廣渠路吉普車廠地塊，建筑面積90萬平方米
任志強、潘石屹、劉曉光、汪浩、謝強……
開價30多億元到60億元不等
面對新地產，透過不同的表態，他們已經開始了拍地前的熱身
文/宜冰
清河地塊的出讓，并沒有緩解京城地產大腕們“饑餓”，在等待中，他們終于迎來了又一次摩拳擦掌的好時機。
北京市39宗土地即將公開入市交易。這其中，位于朝陽區廣渠路36號的原北京吉普車廠用地因 “超大”的規模，堪稱這批土地中的“地王”。據了解，這塊地使用性質為居住和商業等，規劃建設用地面積31萬平方米，暫定建筑面積90萬平方米。此前，北京市土地整理儲備中心以18億元的價格將其收購。目前，北京市土地整理儲備中心已在網上發出土地入市預告，但沒有透露具體的推出時間。
一時間，地產大腕們聞風而動，躍躍欲試。新地產在“地王”最后入市前夕，遍訪各位地產大腕，與他們一道，全方位把脈這塊北京新“地王”。
誰等得更著急？
在華遠集團總裁任志強看來，現在很多企業可能活不下去了，因為沒有地。“現在北京六環以內，就沒有不被開發商看好的地。”任志強說。因此，他認為這塊地的競爭將會非常激烈。香港和境外的
房地產商也很有可能進來參與角逐，角逐企業將超過清河拍地的家數，很有可能有超過20家買家。
任志強對新地產表示，這塊地華遠也已經關注很久了。不過，擺在華遠面前的問題是，能否參加角逐，不得不看另外一個項目的眼角行事。這就是華遠物流港項目。
物流港是華遠1992年就開始規劃的香港招商的項目。占地300多萬平米，已經投了幾億元進去。但因為“8.31”政策的影響，這個項目直到現在還沒有完全批下來。但就在近期，物流港項目似乎已現曙光。“一旦批下來，我就得完全投到這個項目中去。因為這個項目太大，僅僅前期的拆遷費用，就得70多億。”任志強說。
但如果政府明確下文拒絕物流港項目，吉普車廠地塊將成為華遠重要的選擇目標。
SOHO中國董事長潘石屹9月6日在一個活動上邂逅新地產，提到吉普車地塊，潘石屹表現出了極濃厚的興趣，兩次從臺上專門跑下來與新地產交流。潘石屹和任志強的看法極其相似：這塊地的競爭一定很激烈。理由是北京市的土地，尤其是4環內的土地已經很少。“我們手頭上已經基本沒地了。”潘石屹坦陳。
另據潘石屹透露，其他開發商的情況也基本差不多。比如首創，盡管買了很多地，但由于各種原因開不了工。“就今年首創就有4塊土地都開不了工。由于沒地已經影響了首創的業績，首創都發公告了，把劉曉光急得臉上都長皰了。”潘石屹說。
此外，潘石屹從上市公司壓力的角度分析認為，華潤也依舊還有繼續拍地的可能。“很多人認為上次清河拍地，華潤拍的價太高。但是你想想，華潤作為一個上市公司，如果手中連地都沒有了，這意味著它將什么事情都干不了。因此，哪怕價高，它都要把這塊地拿下來。”潘石屹說。
至于具體買家的數量，潘石屹與任志強存在不同的看法，認為也就10來家左右。“因為這塊地的總價太大，沒有一定實力的開發商，不會擅自參加。最后的競爭，肯定也會是在幾家實力最強的開發商之間進行。”
潘石屹的觀點，得到了北京思源房地產顧問有限公司總經理李國平的認同。李認為，這塊地的競爭，應該主要還是在國內的幾家房地產巨頭之間進行，買家應該不會超過10家，因為這塊地的總價太大，即使分期付款，也不會允許把付款的時間拖得太長，而國內有這個實力的地產商并不多。
任志強：40億元不猶豫
在眾多的因素中，地價毫無疑問是開發商們最為關注的核心問題。
9月8日，素有“地產教父”之稱的華遠集團總裁任志強在接受新地產采訪時，對吉普車廠地塊價格進行了一番深入詳細的分析。
任志強表示，由于吉普車廠塊地的建筑面積、具體規劃都沒有最后確定，而且北京市交通委員會還要對這個項目進行重新規劃評估，這些都會對最后的價格產生影響。任志強舉例說，北京市前些年的一些土地，政府收了10多億元的土地出讓金，最后，為了解決交通、市政等一些列問題，政府投入了20億元還不夠。“東直門項目就是這樣，政府收了8個億的土地出讓金，結果卻花了18個億去解決交通和市政配套問題。最后，政府不得不砍項目，減少項目的建筑面積。”任志強說。正因為此，任志強估計等交評完后，吉普車廠的這塊地的建筑面積很可能要減少。“不會到90萬平方米，也有可能只有70萬平方米。這是一個很大的不確定性。”
同時，這塊地究竟是三通一平還是七通一平也沒有確定，而這二者之間每平方米還有好幾百元的差價。“還有，這個地塊的容積率、限高也沒有定。如果這些定不了，具體的建筑形態就定不了。比如是0.4還是5的容積率，建筑的形態是完全不一樣的，價值也是完全不一樣的。而在其他情況和條件都大體不變的情況下，給定規劃的條件，是決定這塊地商業價值和最后價格的最為關鍵的因素。因此，在具體的規劃條件沒有明確之前，價格是難以預料的，什么情況都有可能發生。”任志強說。
“假定最后是按照90萬平方米的面積出售，這塊地最后的總價超過40億元是很正常的，45億元也正常。如果清河的地都能拍到將近4000元/平方米，這塊地拍到5000/平方米太正常了。而且，清河的地是三通一平，這塊地如果是七通一平，總價達到40億元是肯定的。如果是七通一平，總價40億元，我肯定能接受。”任志強很肯定地說。
任志強并不擔心出如此高的地價款，后來銷售會出現問題。他認為像吉普車廠這個地塊，即使建成后每平米賣到10000元，也很正常。因為像這樣的地段，北京已經沒有了，所以銷售肯定不成問題。
比照清河地塊，任志強算了一筆賬：清河的地價近4000元/平方米，再加上七通一平的費用和建筑成本，最后得賣到7000元/平方米才能收回成本。所以，吉普車廠這塊地建成后，賣到10000元太正常了。“現在1000多萬一套的房子，在北京有的是，很正常。現在公園大道都賣到了4萬元/平方米，這塊地賣到2萬/平方米，有什么不正常？”任志強即使是在這種情況下，也不忘唱高樓市。
潘石屹：40億元是底限？
潘石屹一向是個直爽人，他毫不掩飾自己對這個地塊的熱切渴望。
按潘石屹的預測，這塊土地最后的價錢，基本上應該是市場價。潘石屹對新地產稱，“90萬平方米的建筑面積，再去掉各種配套，可銷售面積還剩下80多萬平方米。按照4000元/平方米的樓面價，總價就是36億元。現在經濟適用房的最高價也已經4000元/平方米了。如果按照36億的土地成本總價，加上每平米2000元的建筑安裝費，再把三通一平變成七通一平，每平方米還得花400元，最后建成了，每平米也得賣到7000多元。這基本上是成本價，不賺錢。最后要買到什么價，那就要看開發商想賺多少了。”潘石屹參考的，是現在吉普車廠地塊這個地段的房子每平方米大概是7000多元。
“最后會以什么價格成交，這還要看開發商個人對樓市的預期如何。如果對未來銷售看好，總價高點，到38億元也能接受，如果不看好，總價到36億元也很正常。但是有一點，只要總價超過35億元，這個地塊的總價肯定就是全中國最高的。”潘石屹分析。
同時，潘石屹認為，考慮到這個地塊在今天的北京已經十分稀缺，所以總價達到38億元也是正常的。但他認為突破40億元的可能性并不大，因為地價總金額太大，對開發商的資金壓力太大。“競爭雖然激烈，但畢竟大家在錢面前，還是會很有理性，不會發瘋。至于有的人預測總價會達到45億，甚至60億，這是不可能的。如果到了60億，那么樓面價就快到一萬了，這是什么概念？根本不可能。”也許是對地塊需求的積極性完全不同，與任志強一路唱高相比，潘石屹把地塊的價格和預期都壓得比較低。
潘石屹一面對新地產聲稱“如果總價超過40億，不會考慮”，另一面卻透露出已經為于這塊地進行了相當的準備。“我已經跟銀行交了底線，要跟銀行共進退。只要不超過底價，我就舉牌。舉得太高了，銀行就有風險了，最后會把銀行也坑了。”潘石屹說。
他們的開價高低不同
在對地價的預判上，首創置業董事長劉曉光對此的估計則顯得和潘石屹一樣較為“保守”。“首創目前還沒有決定是否參與角逐。但是40億元的總價偏高，36億元還算正常。”劉曉光說。
順馳中國董事局主席汪浩亦在9月8日對新地產表示，“順馳對這塊土地十分關注。對這塊地而言， 40億元的總價是很正常的，50億元也有可能，如果到60億元就太高了。”
在開發商做著各種準備，進行各種猜測的同時，北京各家房地產顧問公司的老總們對此的看法也迥然不同。
北京偉業房地產投資顧問有限公司總經理楊泓在接受新地產采訪時表示：“北京吉普車廠這塊地，每平方米的樓面價格達到4000元是很正常的。如果每平方米的樓面價格達到5000元，就偏高了。也就是說，如果按照90萬平方米的建筑面積計算，總價36億元應該很正常，達到40億元也有可能，如果達到45億元就有些高了。圍繞這塊地的競爭一定會很激烈。”
楊泓同時向新地產透露，目前，關注這塊地的開發商很多，已經有開發商在委托公司對這塊地進行前期的調查。
北京中原房地產經紀公司總經理李文杰卻很看好這個地塊。他認為，總價拍出40億元是很正常的，45億元也不算太高。“清河的地，每平方米樓面價都拍出近4000元/平方米了，如果按照這塊地90萬平方米的建筑面積計算，每平方米的樓面價格達到5000元也不算很高，拍出這個價錢也是完全可能的。”
而北京思源房地產顧問有限公司總經理李國平對該地塊總價的預測更是達到了“天價”。“以這個地塊的綜合優勢而言，我覺得每平方米的樓面價達到7000元都是正常的。這樣如果按照90萬平方米的建筑面積算，總價達到63億很正常。因此，突破60億元幾乎是肯定的。現在，它附近的富力城的價格已經接近10000元/平方米了，等到幾年后這個地塊的房子竣工后，賣到15000元/平方米也是完全有可能的。”李國平對新地產說。
顯然，60億元的“天價”已經遠遠高出此前開發商們對記者的預測。對此，李國平表示：“現在，各個開發商在對媒體預測這塊地的價錢的時候，都是站在自己的利益角度來考慮，因此，他們很難說真話，真心想要這塊地的人，他們可能會把這塊地的價錢盡可能說低。”
會有拿地聯盟嗎？
此前，開發商在招標之前，訂立攻守同盟的事情并不少見。這次，開發商們會再次聯合起來嗎？
對此，任志強的分析是，開發商之間形成拿地聯盟，互相合作很有可能。他認為這樣可以節約開發商的成本，在國外比如美國就有，很正常。“這是市場的選擇。對拿地的來說，成本降低了，節省了資金。而且地價高了，最后一定會加到百姓身上，對老百姓是沒有好處的。”任志強說。
潘石屹也對新地產表示，如果總價超過40億元，開發商很可能會聯合起來拿地，形成拿地聯盟，比如各出20%或者30%的股份的形式。但是既然聯合起來，大家就得守規矩，守紀律，不能只顧自己出高價，損害大家的利益。“不能像孫宏斌一樣，像‘瘋了’一樣拿地。”對孫宏斌的拿地風格，潘石屹顯然不能釋懷。
那么，開發商是否會在拿地之前秘密碰頭，達成秘密協議？對此，潘石屹向新地產透露，“坦率地講，拿地前，我沒有跟其他開發商碰過，碰了也沒有用。誰會對你說真話？這是涉及到每個人利益的事情，沒用的。但是我肯定是自己拿地，成不成都是我自己拿，不會與別人合作。”
對此，北京思源房地產顧問有限公司總經理李國平則對新地產表達了不同的看法。“開發商以拿地聯盟合作拿地的可能性不大。如果合作拿地，開發商之前就得成立一個合資的公司，這是很麻煩的事情，而且，里面的各種利益關系，恐怕也不好協調。”李國平說。
骨頭放到碗里還是盤子里？
“8.31”之后，招拍掛日益成為最主流的土地交易方式。對北京吉普車廠這一超大地塊而言，將采取何種方式交易令人矚目。
在任志強看來，相對于掛牌和拍賣，北京吉普車廠地塊采取招標的方式可能性較大。雖然國內目前的招標方式本身存在著很大的缺陷，但比較掛牌和拍賣，招標還算是差強人意的選擇。
而潘石屹則分析，采取拍賣的方式可能性較大。因為想要這塊地的人很多，掛牌的人太多，最后一定會演變成拍賣。
“一群餓狼，多少頓都沒吃飯，你把骨頭放到碗里還是盤子里，都沒有多大的區別和意義。對這塊地而言，用什么方式都不管用，反正怎么都是搶。”潘石屹說。
潘的看法得到了北京各家房地產顧問公司老總們的認同。
北京思源房地產顧問有限公司總經理李國平對新地產表示，采取拍賣的方式可能性比較大。因為招標很難杜絕腐敗和暗箱操作，公平性很難保證。而如果最后不能保證公平性，其他的開發商肯定不服，就很容易引發問題。
北京偉業房地產投資顧問有限公司總經理楊泓也認為，對于像這樣純商業性的項目，拍地是越來越流行的交易方式，這樣也有利于陽光操作，保證公開公平競爭。如果像其他較為復雜、綜合限制條件較高的項目，比如奧運會項目，采用招標可能會更為科學。而對北京吉普車廠這種純商業性的地塊而言，顯然采用拍賣的方式更為合適。
北京中原房地產顧問有限公司總經理李文杰亦表示，拍賣是最市場化的方式，也是現階段大家公認最公平的方式。同時，招標背后往往會有行政力量的影子，這就很難保證土地交易過程的公開、公正和公平。
“花落誰家”？
而最令人關注的是，北京吉普車廠這塊建筑面積達90萬平方米的肥肉，最后將“花落誰家”？
此前，曾有業內人士稱，富力和順馳已經透出風聲，要“勢在必得”。北京富力房地產開發有限公司副董事長謝強也曾對媒體透露，富力集團上市后也增加了資金儲備，可以用于購買土地。如果市場良好，價格合適，富力都考慮進入。因此，下半年富力還會積極參與土地拍賣，對北京吉普車廠地塊，富力會非常有興趣。
而順馳、萬科、首創和華潤的高層在接受新地產采訪時，對此都諱莫如深。他們無一例外地表示，此事過于敏感，現在不便于透露。
相比之下，任志強倒是坦誠得多。在新地產的追問下，老任為記者逐一作了詳細點評。
“我覺得潘石屹是最大的可能之一。他有外資基金，已經簽了合作協議，資金應該不成問題。而且，這個項目，也很適合他做。至于順馳、富力、萬科和萬通，我覺得希望不大。”任志強說。
在他看來，順馳已經在全國圈了很多土地，占用了大量的資金，對他們而言，現在最重要的是資金問題。而這塊地，占用的資金將非常巨大，這對順馳而言是最大的障礙；富力在京津地區則已經有5個樓盤，雖然這5個樓盤前期的銷售情況可能會比較好，但是僅僅看前期的銷售的量，往往是不能說明什么問題的，后期的資金回籠情況，還說不好；至于萬科，可能性也不大。因為萬科不善于在城市中心蓋高樓，不適宜于操作像吉普車廠這樣的項目。萬科的長處在于在城鄉結合部分建造社區。任志強打一個比喻，如果說華遠是百貨店的話，萬科就是專賣店；而萬通，任志強估計更不可能。他甚至認為在北京所有的拍地，萬通都不會參加。主要原因是萬通跟泰達合作，在天津的土地儲備很充足，而且這些土地的證照也都全了。“它不缺地，也沒有必要去花這么大的成本拿地。”任志強分析。
“而華潤，很多人認為上次清河拍地，華潤已經拍出了天價，所以這次華潤的希望不大。但是，華潤的背景是相當深厚的，它的融資能力很強。華潤能融動的資金，能達到100億元。”在這種情況下，任志強直言華潤這次會有什么動作難以預料。任志強還表示，像漢斯、凱德置地、和黃這樣的外資有很強的資金實力，也最喜歡超級大盤。因此，也會對這塊地非常感興趣。當然問題的另一面是，如果總價過高，影響了利潤，他們會慎重考慮。“因為外資對利潤的要求較高。”任志強分析說。
與任志強的逐個分析不同，潘石屹快人快語，對自己充滿自信。“如果市場平穩，這個地最后應該花落我家。我都多少年沒拿地了，輪也輪到我了。同時這塊地離CBD很近，也正適合我這樣的公司來開發。”
潘石屹表示自己已經為此解決了資金問題：“我之前就跟兩家銀行打過招呼，他們都非常看好這塊地。都爭著要貸款給我。因為我的資金很良性，4年在銀行都沒有一份錢貸款。我的土地也沒有在銀行抵押過。”潘石屹聲稱如果拿到地，今年就能動工。
最后，潘石屹還向新地產透露，他已經為這個地塊想好了最后的規劃形態。“它絕不能建成一個單一住宅，否則肯定是會死掉的。90萬平方米就是一個小城市。所以，這個地方，不但要有住宅，還要有商業，有健身，有娛樂，它必須是一個大的綜合體。”看起來，潘石屹為這塊地真得沒少下功夫。
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