一半海水 一半火焰
——我市房地產(chǎn)市場價格走勢探析
天水日報記者 楊棟
對于任何一個急于購房的老百姓來講，再也沒有比房價更揪心的事了。馬不停蹄地跑遍市區(qū)的每一個小區(qū)、每一棟樓宇，在一次次激發(fā)了強烈的購房欲望后，人們表現(xiàn)更多的是對不斷上漲的房價的極端不滿和無奈……我市的房價究竟怎么了?我市的房價到底高不高?今后房價的趨勢如何?帶著這一串串令人費解的問題，記者近期深入到市房產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行及部分消費者中進行了調(diào)查。
市房管局的一份權(quán)威資料顯示，近幾年，我市商品房價格同全國其他城市一樣，一直呈逐年攀升趨勢。2000年平均售價每平方米1165元，2001年為1194元，上漲2．49％；2002年為1256元，上漲5．19％；2003年為1418元，上漲12．8％；2004年為1502元，上漲5．93％；今年上半年則漲至1557元，年均上漲幅度為6．5％。事實上，這些數(shù)據(jù)是全市商品房售價的綜合平均指數(shù)，而在備受百姓看好的秦州區(qū)，2004年商品房均價已漲到每平方米1850元，年均漲幅達6．74％。
采訪中記者了解到，目前構(gòu)成房價的因素基本包括前期開發(fā)工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)管理費、營銷交易費用、稅收和利潤五大部分，在這些因素的比例中，土地和拆遷費用占總房價的40％，建筑安裝成本占50％，稅收和各種行政性收費約占10％。幾乎所有企業(yè)老板的感受都如出一轍地相似，即我市土地和拆遷成本費用在房價構(gòu)成中所占的比重逐年增大，其房產(chǎn)利潤一降再降。
那么，引起我市房價上漲的主要原因是什么呢?市房管部門負責人介紹說，第一，成本因素直接推動房價的上漲，它是影響我市房價上漲的主導因素。首先是土地資源的緊缺，導致土地供應價格的大幅上漲，無形中加大了開發(fā)成本。我市自2003年實行土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓后，地價大幅上揚，當年一類地段每畝為47萬元，2004年全年沒有供地。今年5月，市內(nèi)8宗掛牌出讓的土地中，最高一宗竟賣到每畝67萬元。到目前為止，市內(nèi)可供開發(fā)的土地已接近“極限”。加之城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速發(fā)展，改善了城市局部地域環(huán)境，優(yōu)勢環(huán)境形成優(yōu)質(zhì)地價。其次是城市拆遷補償費用不斷增大，推動房價的上漲。以貨幣安置價格為例，土木結(jié)構(gòu)的房屋2003年為每平方米補償1000元，2004年1100元，今年第一季度為1250元，年均上漲115元；磚混結(jié)構(gòu)的樓房2003年補償費為1350元，2004年為1380元，今年第一季度為1550元，年均上漲120元。再則，房屋建材價格上漲，特別是鋼材、水泥等大宗基礎(chǔ)建材的上漲，致使建筑安裝成本增大。為迎合住戶對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量的更高要求，新建住宅品質(zhì)的增強也是影響房價上漲的因素之一。第二，旺盛的市場消費需求刺激了房價的上漲。由于近年來城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市品位的提升，目前我市有一個較為穩(wěn)定的住房消費需求，包括正常的人口增長和以舊換新、以小換大、改善居住條件以及舊城拆遷改造等形成的購房需求，再加上外地進城置業(yè)安家和越來越多周邊地區(qū)人士前來居住的購房需求，進一步激活了商品房銷售市場。第三，隨著各商業(yè)銀行內(nèi)部普遍嚴格控制了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款，開發(fā)企業(yè)融資困難并受土地資源的約束，決定了房地產(chǎn)市場供應
不可能無限擴大，在一定程度上也推動了房價的上漲。除了以上原因外，影響房價上漲的因素還有行政性收費項目的增多和收費標準的提高、開發(fā)企業(yè)本身管理費用的增加等等。
從這個意義上分析，我市的房價到底高不高?有什么衡量標準?對于這個業(yè)內(nèi)人士和老百姓共同關(guān)注的焦點問題，市房管部門出具了一份國際理論界公認的計算公式，即房價收入比＝(商品房銷售均價×當年人均居住面積)÷(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭平均人口)。那么，依據(jù)這個公式，按照我市2004年的房價1502元／平方米，人均居住面積24平方米，人均可支配收入6426元，家庭戶均3口人計算，我市的房價收入比為(1502×72)÷(6426×3)，結(jié)果為1：56。再按照國際普遍認同的商品房均價與城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入之間的最適宜的比例在1：4—1：6之間相比較，我市整體商品房價格是基本適宜的。
但是，我們應該清醒地認識到，以上的適宜是全市的綜合均價比，而具體到每一個縣區(qū)，差別卻很大。就秦州區(qū)而言，按照2004年均價1850元計算，收入比為1：6．91，說明本區(qū)房價已經(jīng)偏高；麥積區(qū)為1：6．29，反映該區(qū)房價開始偏高，其他各縣均在正常范圍。從以上房價收入比中可以看出，我市的商品房價格在總體基本合理的前提下，秦州、麥積兩區(qū)都不同程度地呈現(xiàn)出房價偏高的態(tài)勢。因此表明，我市今后控制房價上漲的首要任務主要是秦州區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi)，必須引起政府及相關(guān)職能部門的高度重視，切實在今后的決策和發(fā)展中逐步解決。
盡管房價一漲再漲，而開發(fā)商口口聲聲念叨著利潤越來越小，但是買新房、住新屋，擁有住房產(chǎn)權(quán)的人卻越來越多。據(jù)調(diào)查，我市住房私有化率已達到76％。人們對“居者有其屋”的理解是，不僅要自己有產(chǎn)權(quán)，而且不要舊房。這種觀念，有關(guān)專家認為是住房消費心理的誤區(qū)。在引導消費心理的過程中，銀行發(fā)揮的作用超出人們的想象，各商業(yè)銀行推行的新房按揭貸款業(yè)務，極大地刺激著購房者的購房欲望。記者經(jīng)了解得知，近三年來，我市購買新房的人群中80％是以按揭貸款的方式進行的。為了求得一處屬于自己的容身之地，絕大部分購房者都提前預支了今后至少10年的資金，而承受的高額債務使生活水平下降，心理壓力增大。38歲的王女士去年底在解放路某小區(qū)購買了一套120平方米的商品樓，王女士是一位中學教師，每月薪水1100元，其丈夫在一事業(yè)單位任科長，月薪1500元。這套房屋總價值21萬多元，倆人在銀行貸款10萬元，償還期10年，每月需向銀行還款1100元。王女士告訴記者，由于工資待遇不錯，還款有保障，這套房屋買得值。記者在采訪“的哥”張先生時，一提起買房，這位年輕的男子立刻眉頭緊鎖，愁腸百結(jié)。他說，全家每月收入不足2000元，家底拿不出首付金，用什么去買房?即便是湊足了首付金，又有什么能力去償還銀行貸款?事實上，許多老百姓的感受都是一樣的；房價太高，難以承受。但有一點基本是相似的，大部分工薪階層的人們都表示，與其背負沉重的高額債務，倒不如仍在簡陋的居室里先湊合著，待以后有機會再考慮。這種等待實際上是一種觀望，一種期待，一種對政府平抑房價的企盼之情。據(jù)了解，目前已經(jīng)有相當一部分購房族從新商品房中退而求其次，將視線投向了市區(qū)內(nèi)的一些二手房。業(yè)內(nèi)有些人士也表明，在國家宏觀調(diào)控的節(jié)骨眼上，各銀行收緊新房按揭貸款的同時，如能適時適度放開二手房貸款，應該是扭轉(zhuǎn)人們新房崇拜、從而穩(wěn)定房價的一劑良藥。而老百姓最擔心的是二手房價被炒作，因為房地產(chǎn)反映一個城市的價值，但易被市場非理性因素操控，二手房價一旦被有些“妙手”炒高，真正受害的是老百姓。
不久前，市房管局發(fā)布的今年上半年全市房地產(chǎn)市場信息中提示，今后一段時期，我市的商品房開發(fā)銷售仍面臨著土地供應緊張，鋼材、水泥、運價等大宗產(chǎn)品價格上漲，商品樓盤品質(zhì)提升等因素的影響，房價上漲是必然的。高房價猶如一座大山，重重地壓在每個購房者的身上。可喜的是，此前的8月中旬，央行、建設(shè)部以及國家發(fā)改委三個部委連續(xù)以不同的方式警示高房價危機，多種平抑房價的措施也應運而生。為將房價上漲幅度控制在與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度基本同步的范圍內(nèi)，近幾年來，我市明顯加大了經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，2004年施工面積達到31．85萬平方米，今年又新開工14．41萬平方米，企業(yè)全額集資建房在經(jīng)濟適用房中所占的比重也越來越大，至去年已占到61．1％，這對于滿足中低收入家庭尤其是困難企業(yè)職工的住房需求，起到了積極的保障作用。同時，政府部門采取的一系列降低入市門檻，簡化辦事程序的優(yōu)惠政策，激活了二手房市場，推動了相當一部分無力購買商品房的居民，不得不把消費目光轉(zhuǎn)向二手房市場和租賃市場，派生出新的購房需求，致使二手房市場明顯活躍了起來。今年，市房管部門與市計劃、財政、土地、規(guī)劃、建設(shè)、物價等部門通力合作，出臺了一整套平抑房價的措施。一是要制定市場發(fā)展規(guī)劃，分析房地產(chǎn)市場供需趨勢，做好住宅用地供地長效計劃，適當增加普通商品房和經(jīng)濟適用房的土地供給量。二是要科學界定經(jīng)濟適用房供給對象，盡快出臺我市的《經(jīng)濟適用房建設(shè)銷售管理辦法》，以規(guī)范政策運作。同時，繼續(xù)推行困難企業(yè)集資建房、政府減免稅費等行政措施，加大經(jīng)濟適用房在商品房中的比例和在市場中的投放量，從而有效抑制商品房價。三是要嚴格控制拆遷規(guī)模，規(guī)范拆遷行為，防止因大規(guī)模、無計劃的拆遷引起短期內(nèi)市場對房屋的大量被動需求，成為房價上漲的又一引擎。四是要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定適合全市的廉租房建設(shè)管理實施細則，市、區(qū)、縣政府財政主渠道每年列支專項資金，采用廉租補貼為主，實物配租為輔的辦法，盡快啟動廉租房。五是加強市場調(diào)研，進一步優(yōu)化服務程序，減少黑市交易，放開搞活二手房市場，逐步形成高收入家庭購買商品房、中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房和二手房的梯次消費結(jié)構(gòu)。六是繼續(xù)健全和完善我市房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計預警預報體系，堅持每季度向政府上報和向社會公布房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資、開發(fā)面積、預銷售價格等數(shù)據(jù)，引導開發(fā)商理性投資，同時為政府提供宏觀調(diào)控所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，真正意義上將商品房價格調(diào)整到與城鎮(zhèn)居民家庭年收入增長幅度同比范圍內(nèi)，以解百姓之怨。
國內(nèi)著名經(jīng)濟學家、北京陽光100置業(yè)集團董事長易小迪近日提出： “一個城市房價漲到一定程度，必然會導致該城市在短期內(nèi)失去經(jīng)濟活力，而城市過高的房價也表現(xiàn)為城市的衰退”。此番話語引起了業(yè)內(nèi)人士的共鳴。因此，高房價有可能導致的城市衰退應引起各級政府的高度關(guān)注。我們堅信，只要政府和各級職能部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成共識，形成合力，真正將每一項措施盡快落到實處，就一定能夠有效調(diào)控市場、穩(wěn)定房價。
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