甘肅省物業(yè)管理暫行辦法
甘肅省人民政府令
(第26號)《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2006年3月22日省人民政府第79次常務會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2006年5月1日起施行。
省長陸浩
二○○六年三月二十九日
第一條根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。
配套設施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內(nèi)，做好相關的監(jiān)督管理工作。
第四條縣級以上人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
第五條物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，在領取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門申請資質(zhì)證書，并按資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動。
第六條物業(yè)管理從業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第七條劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則。
第八條有以下情形之一的，物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域，并由1個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理：
牗一牘屬于獨立封閉式小區(qū)的；牗二牘處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；牗三牘配套設施設備可以共享的；牗四牘商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；
牗五牘其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第牗二牘、牗三牘、牗五牘項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第九條物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：
牗一牘物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；
牗二牘共用設施設備情況；牗三牘建設單位、產(chǎn)權單位；牗四牘業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權構成比例；
牗五牘物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會按照國家有關規(guī)定開展活動。
業(yè)主人數(shù)在50人以上牗含本數(shù)牘100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主人數(shù)在100人以上牗含本數(shù)牘的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。
第十一條1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。
符合前款規(guī)定的，建設單位應當書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第十二條首次業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處牗鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牘的指導下，由業(yè)主代表、建設單位牗包括公有住房出售單位牘組成。
縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按套計算，每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權按物業(yè)建筑面積100平方米為1個投票權數(shù)；不足100平方米但有單獨房屋產(chǎn)權證的，以100平方米計；100平方米以上的，以100平方米為1個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權數(shù)最高不能超過全部投票權數(shù)的30%。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會的投票權數(shù)為其代表的業(yè)主所擁有的投票權數(shù)之和。
第十四條業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權，但必須服從業(yè)主大會的決定。
第十五條業(yè)主委員會委員的組成一般為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職。
第十六條業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定。
第十七條首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設單位或原產(chǎn)權單位承擔。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。
第十八條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定進行物業(yè)管理招標投標的不得開展房屋銷牗預牘售活動。
投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米牗包括同一建設項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積牘，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第十九條建設項目竣工后，建設單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經(jīng)分期驗收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產(chǎn)權管理部門不得辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。
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