“短、平、快”的項(xiàng)目型房產(chǎn)是中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)特征，僅僅依靠人脈資源獲取土地就可以從事房地產(chǎn)投資，土地一直以來(lái)就是中國(guó)房地產(chǎn)商的命根子。但隨著內(nèi)地房地產(chǎn)商拿地程序日趨透明化，房地產(chǎn)融資渠道凸顯。
就在國(guó)際投資機(jī)構(gòu)紛紛涌入中國(guó)搶攤地產(chǎn)市場(chǎng)份額的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)通集團(tuán)卻來(lái)了個(gè)驚天大逆轉(zhuǎn)：進(jìn)軍美國(guó)曼哈頓寫字樓，欲經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)“中國(guó)商務(wù)中心”項(xiàng)目。
對(duì)此，萬(wàn)通集團(tuán)與香港仲量聯(lián)行內(nèi)部人士分別給予了證實(shí)。萬(wàn)通打算在曼哈頓市區(qū)尋找１０萬(wàn)平方米的辦公中心，目的是為那些準(zhǔn)備在美國(guó)設(shè)立海外分公司的大陸企業(yè)提供辦公空間及商務(wù)設(shè)施。
“萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖進(jìn)軍美國(guó)曼哈頓寫字樓市場(chǎng)是對(duì)美國(guó)模式的投石問(wèn)路�！睒I(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為。
向美國(guó)模式看
自２００２年“地產(chǎn)教父”馮侖提出“中國(guó)應(yīng)該由香港模式逐漸轉(zhuǎn)變成美國(guó)模式”以來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商已有不少嘗試走美國(guó)模式，在最近地產(chǎn)金融地位不斷提升的狀況下，美國(guó)模式再度引起關(guān)注。
萬(wàn)通采取資本運(yùn)作為主，以國(guó)際融資私募基金打包上市為目標(biāo)的運(yùn)作模式，有別于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商以土地運(yùn)營(yíng)為核心的香港模式。
然而，提升資本運(yùn)作的地位，嘗試新的經(jīng)營(yíng)方式的并非萬(wàn)通一家。合生創(chuàng)展集團(tuán)朱孟依先生向淡馬錫和老虎全球基金大幅出讓股權(quán)。新近發(fā)生的軟銀、凱雷注冊(cè)順弛置業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)通過(guò)出讓股權(quán)從美國(guó)一個(gè)基金獲得超過(guò)５０億元人民幣資金，以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲紛紛上市，土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變的特征趨向明顯。
“向美國(guó)模式靠近是早晚的事情”，某地產(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)。但他認(rèn)為從中國(guó)的企業(yè)現(xiàn)狀還不成熟，就國(guó)內(nèi)的寫字樓銷售來(lái)看一般散賣而讓資金滾動(dòng)起來(lái)，而真正美國(guó)操作模式是出租或者不散買。
模式之辯所謂香港模式是指以開(kāi)發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建設(shè)、售房到后期物業(yè)服務(wù)，主要融資渠道是開(kāi)發(fā)商向銀行貸款和通過(guò)預(yù)售收取客戶定金的方式獲得。一直以來(lái)，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的做法被約定俗成為“香港模式”。
而“美國(guó)模式”專業(yè)分工細(xì)致，每一環(huán)節(jié)部門通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開(kāi)發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。
美國(guó)模式和香港模式區(qū)別在于：整個(gè)政策配套設(shè)施和整個(gè)金融政策措施不同，目前中國(guó)在這兩塊基本是空白。
首旅華遠(yuǎn)董事總經(jīng)理徐培建認(rèn)為，從中國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看，只能探索“中國(guó)模式”。他認(rèn)為，現(xiàn)在執(zhí)行的這一套也并非是多數(shù)人所稱的“香港模式”。
香港模式和目前的“中國(guó)模式”在環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)上并沒(méi)有太大的區(qū)別，“看似香港模式，但配套設(shè)施不一樣”。
曾經(jīng)與美國(guó)摩根打過(guò)交道的富力地產(chǎn)商務(wù)部總經(jīng)理關(guān)卓鵬認(rèn)為，即便美國(guó)模式來(lái)到中國(guó)也必須適應(yīng)中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境。他介紹說(shuō)，摩根在與中國(guó)公司合作的時(shí)候不斷地調(diào)整了原有思維，目的是把美國(guó)公司變成適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)的中國(guó)化公司。
“中國(guó)的房地產(chǎn)還很不成熟，政策變臉，銷售市場(chǎng)不規(guī)范，消費(fèi)者也不成熟，向哪個(gè)模式靠近要靠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”，徐培建認(rèn)為。
金融空間缺失
“短、平、快”的項(xiàng)目型房產(chǎn)是中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)特征，僅僅依靠人脈資源獲取土地就可以從事房地產(chǎn)投資，土地一直以來(lái)就是中國(guó)房地產(chǎn)商的命根子。但隨著內(nèi)地房地產(chǎn)商拿地程序日趨透明化，房地產(chǎn)融資渠道凸顯。
“中國(guó)根本不存在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)”，一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“而美國(guó)模式下金融環(huán)境政策復(fù)雜。”
通常情況下，在資金方面，美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有１５％左右是銀行資金，７０％是社會(huì)大眾的資金，其中３５％是退休基金，３５％是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人投資。而中國(guó)的房地產(chǎn)投資８０％都與銀行有關(guān)系，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開(kāi)發(fā)貸款。
美國(guó)模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。
而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯地缺乏金融市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)金融服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺(tái)。美國(guó)模式所強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成，而在我國(guó)基本上由一個(gè)地產(chǎn)公司全能完成。
即便中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少成熟的金融市場(chǎng)，馮侖仍堅(jiān)信走美國(guó)模式只是時(shí)間問(wèn)題。
“全能型開(kāi)發(fā)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)很難做好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。所以，我們要做這種轉(zhuǎn)型，我們希望能成為房屋供應(yīng)商和服務(wù)商�！瘪T侖在解釋經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型時(shí)說(shuō)。
萬(wàn)通的做法旨在謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，提前完成開(kāi)發(fā)商的角色轉(zhuǎn)換，同輩中人的潘石屹卻不認(rèn)同。
“中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展商不能自己長(zhǎng)期擁有土地，兩年不開(kāi)發(fā)就要收回，所以不可能走香港模式；而中國(guó)的資本市場(chǎng)與美國(guó)的資本市場(chǎng)相比，差距非常大，所以中國(guó)不可能出現(xiàn)美國(guó)模式。”
“中國(guó)沒(méi)有長(zhǎng)線資金，融資渠道不多，而新興商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不能占主流，因而美國(guó)模式生存空間較小”，西南證券分析師段海瑞認(rèn)為。
這種情況地產(chǎn)商們更愿意“沿著市場(chǎng)環(huán)境走，而不是模式走”。
香港模式和美國(guó)模式
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有兩種模式，一是以賣樓花（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的香港模式，和以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的美國(guó)模式，代表了當(dāng)今國(guó)際上兩種典型的地產(chǎn)發(fā)展模式。
所謂的“香港模式”，即儲(chǔ)備土地、挖坑賣房、炒賣樓花，大陸老牌地產(chǎn)公司幾乎都采用香港模式。香港模式是以開(kāi)發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。
特點(diǎn)：香港模式中突出的一個(gè)特點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。內(nèi)地開(kāi)發(fā)商普遍追求利潤(rùn)最大化，不愿意與旁人分享，因此樂(lè)意采用香港模式。
所謂的“美國(guó)模式”，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則由專業(yè)開(kāi)發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。在美國(guó)，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，美國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資。由于全民參與化解了資金高度集中帶來(lái)的危險(xiǎn)，也容易抵御由經(jīng)濟(jì)周期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
特點(diǎn)：美國(guó)模式專業(yè)分工細(xì)致，每一環(huán)節(jié)部門通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本（一般就是基金），開(kāi)發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。 |
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