物業管理涉及廣大群眾的切身利益，為了實行政府科學民主決策，提高立法工作的透明度和公眾參與程度，根據《立法法》和國務院《規章制定程序條例》的有關規定，現將《甘肅省物業管理辦法（草案）》全文刊登公布，廣泛征求社會各界的意見，以便進一步研究、修改后提請省政府常務會議審議。
公民、法人或者其他組織可以將意見于２００５年１０月１０日前直接寄送甘肅省人民政府法制辦公室，郵編７３００３０；也可以通過甘肅省政府法制網站提出意見，網址：ＷＷＷ．ｇｓｆｚｂ．ｇｏｖ．ｃｎ。
第一條 為規范物業管理活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的生活、工作環境，根據國務院《物業管理條例》等有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由城市人民政府和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。
第三條 省建設行政主管部門負責全省物業活動的統一監督管理，縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業活動的監督管理。
其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，協同做好物業管理工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業活動與社區建設的關系。
第四條 縣級以上地方人民政府應當扶持物業管理行業。
物業管理企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。
第五條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格，在領取營業執照后３０日內，按規定取得房地產行政主管部門頒發的資質證書后方可按資質等級從事物業管理活動。
物業管理企業資質實行年檢制度。資質年檢由省建設行政主管部門組織，縣級以上房地產行政主管部門具體實施。
省外物業管理企業進入本省從事物業管理活動，應當持營業執照、資質證書等有關證件到省建設行政主管部門備案。
第六條 物業管理從業人員應當按照國家和省建設行政主管部門的規定，取得物業管理職業資格證書。
第七條 物業管理區域是在充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則劃定，并由一個物業管理企業實施管理的居住小區。
新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域。新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。
商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。
劃定的物業管理區域內不得有市政規劃道路穿過。
第八條 建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向市縣房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。市縣房地產管理部門應當會同有關部門劃定并公布。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，市縣房地產管理部門應當會同有關部門根據本辦法第七條規定的原則劃定并公布。
第九條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
業主人數在２００人以上的，可以幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主代表會議，行使業主大會的權力。業主代表會議的代表一般不得少于３０人。
第十條 一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建筑面積達到５０％以上，或者達到３０％以上不足５０％，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議。
第十一條 首次業主大會籌備組應當在物業所在地的市縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括共有住房出售單位）組成。
市、縣房地產行政主管部門在首次業主大會籌備組成立１５日內，應以書面形式在物業管理區域內公告。
籌備組按照建設部《業主大會規程》規定組織召開首次業主大會會議。
第十二條 住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按套計算，每套一票。非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權按物業建筑面積１００平方米為一個投票權數；不足１００平方米有單獨房屋產權證的，以１００平方米計；１００平方米以上的，以１００平方米為一個單位四舍五入計算。單個業主所持的投票權數最高不能超過全部投票權數的３０％。
業主代表大會代表的投票權數為其代表的業主所擁有的投票權數之和。
第十三條 業主大會召開時間按規定公布后，有表決權的業主因故不能參加的，可書面委托本物業管理區域內的其他業主；業主代表因故不能參加業主代表會議的應當書面委托所在選舉單位的一名業主參加，業主或業主代表不能參加，又未書面委托他人參加的，視為棄權，但必須服從業主大會作出的決定。
第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內持有１／２以上投票權的業主參加。
住宅物業的業主大會會議，應事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取居民委員會的建議。
第十五條 業主委員會委員的組成一般為九人以上的單數，具體人數由業主大會確定。業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定，對業主和使用人具有約束力。
業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業企業中任職。
第十六條 業主委員會應當在選舉產生之日起３日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任１—２人，并在選舉產生之日起３０日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會名單等向物業所在地的市、縣房地產行政主管部門備案。
市、縣房地產行政主管部門在收到備案申請后５個工作日內，對符合條件的發備案證。業主委員會憑備案證向有關部門申請刻制印章。
第十七條 業主委員會任期一般為３年，具體任期時間由業主大會在議事規則中作出約定。業主委員會任期屆滿的２個月前，應當向市、縣房地產行政主管部門報告。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起１０日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并作好其他交接工作。
第十八條 業主大會籌備期間和首次業主大會的工作經費由建設單位或原產權單位承擔。
業主大會和業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過１％的比例提取活動費，具體辦法由業主委員會與物業管理企業在合同中約定。
第十九條 住宅物業管理區域內，業主、業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
投標人少于３個或者房屋建筑面積少于５萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經物業所在地的市、縣房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
前期物業管理費用由建設單位承擔。
第二十條 招標人應當在發布招標公告或者發出招標邀請書的１０日前及確定中標人之日起１５日內，向物業所在地的市、縣房地產行政主管部門提交有關材料備案。
第二十一條 市、州建設（房地產）行政主管部門負責建立物業管理評標專家庫。物業管理招標評標委員會的專家成員，由招標人從專家庫中隨機抽取。
第二十二條 建設單位應當在新建物業綜合驗收合格后，在業主委員會的監督下，同業主委員會選定的物業管理企業辦理資料，設施設備等物業管理承接驗收手續。
物業管理企業承接物業時，應當重點對物業共用部位、共用設施設備及其他應管事項進行查驗。
第二十三條 商品房預（銷）售前，建設單位應當參照建設部制作的示范文本，制定前期物業服務合同、業主臨時公約，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業服務合同約定的內容。
第二十四條 規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積的１‰確定物業管理用房，但最低不能低于４０平方米。
物業管理用房應為地面以上，具備使用功能。
第二十五條 建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理用房，費用進入建筑成本。在物業竣工驗收合格后３０日內，無償移交業主大會。物業管理用房產權歸全體業主所有。
第二十六條 建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應提交前期物業服務合同、業主臨時公約及物業管理用房的相關資料。符合條件的，市、縣房地產行政主管部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。
第二十七條 與建設項目配套建設的學校、幼兒園、會所、商業網點、停車場、文體用房及供電、供暖、供氣等設施設備，已進入建設項目成本的，所有權歸小區業主所有；未進入建設項目成本的，所有權歸投資者所有。
第二十八條 物業管理區域內的機動停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，經業主委員會同意后，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。
第二十九條 普通商品住宅小區物業管理服務收費實行政府指導價，按照物業管理服務標準和對應的收費標準實行級別管理。服務標準和政府指導價格標準，由省物價、建設主管部門制定。
物業服務收費的具體標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第三十條 凡是實行物業管理的區域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業主收取費用的，應當收費到戶。
物業管理企業受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業主或者使用人另收代辦服務費。
第三十一條 專用物業部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。經業主委員會或物業管理企業通知后，仍未進行修繕的，由業主委員會或物業企業進行修繕，費用由所有人承擔。
物業共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業管理企業應當進行修繕。
物業出現必須維修養護的情形，業主或者物業管理企業未進行維護的，由市、縣房地產行政主管部門組織代為實施，費用由相關業主承擔。
第三十二條 房屋使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合城市規劃要求和結構安全標準，并征得相鄰所有人、使用人和業主代表的書面同意。
業主或者使用人不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等。
（三）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
第三十三條 建設單位不得單獨轉讓物業共用部分的所有權和使用權。
任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。
利用共用部分進行經營性活動的，應當經業主委員會同意。獲取的收益歸全體業主所有，納入維修基金進行管理。
第三十四條 建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當分攤物業管理費用。分攤比例應當不低于收費標準的５０％，但不得因此而增加其他業主的負擔。
第三十五條 業主或者使用人、空置物業所有權人未按期足額交納物業管理服務費的，業主委員會應當督促其限期交納，物業管理企業可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；逾期仍不交納的，物業管理企業也可以依法向人民法院起訴。
第三十六條 物業管理企業要求提前解除物業合同，應提前兩個月告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，并承擔相應責任。
第三十七條 住宅、住宅小區內的非住宅和與住宅結構相連的非住宅，被兩個以上的業主區分所有的，業主應當按規定建立住房專項維修資金。專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用，并接受房地產行政主管部門的監督。
業主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設施設備的管理、養護、維修，由產權人負責，法律、法規、規章另有規定的除外。
維修資金收取與使用管理的具體辦法由省建設、財政等有關部門制訂，并經省人民政府批準后實施。
第三十八條 未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上房地產行政主管部門沒收違法所得，并處以５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十九條 物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上房地產行政主管責令停止違法行為，處以５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十條 住宅物業的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。
第四十一條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房的，由縣級以上房地產行政主管部門責令提供相應的物業管理用房建設資金，給予警告，沒收違法所得，并處１０萬元以上５０萬元以下的罰款。
第四十二條 業主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十二條規定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令改正，恢復原狀，可以并處罰款。
第四十三條 房地產行政主管部門及其工作人員未按規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第四十五條 本辦法實施中的具體應用問題由省建設行政主管部門負責解釋。
第四十六條 本辦法自 年 月 日施行。
打印本頁
