不法開發商勾結中介公司熱衷用二手房假按揭圈錢
二手房假按揭為什么比一手房假按揭更險惡？昨天，某房地產開發商蘇鵬舉(化名)向記者曝光了其中的黑幕。
蘇說，一些不法開發商為了掩蓋空置房子賣不出去或者樓盤銷售不暢的事實，通常會將空置的房子轉入二手房市場。他們的“操盤”手法是，要么把這些房子交給開發商絕對信任的中介公司，要么是自己成立幾家房地產中介公司；通過“操作”，開發商將空置房分割“賣”給自己的中介公司后，相關房產手續也被過戶到這些中介公司的幾個控制人或利益人名下；接下來，房產中介一邊以買房的名義向銀行申請個人住房按揭貸款，一邊以代理的名義出售樓盤，尋找到真正的買家后以轉按揭的形式“金蟬脫殼”。
蘇說，在這個過程中，對于開發商信得過的“合作”中介，每成交一筆業務，中介公司收取300~500元的代辦費，以貸款額為基數一次性收取0.8‰~1‰的擔保服務費，或者雙方簽訂利益分享合同。在收取了開發商的“好處費”后，有“本事”的中介就去銀行把事“擺平”，為開發商騙來按揭貸款。這樣，開發商與中介之間也就形成一種復雜的利益扭結關系。
“按規定，開發商可以用開發的樓盤作抵押，向銀行申請流動資金貸款，為什么要倒騰二手房假按揭呢？”
面對記者的不解，蘇說，一般而言，開發商擁有的資金只占總開發資金的10%左右。一兩千萬元的資金之所以能運作一兩個億的項目，關鍵是要不斷向銀行貸款，并迅速滾動與回籠資金。最近，國家出臺或正在出臺一系列針對房地產的政策，各商業銀行的房地產金融業務發生了明顯變化，銀行對房地產開發企業的貸款開始從嚴從緊，一些信用、資質不是很好的中小房地產企業幾乎從銀行貸不到錢，其融資難度增大，成本提高。而對于二手房個人住房貸款，銀行雖然比以前嚴格了審查，但相對還是“慷慨得多”，二手房能貸到六成以上，利率不及開發商從企業間拆借或從其他民間渠道直接融資成本的1/3。二手房貸逐漸成為盈利點，因此越來越多的開發商和中介公司開始“劍走偏鋒”。從按揭代理市場來看，成立一個房屋中介公司注冊資金十分低，僅有幾個經辦人員、幾張桌椅、一兩部電話，依賴與銀行的關系爭取到銀行按揭貸款指定代辦機構的頭銜，便開始招攬生意了。
“二手房假按揭造成的惡果更嚴重。如果開發商資金鏈斷裂，或者中介在套取銀行資金后，收取購買二手房的業主首期款后‘蒸發’，風險就轉嫁到無辜的二手房購買業主身上或銀行身上。由于各種利益糾纏在一起，關系錯綜復雜，一旦發生危機，處理起來十分棘手�！�
銀行業內人士揭秘”二手房”圈錢流程
“由于各銀行競爭激烈，做房貸業務的時候，銀行對假按揭貸款可以說基本上不設防。假按揭對銀行來說是見怪不怪，要不是大河報把它當做‘新聞’，我也不會來報料。”昨日，某銀行的冷鋒約見記者，曝光銀行界在二手房假按揭中充當的“害人者”和“被害者”的雙重角色。冷鋒說，他之所以化名“冷鋒”自曝業界黑幕，就是想給頭腦發熱的銀行吹吹“冷風”。
冷鋒說，很多樓盤有這樣一個現象，就是某樓盤開盤沒多久，從開發商手里就買不到房子了；可是過幾天你再到中介那里去看，那個樓盤的房子又會冒出來很多轉讓的，而且每平方米的價格已漲了不少。這都是開發商玩的套取資金的“障眼法”。
冷鋒說，開發商開發的房子長時間賣不出去，占用的大量資金會把開發商壓垮。開發商為了解套，就得開發新的樓盤讓堤內損失堤外補，而開發新的樓盤沒有充足的資金，怎么辦？最拿手的把戲莫過于玩弄“金蟬脫殼”——開發商可以找自己人將一套房子以“一買一賣”的方式套得銀行“超房價”貸款，用間接融資的形式來套取銀行資金實行自救。然后，“中介”通過抬高房價出售“二手房”，轉嫁按揭，套取真實買房人和銀行的資金……
冷鋒說，開發商套取銀行資金的操作方法是，開發商通過與中介公司、評估單位串謀，提高房子的評估價值來騙取銀行貸款。比如，開發商用假按揭的形式讓“自己人”用50萬元“買進”一套房子，如果二次“出售”時標價90萬元，而評估公司又確認了這個價值，那么“買方”就可以貸款70%，即從銀行貸出63萬元。開發商做了一次二手房“交易”，“左手”從銀行套取了63萬的流動資金可以從事新的開發，“右手”可能還有一套抵押房產隨時出售，可謂左右通吃。這樣“買賣”一批房子，就可能套取銀行數額不菲的資金。新開發的房子銷售得好，便可以回來救原來的樓盤，如果新樓盤也玩不轉，就像康明置業法人代表一樣來個“蒸發”，把包袱甩給銀行。今年1月29日，上海
某房產老板跳樓自殺，死因涉及數十套商品房假按揭騙局和從銀行獲得上千萬資金的騙局，便是一個例證。
冷鋒說，一些銀行總是認為，房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，房地產抵押貸款可謂“萬無一失”。但令人悲哀的是，錢一旦支付，以后的事就由不得銀行做主了。
冷鋒的話在房管部門得到了證實。昨天，鄭州市房管局有關領導對記者說，假按揭騙貸案這幾年在鄭州屢有發生，但沒有引起一些人的足夠重視，最終導致了東明花園偽造一、二手房假按揭騙貸的驚天大案。
社會各界人士獻計堵住按揭斂財黑洞
針對開發商和銀行業內人士所說的二手房假按揭給銀行、買房人造成潛在風險的現象，業內人士提出了不少建設性意見。
業內人士稱，在香港，購房者申請個人住房貸款必須出示稅單，因為稅單可以完整真實地體現一個人的收入狀況和還貸能力。至于個人住房貸款，沒有開發商會為購房者作擔保，購房者都是自我擔保。在香港，一旦個人欠款，此人就可能在全世界的任何銀行借不到錢，信用卡也會被取消。而一旦被宣布破產，他還會被律師、會計師等拒之門外。開發商明白違規操作的利害，沒有人敢輕易嘗試作假。同時，銀行違規放貸，政府可依據《銀行法》起訴銀行。
冷鋒說，當務之急要在房地產價值評估和房產登記、資料驗證和交易真實性審核及貸后資金管理等環節嚴格執行貸款操作程序，處理好信貸主體與房產中介的代理關系。
某開發商認為：安全的做法是，貸款撥下來并不等于開發商可以立即拿到現金，銀行將這筆現金存在一個獨立的賬戶里，該項目的承建商每完成一期工程，將證明提交律師事務所等中立的中介機構審核通過，下一期的工程款才會撥給承建商而不是開發商，貸款逐步到位，直到整個工程完工。在開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，銀行才會把全部貸款撥給開發商。如此操作的結果是樓盤將不會出現爛尾的情況。
來源：中國經濟網
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