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蘭州房價是否過高？這個橫亙在人們心頭的疑問其實一直沒有得到詮釋。來自開發商與一些機構的論調總是和民間的聲音相左，政府管理部門之間對此的認識也不統一。誰在預言著蘭州樓市的未來走向？
“黑夜有多黑，我就有多黑”，這不是什么人寫的詩，而是許多圈內人士心知肚明的一個黑色幽默。它道出了房地產業許多人知其然而不知其所以然的財富“秘密”。相比北京、上海等一些發達城市，蘭州的房價并不算高，但在老百姓眼中，房價已經讓人感受到了一種過度膨脹的味道。
蘭州市房地產管理局認為“房價過高、投資過快等跡象在蘭州表現并不明顯”。而甘肅省建設廳上報國家建設部住宅與房地產業司的《關于落實國務院常務會議研究提出進一步加強房地產市場宏觀調控八項措施的意見和建議》對蘭州房地產的估計則是：“省會城市蘭州商品房價格漲幅太快，一是房價高，二是銷售緩慢”，“房價與居民收入形成較大的反差”。結論來自對同一個事實的分析和判斷，而出發點卻必須站在對眾多階層的利益考慮上面。
預言還是代言？
地產大佬潘石屹在“ＳＯＨＯ·尚都產品發布會暨‘后８·３１時代’主題圓桌論壇”上曾說過這樣一句話——如果我們市場上的聲音和媒體上的聲音都是一個聲音，這實際上是很可怕的事情。
作為一個房產商人，潘石屹的話暗指什么？
當“口水戰”一浪接一浪地迎合著市場的單邊走勢時，有人笑了，而老百姓卻顯得更加無奈和迷茫。
孫海江就在這種迷茫中不安地度過了一個冬天，又一個夏天。從工作到現在，孫和老婆省吃儉用才積攢下５萬多塊錢，一直嚷嚷著要買一套房子，可不斷飆升的房價卻讓他感到無所適從，幾乎超過了他能承受的程度。他說，買一套８０平方米的商品房，按每平方米２５００元計，就得２０萬。按目前的家庭收入，每月只有２０００多元，就是不吃不喝，也得將近１０年的苦熬。他不解地問：這就是一個城市正常的生活和發展軌跡嗎？
在這個收入并不高的城市里，和孫海江一樣的人群是多數還是少數？
有人這樣發問：鱗次櫛比的高樓大廈到底為誰而建？
然而，鼓吹房價上漲的聲音依然在一些專家學者甚至頗有權威分量的人物口中不時出現。
甘肅省社會科學院的王軍鋒告訴記者，希望房價上漲的大概有這樣幾類人：一是房產中介組織和有關人員，他們能從漲價中獲得更加可觀的操作利潤，自然希望房價越漲越好；二是房地產開發商，這類人員關于房價上漲不可避免的論調已經屢屢見諸于報端，其意不言自明；三是所謂的專家，包括一些經濟學家，他們極力鼓吹房價上漲不可避免，或許是出于對市場情況的真實分析而得出的結論，也不否認，存在替某個階層代言的可能。他舉例說，他有個同學在北京的某研究機構工作，每年都出去參加一些地方、行業舉辦的各種會議、論壇，收入很可觀。最少出去三五天也有個萬兒八千的，而且來回的費用全部由主辦方負責。有些名氣大的，收入就更可觀了。拿人錢財，自然要替人“消災”，對科學的嚴謹卻在利益的“魔棒”下“放水”。
目前有某學者提出的一個觀點在房地產界非常流行，認為目前房地產市場的各參與主體都不希望房價下跌：大多數已經擁有住房的家庭顯然不愿看到自己最大的不動產縮水；由于房地產業的產業鏈條長，對其它產業的拉動作用強，土地出讓收入對財政的貢獻度日益提高，地方政府對房地產業的積極性也就異乎尋常的高；銀行擔心房價下跌會產生數量巨大的不良貸款甚至引發金融風險，何況目前個人住房貸款還是銀行的“優質資產”；稅務部門也希望房地產快速發展，營業稅、契稅、增殖稅、所得稅也水漲船高；媒體、工程設計、建筑商、房地產中介等相關從業機構和單位都期望能從飛速發展的房地產業中分一杯羹；而作為房地產業各種利益交織點的開發商對房地產的態度更是毋庸多言。盡管這個論點遭到一些人的抨擊，但其間所揭示出的一個利益心結卻不能不讓人們深思。
據專家介紹，房屋的需求者可以分成兩部分，一部分人是購房自住的，另一部分人則是做投資用的。因此，從投資角度講，房地產其實是一種資產商品。而資產商品與其他商品有很大的不同，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來收益的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。房價越漲，越有更多的人預期看漲而入市搶購。搶購又促使價格進一步上漲，價格上漲，又進一步增強看漲預期……而媒體關于房價上漲的信息無疑會對這種預期起到推波助瀾的作用。
很顯然，廣大民眾真正需要的是一種科學的、負責任的預言，而不是為某個利益階層服務的代言。在信息不對稱市場，其負面意義已不僅僅是單一市場的冷熱關系。
購買力有多大？
據甘肅省建設廳的有關資料顯示，２００３年蘭州市商品房平均銷售價格為１８５８元／平方米，同比增長１３．０８％；２００４年蘭州房地產投資和房價增幅更快，商品房平均價格達２２８２元／平方米，同比增加２２．８２％，漲幅在全國３５個大中城市中位列第七。如果把蘭州市的房價與相鄰省會城市相比，也顯出虛高特點。２００５年年初全國３７個大城市房地產排行表明，蘭州房價在全國排名第３０名，高于海口、烏魯木齊、合肥、長春、呼和浩特、銀川、西寧等城市，而蘭州居民的收入則排名倒數第二，僅僅高于西寧。
那么，蘭州居民的收入又是如何呢？
２００４年，蘭州市城市居民人均可支配收入為７３７６元，對比當年的房價，有人推算，如果購買一套１００平方米的商品房，一個三口之家的雙職家庭每年收入２２１２８元，全部用于購房尚需１０年，即使扣除必須的生活等費用，最少也得１５年時間。按照國際經驗，居民進入正常購房階段時，一般住宅價格相當于居民家庭收入的３－６倍。目前，蘭州市居民若購買８０平米的住房，其支出為居民家庭收入的１０倍，遠遠高于３－６倍的比例關系。
對此，有人分析道，房價上漲，首先是土地減少，地價上漲，從而催生房價拔高。由于甘肅土地供給方式改革起步較晚，蘭州市現售的樓盤其獲得土地的時間較早，土地獲取的方式多為劃撥，因此土地成本占房價的比重很小。記者得知，２００４年，蘭州市出讓的土地共計１５７宗，１０９．２１萬平方米，而通過掛牌、招投標、拍賣的土地僅僅６宗，宗數比不足４％，面積比不到８％。由于土地使用權取得的不易性，開發商為獲取最大利潤，基本按當前的市場交易價格來決定商品房的售價。而對這樣的做法，有關部門卻似乎找不出什么法律依據來進行有效規范和抑制。
還有人分析，蘭州處在兩山夾一河的獨特地勢中，可供開發的土地越來越少，這無形中抬高了對以后房價走勢的心理預期。而二級市場的不活躍也給一級市場帶來了發展的空間。
更多的人把房價上漲與近年來的建材漲價聯系在一起，認為工程建設成本的上升加大了住房成本。
反過來看，房地產的投資回報率究竟有多高呢？也許很多人回答不上來，只有開發商自己心知肚明。日前，福州市物價部門在全國率先完成對該市市區商品房社會平均成本的測算工作，并向媒體公開發布了測算結果：福州市市區商品房平均開發成本約２１６０元／平方米，社會平均利潤約１４００元／平方米，地價、建安成本、配套設施費用分別只占房價的２０％、２５％和１４％左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的４１％左右。
數據一經發布，即在當地房地產界引起極大的震動。有關人士對此評價說，其意義就在于成為第一個用準確的數據向房價虛高黑幕開戰的范本。蘭州房地產業的投資回報率數據我們無從得知，但從比上年增長４８．１５％的投資額來看，資金流向似乎頗能說明問題。據甘肅省統計局數字表明，２００４年，蘭州市商品房開發投資增速呈歷史最高水平，全年累計完成投資達４４．６億元，在這個巨大的資金流向上，不能不說明利潤的誘惑是一道泄水的閥門。
短缺與過剩的怪象
房地產過熱與否，學術界經常使用房屋空置率一詞來衡量，而衡量的結果卻出現一個怪象：短缺與過剩并存。
喊漲的理由是基于我國的住房空置率是下降的，下降就意味著不存在泡沫，不存在泡沫就表明一切都很正常。
然而，泡沫不僅是空置率居高的“專利”。國內外就有許多活生生的例子，日本的房地產市場在上世紀８０年代可謂是牛氣沖天，“土地不敗”觀念深入人心，日本六大城市的地價指數，在上世紀８０年代的１０年間上漲了５倍，在泡沫鼎盛時期，據稱其地價市值總額高達４０００萬億日元，相當于美國地價總值的４倍，土地單價為美國的１００倍。可惜好景不長，１９９１年以后地價暴跌，房地產市場崩潰，遺留下來的壞資產在銀行賬簿上至少高達６０００億美元，日本從此陷入通縮深淵。香港房地產價格從上世紀７０年代開始進入長達２０多年的上漲期，但在１９９７年達到頂點后，三年之內房地產價格平均下跌了５０％以上，港人財富蒸發了２．２萬億，平均每個業主損失２６７萬港幣，負資產人數１７萬人。
有資料顯示，上世紀９０年代初期，海南的房地產泡沫，則屬于典型的房屋空置泡沫。泡沫最終給海南留下了４５０多萬平方米的空置商品房、報建面積１６００多萬平方米的“半拉子”工程、２萬多公頃的閑置土地和５００多億的積壓資金。房地產投資從１９９３年、１９９４年連續兩年超過５７億元，一下子跌到１９９８年的８億元，開發企業從高峰時的５０００多家，最后剩下不到１０％。
持續的高房價，表面看來只是房地產一個行業的問題，其實質是現階段各種矛盾沖突的綜合反映。對于大多數老百姓來講，住房顯得短缺，可對富裕階層來講，房子已經是過剩。一部分人不僅有房住，而且不是一套兩套，他們希望通過房子的增值來實現財富的膨脹夢想。而普通的貧民階層在持續走高的房價面前只能望房興嘆。
翻開每天的報紙，我們都能看到一個個新樓盤開張的信息，也同時被灌輸著樓盤幾乎無一例外遭遇“哄搶”的精彩場面。可幾個月過去之后，開發商卻在為售樓不到三分之一而苦惱。真象還是假象，老百姓顯然已經不是三歲的孩子。
當房價超出了人們承受能力的時候，質疑也會超出房價本身。不可否認的是，近年來官員腐敗鏈條的末端總會牽連上房地產的身影。他們的詰問更多的指向社會財富分配的不公平。政府某部門的一位干部不無感慨地指出，令老百姓難以忘記的是，１９９８年國務院在“關于停止福利分房的通知”中曾提出，房地產開發應以經濟適用房為主，走租、售并舉的路子。可是這些年來的實際情況遠遠偏離了當初的設想，“經濟適用房”沒有為主，“新房出租”的路子幾乎被堵死了。形成的結果是：政府要發展“速度”，城市要“形象”，開發商要“利潤”，有錢的人要“豪宅”，炒家要“漲價”，銀行要住房貸款的“安全”，只有老百姓面對房價“一聲嘆息”。
甘肅省工商聯的一位人士分析說，貧富收入差距過大而導致的購買力相差懸殊是造成“過剩與短缺并存”的直接原因，其折射出來的是我國房地產業乃至整個經濟社會發展過程中的深層次矛盾。而要化解這個矛盾，必須通過改革的手段，使房地產業真正成為經濟發展的重要支柱。也只有這樣，我國的房地產市場才會迎來一個規范、健康而繁榮的明天。
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