主要針對年輕人，所以是青春、簡約的企業文化。他與南方的房地產發展商做得豪華的、貼金貼銀的項目完全是兩種路線。
另外他做的樓盤價格偏低，在當地來說價格可能不低，但同外地比起來就會覺得很低�？傮w來說，他做得還是非常成功的。
中國房地產報：您覺得這種企業的硬傷是什么？有沒有什么建議可以改變一下？
潘石屹：至于硬傷，我原來有點擔心他這樣大規模地開發，耗土地，一旦市場波動，可能就會導致整個資金鏈出問題，實際上這是我三四年前對陽光100的擔心，現在來看，這個風險已經過去了。因為過去幾年時間，全國各地可供應、可開發的土地非常少。因為整個的土地價格都在漲，房價也在漲，所以他的這個困難應該已經過去了。
中國房地產報：大規模地擴張，進入一些整個市場需要培育的城市的話，會不會有一些擴張中的資金風險顯現出來？
潘石屹：我覺得資金的難關易小迪已經渡過去了。他這樣一個公司一年的銷售額基本上五六十個億，穩步地增長幾年時間后，就可以整個地轉動起來。
中國房地產報：談一談其他的公司，過去的三年里還有哪幾個公司走得比較穩當？
潘石屹：還是萬科，他整個的設計是一套，物業是一套，品牌、工程等都是比較穩當的。規模做得大的像富力、珠江等等可能走的是大規模擴張的路線。
政策解讀
中國房地產報：北京提出強調一個舊的文件精神，房屋不封頂停止放貸，您怎么看這個情況？
潘石屹：這個文件把整個資金門檻提高了，會讓一大部分企業的日子非常難過。我不太明白這個政策出臺的目的。如果一部分企業沒法做了，就更影響供應量了，房價會上漲得更快。
中國房地產報：據說目的是為了限制不良貸款上升比較快的問題。
潘石屹：最不良的貸款是假按揭�，F在防范金融風險應該防范假按揭，假按揭的取得一定有銀行的配合，這個才是真正的風險。如果我們調控的目的只是要抑制房價的話，就要適當地增加供應量，減少需求量。
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