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SOHO不等于商住兩用樓 |
(2005-9-28 13:46:36) 有位讀者讀過此文 來源：環球時報環球新都市  打印本頁 |
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10年前，潘石屹把SOHO（Small Office & Home Office，意即小型辦公室、家庭辦公室）這個國外概念引入中國，首創SOHO概念樓盤——北京SOHO現代城。之后，SOHO這個時髦詞迅速傳遍大江南北。一時間，各地冒出了大量打著SOHO旗號的跟風之作。在上海，從2002年第一個“SOHO時代”到最新的“海上SOHO”，短短3年，這種以“小型家庭辦公”為賣點的樓
盤不下數十個。
真正的SOHO產品很少
“從嚴格意義上說，無論北京還是上海的SOHO樓盤，大部分充其量不過是商住兩用樓，而非真正的SOHO產品。”五合國際建筑師堯建剛在采訪一開始，就厘清了概念。
堯建剛解釋說，SOHO首先要滿足的是居住需求，然后才是辦公。它其實就是住宅，既不能也不需要注冊辦公。比如美國紐約的SOHO多位于中高檔居住區，單套面積在150－200平方米之間，層高較高，空間自由度大，可隨意分割一部分作為辦公、會客廳等，既有居家的私密性又有辦公的開放性。住戶一般從事建筑、設計、藝術、自由撰稿等行業。此外，SOHO附近還要有完善的配套商務環境，“真正實現業主足不出戶完成工作的夢想。”
反觀我國目前的SOHO產品，大多圍繞著“SO”（小型辦公室）做文章，“HO”（家庭辦公室）的功能很不到位。購買者多為小企業和個人投資者，而無論是購買還是租賃，使用者都是用來辦公的。“一提到SOHO，大家的印象就是小公司聚集地。SOHO現代城里沒有超過30個人的公司，大多數為七八個人，有的只有三四個人。公司一做大，就會搬走。”堯建剛說。就連潘石屹自己也承認：“小公司是我們的主要客戶，因為SOHO現代城給人的感覺不是一個居樓。”
上海的情況也差不多。上海策源置業顧問有限公司高級分析師程果表示，上海第一批SOHO源起于爛尾樓的改造，面積在40-50平方米之內。由于政策的限制（居住物業內不能辦公），除個別項目有煤氣入戶，絕大多數SOHO很難具備居住功能。即使有，也僅僅是在辦公室內擺上一張床、配備一個電磁爐或微波爐而已。這實際扮演的是小戶型辦公產品的角色。
真正的SOHO在哪里？堯建剛表示，北京的798工廠、上海的蘇州河工廠區，業主多為藝術家，他們在一樓工作，二樓生活，周邊有適合他們的職業環境，這才算得上真正的SOHO產品。
SOHO是不是“雞肋”
堯建剛認為，SOHO產品正逐漸成為“雞肋”。
一方面，市場需求量仍然很大。由于SOHO產品的售價和租價低于辦公樓，每年大批小型的成長型企業因為租不起商務辦公樓，轉向這種價格相對低廉的宜居宜商型物業。同時，隨著上海現代服務業的大力發展，越來越多的咨詢服務類企業也需要這樣的辦公場所。
另一方面，由于上海限制對商住兩用樓的開發，購買者買下SOHO產品后，一般不能在此辦公或出租給其他公司辦公，故投資回報率很難得到保證。同時，目前我國的自由職業者群體無論是數量還是購買力，都遠不能支撐SOHO的發展。
上海SOHO的未來
陳果表示，為求發展，上海的SOHO產品應該在功能和分布上下功夫。
其一，將“SO”和“HO”的功能融為一體。在增設公共會議室、提供商務秘書等商務配套服務的同時，完善“HO”的功能。比如最近出現的LOFT，通過加大層高形成復式空間，將生活區和辦公區分離，即使沒有煤氣設施，也能增強居住的感覺。
其二，產品多元化分布。以往上海的SOHO產品多分布在城市副中心或二類CBD區域，基本為中低檔辦公場所。而在市中心的一些區域，SOHO產品正在成為上海寫字樓市場的一支補充力量，開發商不妨在這些地段提供滿足目標客戶需求的SOHO產品。 |
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